腾退是什么？村委会有权腾退吗？

近年来征地拆迁中的“滕退模式”逐渐进入公众的视野越来越多的地方开始通过腾退来获取土地尤其是集体土地其中采用这种“腾退”比较多的当属北京地区但“腾退”并非是一个法定的概念指的是在集体土地所在的村或乡的主导下由被腾退人(村民)与村委会签订腾退安置补偿协议以后村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为

实践中腾退主要包含以下三种类型

*类是开发商主导的拆迁完成后再进行项目的立项、规划等审批手续而项目的立项、规划等载明的是进行商业开发这类明显是不符合“为了公共利益的需要”这一条件的

第二类是由开发商和村民委员会联合实施的前期以“腾退”的名义将房屋和土地进行收回待完成土地开发后再报相关部门进行土地的征收审批这类形式一般会有村民代表大会或者村民大会通过的腾退决议、方案等文件保障形式合法

第三类是镇政府、区政府实施的主要是为了“城中村”或者“新农村”建设进行收储这类形式并不必然需要开发商参与有的地方需要有的地方不需要

实践中腾退实施者“腾退”的依据往往是《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条以村民自治为由由村委会发起村民代表大会或者村民会议通过腾退宅基地上的房屋的决定和相关的补偿协议。但这样就合法吗？答案显然是否定的。

根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条的规定“村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。”

《村民委员会组织法》第二十四条：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。

法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”

《土地管理法》第四十五条:征收下列土地的，由国务院批准：“（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条*款的规定另行办理征地审批。

腾退宅基地上的房屋，目的也是为了获取房屋所在地块的宅基地。根据上述法律规定，有权征地的只能是国务院或者省级政府，村委会显然是无权作出腾退决定，以获取房屋所在地块的宅基地。其通过所谓村民会议或者村民代表会议的形式作出腾退决定，显然违反了《村民委员会组织法》第27条和《土地管理法》第45条规定。

退一万步讲即便是村里进行腾退依据《土地管理法》第六十五条*款“有下列情形之一的农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准可以收回土地使用权（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的”之规定其也应当是出现上述三种情况之一并报经原批准用地的人民政府批准后方可腾退，擅自腾退显然违法

遇到“腾退”时村民应该如何维护自己的权利？

首先可以通过村务公开要求村委会公开腾退方案、补偿方案以及村民会议或者村民代表会议的召开情况、会议纪要等等收集腾退行为的违法信息为后面提起查处、行政复议、行政诉讼或者协商提供素材

其次针对这种违法拆迁及征收可以向国土资源部门申请对违法征迁行为进行查处

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