房价要暴跌？看过这些地方你就清醒了

别人在做戏，认真你就输了。

万科一声大喊“一切为了活下去”，让很多人觉得楼市变天了。

后来才知道，万科其实在忙着搞投资并购，收储土地，押宝下一轮行情。

泡沫论、降价论是一剂麻醉药，因为即使是喊喊口号，也会让人心里得到些安慰。

一位屌丝朋友说，长这么大*后悔的事，是迷信了哪些砖家，没有听任 大炮的教诲，及早买房。

为什么不相信任 志强？因为动不动就有经济学家拿日本楼市崩盘事件出来唬人。

一有风吹草动，这些人就言之凿凿地说“世界上没有永远上涨的资产”。

其实这句话毫无意义，如果一项资产要永远上涨才有投资价值，那么这世界就没有什么值得投资了。

几个大佬都说过：“历史性机会都是跌出来的，这种机会转瞬即逝”。

2009、2013年、2017年楼市三轮暴涨，买入窗口期也就6个月左右。

当你犹犹豫豫准备入场时，很多人早已翻倍获利了。

01

如果把房价走势，放到世界范围内来看，那些幻想中国楼市暴跌的人，可能会失望了。

因为很多国家房价上涨横跨很多人的一生，他们甚至没有足够长的生命遇到暴跌的时刻。

1.纽约

纽约自从1980年以来，总的趋势是上涨的，几乎涨了40年。如果从二战后算起，上涨了70年。

这70年纽约房价下跌之后，总能再次回升，并且比之前更高。

纽约只在金融危机时有过短暂时期的下跌，但是反弹的很快。

2.香港

香港，在1997年金融风暴时下跌，颓势持续到2003年非典。

从2003年之后就是一直拉升的过程，现在香港的均价差不多是12万元，是深圳的2倍以上。

大胆预测一下，未来深圳的房价将会超越香港，均价15万人民币。

千万不要觉得不可思议。

还记得2006年，董潘说北京的房子如果卖不到10万单价就等于给全世界丢脸吗？

当时，引起一阵指责、谩骂。

现在想想，到底打了谁的脸？

3.伦敦

伦敦房价在过去50年中稳步上涨，达到“50年100倍”的增值幅度，年化复合增长率达到10.05%。

伦敦只在2008年金融危机时有过回调，且跌幅在两年多的时间便得以修复。

4.香港、中国台湾、新加坡

很多看跌楼市的人动不动就拿新加坡的公屋模式出来唬人，实际上新加坡的房价已经涨了几十年。

在新加坡，当地人对于房产的追求丝毫不小，地产建筑行业仍然是*赚钱的行业之一。

5.日本

日本自从90年代暴跌，再也没有起来。但日本是一个特例，日本不是所有国家楼市的*终宿命。

但日本的问题不单房价的问题，而是全社会的问题。

日本社会结构对房价影响深远，日元遭受重创、通缩、税收重，导致对房屋的需求很弱。

02

那么，楼市泡沫会破灭吗？

如果不主动刺破，泡沫就不会破灭。这一点，我们可以从美日港泡沫中窥探一些规律。

除了日本，房价长期趋势看，还是涨的。只不过在涨的过程中，因为各种原因涨得太快会形成泡沫。

那种有涨就有跌的理论是适用于普通商品的，普通商品价格高涨会引起产能急剧扩张，从而平抑价格，才会有涨有跌。

但是房子即使价格高涨，也不能急剧扩张产能平抑价格。

按揭贷款采取的是固定利率，只要基准不变，那么即使这个月新增贷款利率上浮，那你之前的贷款利率依然不变。

反观美国，美国的按揭贷款是有固定利率的，也有浮动的，大部分次级贷都采用了浮动制。

因为当时联邦基金利率比较低，所以当美联储连续大幅度加息时，次级贷业主偿付能力就出现问题了，违约现象不断增多，房价下跌进一步冻结了房产流动性，于是，很多人只能坐等着法院强制执行。

美国的次级贷，本意是为了给没有房子的穷人设计一个可以买得起房的机制，很多在正常信贷审查情况下不能通过的贷款都以次级贷的名义通过了，后来更是制造了据说高达8万亿美金的金融衍生品流向世界。

香港的楼市泡沫，是被大时代风暴刺破。

香港1997年金融风暴时为了保卫汇率也加息了。不过，香港更多的是受外界大局势影响，香港作为一个小小的风暴中心，就像小船一样容易被颠覆。

当年的香港不仅是金融风暴眼，还是政局大变动时期，后来更是碰上非典，屋漏偏逢连夜雨。

可见泡沫不是自己破灭的，是被外力打爆的，看看美国、日本、香港那种过山车似的降息和加息，便知道当局如果不突然提高基准利率，楼市泡沫是不会主动破灭的。

这一切，给我们的启示是：

如果央行不连续提高基准利率，那么中国的房价泡沫不会被刺破，回调的是限购造成购买力衰竭的部分，即10%左右，并不会出现暴跌。

所以，楼市基本盘稳定。

03

说到这里，除了基准利率可以刺破泡沫外，还有哪些手段也可以做到？

大概有——收缩流动性、放开土地供应、放开外汇管制，逐个分析一下。

1.收缩流动性

不论是美联储缩表也好，中国改为稳健中性货币政策也好。

归根结底，对房地产产生影响的都是从紧的流动性，但是，这个收缩有限度，那就是以不产生系统性风险为准。

突然收紧流动性，等于让一个正在供房的人，突然失去收入，从而无法没钱还房贷，被逼债务违约。

所以，央行如果突然收紧流动性，不再释放新增货币，那么就会引起全社会的集体违约。

大量的企业，无法偿还债务，出现一个陡峭的债务悬崖，这是不可接受的。

因此，高层每隔一段时间就会释放新增货币，缓慢地去杠杆，这就像一台急速行驶的汽车，如果突然停下来，必定侧翻。

目前个人和海外资金转移都受到了严格的限制。因此，无论老美，特朗普怎么闹，中国就是没事，看他丫干着急。

2.放弃土地财政

1998年的房改产物之一土地财政，实际上令到中国数百个城市一夜之间成为“上市公司”，城市的土地就是融资物，只要还有土地，就能吸引更多资本。

这一点来看，中国与日本又有所不同，中国的土地是掌握在政府手中的，日本是掌握在私人手中的。

在中国，房价下跌了，那政府就少供应土地，减少了供应，价格下跌就止住了。

这一招其实与香港的“减量化供应土地”如出一辙，香港当年为了平复高房价的民怨影响，曾经推出“八万五”计划，大量供应，结果导致房价连续下跌，数十万业主上街游行。

自此以后，香港再也不敢大量供应土地，而是转向实施“减量化供应”政策，维持高价，稳住资产。

3.放开外汇管制

美联储缩表加息，都会引起资本外流。

外汇储备在美联储*次加息时，资金持续外流，但是，第二第三次加息的效力几乎没有。

那些天天拿特朗普、美联储唬人的专家也可以洗洗睡了。

以上几招肯定能让房价大跌，但是政府放开的可能性有多大？

这几乎是让政府把主动的财政、货币能力都放开，拱手让人，你说可能吗？

*后，再次阐述几点——

1）房价长期看，还是呈现上涨趋势的，只有少数国家例外；

2）短期大涨会形成泡沫，但是泡沫不会自己破灭，需要外力强力刺破，一般是央行被迫连续多次提高基准利率，导致很多人月供还不起，引起抛售。

3）这轮调控已经使用了收缩流动性和缩减个贷的方法，目前看只是降低了成交量和引起部分回调。

如果政府不主动强力刺破泡沫，比如连续加基准，比如放开土地外汇管制，恐怕泡沫很难刺破，房价不会大幅下跌。

04

*真诚的建议：

*后，在如今这个局势诡秘难测的微妙时刻，给大家提出几点真诚建议——

1、控制杠杆率和现金流，家庭总资产负债率不要超过70%，在有其他收入的前提下，预留所有贷款24-36个月以上的月供，长期抗衡，等待下一轮大涨。

2、坚决不买远郊区高价盘，远离价格不扎实的板块，守住资产安全线。

3、打死不买公寓、商铺、海景房、旅游地产，这类房产在价格回调的时候，没有足够的刚需购买力支撑，*容易回撤，甚至丧失流动性卖不掉。

4、趁年底返乡置业大潮到来，把小县城的房产高价卖掉，去省会或更高级别的城市。

5、不要幻想房价暴跌，手里的优质房产不要轻易卖掉。

因为卖了之后，手里拿着几百万，一时也没有更好的投资，持有房产比持有货币，更为有利。

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