成交遇冷明显，价格悄然回暖！北京楼市走势如何？

据世联评估对北京楼市的监测，2018年9月，北京新建商品住宅成交4,578套，环比下降2.5%；成交均价为42,172元/平方米，环比上涨5.4%，同比上涨0.2%；二手房市场均价为52,883元/平方米，环比上涨1.3%，同比下降1.8%。

9月，北京商品住宅成交量不增反降，传统“金九”不金。成交价格出现一定幅度上涨，在严格的调控政策下，北京房价后市依旧会保持平稳。具体楼市热点政策点评及板块分级成交情况，下文将带给你详细解读。

区域分析及成交排行榜

本月，北京新建住宅成交主要发生在平谷区、昌平区和房山区；二手房成交套数前三则是朝阳区、海淀区和丰台区。

环线成交，五、六环之间成交1,904套，占本月总成交量的41.6%，六环之外，成交2,379套，占本月总成交量的52%。

户型分布，50-90平方米成交占比*，成交2,447套，占本月成交量的53.5%，看来主要还是以刚需户型为主。

北京9月商品住宅成交排行榜

楼市资讯

2018年9月26日，北京市人民政府发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》，并从即日起实施，这是时隔三年再次发布禁限目录，对2015目录进行了更新和完善。

点评：关键点是：东西城“禁住”，城区“禁商”。从未来的发展趋势看，北京四套班子已经确定东迁通州，东西城开始禁住宅，酒店和写字楼，明显北京中央政务区建设思路更加成熟，产业定位更加聚焦，因此对住宅类以及商业办公项目管理更加规范。

此条禁限对导致东西城将进入存量房市场，如果再加上东西城新房去化速度一直颇低，可售二手房数量不足，禁住禁商，在一定程度上肯定会推动东西城房价再攀高峰。其次，五环内禁酒店，写字楼，这将会直接推动五环内的办公、商住等物业的租金直接上涨。

其他板块成交

土地市场

本月，北京土地供应仅8宗，规划计容建筑面积114万平方米，其中7宗为含居住类用地，1宗为综合性商业金融服务业用地；全市成交土地7宗，规划计容建筑面积78万平方米，其中3宗土地为含居住类用地，4宗工业用地。

办公市场

本月，北京办公类成交587套，环比上涨16.2%；成交均价为43,403元/平方米，环比上涨92.3%。从成交走势来看，写字楼成交均价波动较大，其主要原因写字楼成交每月分布区域差异较大，并且存在低价整栋出售情况，造成均价波动较大。

商业成交

本月，北京新建商业类成交446套，环比大幅上涨；成交均价32,629元/平方米，环比上涨12.8%，同比上涨20%；商业市场价格波动较大。

整体成交

本月，北京商品房成交5,611套，环比上涨3.7%，同比上涨78.6%。成交均价为40,414/平方米，环比上涨8%，同比上涨11.8%。

市场供应与存量分析

供应情况：本月新增商品住宅6,768套，环比上涨20.4%；批售面积85.1万平方米，环比上涨22.5%。

存量情况：截至2018年9月30日，北京存量套数为87,480套，较上月上涨8.1%。

去化周期：北京市新房商品住宅存量套数约需要27.9个月可去化完成，存量面积约需要28.7个月个月的去化时间，比上月均有所下降。

市场总结

9月，楼市在经历8月成交量火热情况后，这个月逐步冷静下来，成交均价也有了明显的回暖。上个月北京政策主要侧重于租赁市场，整顿市场中介运营问题，本月北京颁布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》，东西城禁住，城区禁商，这意味着东、西城现有住宅项目或成“绝 版”，五环内的写字楼等商用物业价值将持续向上。

在供应方面，土地供应和商品房供应均上升。成交主要出现在在五六环外，50-90平米的户型*受欢迎，刚需依然是市场主流。

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