天津楼市也扛不住了，哪里下跌，哪里坚挺?

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到底哪些楼盘真跌了

金秋佳节一过，楼市立马风声鹤唳，各路媒体一致唱衰。

伴随着股市的一片环保色，楼市的信心也跌落至谷底，燕郊楼市腰斩，全国开始上演打砸售楼处的戏码。

不过，真到了土拍市场也被打板子的时候，地方政府又开始蠢蠢欲动了，广州“取消”限价，引发市场无限遐想。那天津的楼市真实的现状如何呢，各区的新盘降价了多少？

天津楼市已经进入下行通道，但是近日国家统计局发布9月份天津新建商品住宅价格指数，却显示天津新房价格平稳，还环比上涨0.3%。

为什么统计数据和大家的实际感觉不一致呢，其实并不是数据不准，只是新房价格指数这个指标本身是有缺陷的。

比如上个月市中心的供应少，郊区新盘多就会拉低均价，这个月市区上市了两个高端楼盘均价立马就上去了。

只单纯看整体数据的话判断会出现偏差，所以米宅一直强调实地踩盘，重视市场的一线数据。

以米宅近期调研来看，虽然成交转凉，但天津仍然是“稳”字当头，大部分楼盘还是维持了原价。

但也有一部分开发商松绑车位，搞个特价房源，*分期，精装变毛坯的开始暗降，有些着急回流资金的，就直接明降了。

米宅梳理了近期天津降价的楼盘，详情请见下表：

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数据里的楼市春秋

从下跌的程度来看，目前调价的楼盘跌幅多在10%以内，但津南天嘉湖等位置较偏的区域部分楼盘下跌达到20%。

从区域上看，市内六区传统的“上三区”——和平、南开、河西要比“下三区”抗跌，下跌楼盘*集中的区域是河东。

市区总体又比环城要好，环城之中，津南区下跌惨重，已经不高的单价上，又狠狠补了一刀。远郊区中，武清和宝坻保持稳定，滨海的板块冷暖不一。

米宅在8月份的推文“新政三个月，热 销 的天津楼市开始严重分化”中已经指出了楼市的演化趋势，由于天津市区的经济辐射能力较弱，建议避开环城交通偏远地带，特别提到了津南库存积压现象。

武清和宝坻受益于京津通勤圈的发展，相对抗跌，滨海有产业支撑的区域，也较为稳定。

8、9月份的时候，新房市场还算活跃，市场还行的时候就容易掩盖问题，等到真正浪潮退去，哪个版块处于弱势就暴露出来了，现在新房调价的版块格局基本印证了米宅当初的判断。

和平和南开比较抗跌，一是因为供应稀缺，二是区内二手房成交有保障。比如和平区目前供应的主要是公寓，住宅几乎没有。

南开一新盘开售，很小的小区只有几栋楼，因为限价开盘价比预期低，户型设计更贴近刚需的标准，开盘后卖的不错。

米宅实地考察的时候，发现这个项目因为卖的好，开发商连样板间都懒得盖，只有一个临时售楼处，大门小到简直像街边一小门脸，里面聚集着大量购房客，销售一副高冷的姿态，这样的盘估计是很难降价了。

和平和南开的另一个底气就是二手房成交稳定。不管市场整体情况如何，这两个区域的老破小总是有人接盘。尤其是南开是老破小供应大户，据链家门店的说法，南开区这一个区的成交量占链家天津全部成交量的三成。

年初的时候还能找到100万左右的学区 房，经过海河人才计划后的一轮扫荡，6、7月份后中介推的房源已经150万往上了。

河东降价房企多，主要是因为区内新盘多，竞争大。像路劲太阳城这样的大盘，卖了好多年，土地储备多，拿地价低也有降价的空间。市场行情不好了楼盘降价就可以加速回款。

环城四区目前的情况是西青区要好于其他区。西青承接的是“上三区”的外溢人口，发展更占优势。

在接下来的一段时间，西青大量“三价联控”地开发上市，届时众多房企会面临激烈的竞争，预估新盘上市会有“惊喜价”出现。

东丽、津南的情况就不那么乐观了。东丽湖这些年简直是中国调控房价的典范，别的地方房价翻番又翻番的时候，东丽湖涨涨跌跌又回到原点，真是无比平稳。

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环京和武清的相异走势

市场下跌行情中，市中心比外围郊区抗跌大家都理解，但同处于环京通勤圈的武清却特立独行，走出了稳定坚挺的独立行情，和燕郊走势差异巨大，这又怎么解读？

武清和燕郊的主要购买群体高度重合，都是无法在北京*，购房时又想兼顾通勤需求的外地人。但是眼下环京限购，天津却通过海河计划大大降低了*的门槛。

如果想要兼顾通勤，急于购房的人就会发现自己的选择非常有限，武清的高铁盘也不过就那么几个小区，新盘的供应更少，因此武清高铁盘近期的走势会独立于天津地产大势。

而且武清高铁周边二手房和新房的价差也印证了武清购房人群的“刚需”，一些新*的群体因为怕后续出变故，或者希望尽快为孩子办理入学，哪怕二手房的价格比新房高数千元，也选择购买能马上迁入*的二手房。

不过既然环京*的问题是受制于限购，那政策放松后，环京还是有反弹的力量的。

什么时候环京会成为一个房价不会大幅波动，比较成熟的置业区域呢，我们认为等到环京出现了成熟的租房市场的时候，就标志着区域成熟了。

比如燕郊，*初发展就是从睡城开始的，只有买房的人才会在燕郊居住和生活，很少有北京的上班族跑来燕郊租房。

但是随着北京房租的节节升高，还有燕郊到北京交通的进一步完善，来燕郊租房的人也会越来越多。稳定的租房人群，是对一个区域的居住价值的终极认可，这时候的房价，也才有*坚实的支撑。

继续回到天津。

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冷暖不一的滨海新区

滨海的情况是板块冷暖不一，降价幅度*的定位高端的万达广场。

万达广场*初因为限价，要求买房的业主绑定40万的车位，即使是如此*初也销售火爆，很多人是托了关系递了条子才抢到这个楼盘。

但楼市风向一变，不是刚需的高端楼盘受冲击*，万达绑定的车位从40万直降到17万。消息一出，万达售楼处被老业主堵的水泄不通，比万达的商场可是热闹多了，老业主纷纷要求退车位，不过万达不是万科，能不能退成功就另说了。

其实万达所在的是塘沽的核心区域，板块本身问题并不大，同期在售的还有万科大都会，去化情况还可以。

真正有问题的是临港和东疆，这两个区域目前也有库存积压现象，去化周期已经长于一年，很可能后期像津南区一样会有降价潮出现，只是目前我们还没有收集到降价的项目信息，大家如果了解欢迎留言提供。

滨海新房市场比较健康的板块当属生态城，同时生态城也是滨海楼市供需的主力，整体去化率位居滨海*位，但与前期相比，还是成交有放缓的趋势，“日光盘”难现了。

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结语

楼市涨涨跌跌，大家的心情也随之起起伏伏。此篇梳理了天津重点板块的行情，欲问后市如何，一言以蔽之——强者恒强，弱者恒弱！

楼市全面下行，天津也难以独善其身。在此建议，纯投资的可以适当观望，有子女读书需求的刚需该下手还是要下手，天津的户籍大门不会永远敞开，楼市也不会永远低迷，不要拿抄底的赌博心态去赌孩子的前途。