楼市涨跌，该买？该卖？| 大咖时间

大家都知道，现在房地产市场给我们的感觉是：观望情绪相当严重，房价也在下降，可是据我所了解的数据来看，北京的房价至少9月份和8月份是持平的，然后呢二三线的新房二手房的房价甚至是略有上涨，这是为什么？

现在的楼市到底是什么情况？我们到底还能不能买房？今天我们有幸邀请请到 合硕机构首席分析师、毅家之言出品人 郭毅老师，来给我们大家讲解一下：

以下为内容简要：

大家好，我合硕机构郭毅，很高兴的在这里跟大家交流一下楼市的一个具体的情况。

楼市是这样，我们看到的这个网签的数据，它都是这个购房者经过了认购，然后交付了*，然后我们进行了网签之后，它才呈现到我们看到这个数据面上，那么我们大家都知道认购之后你需要审核购房资格，同时要这个去做贷款的审批，然后缴纳了*之后再进行签约，它整个这个周期会相对来说比较长，特别是现在整体市场的情况其实并不是特别的乐观，所以一般开发商都给我们的购房者一定的这种*的支付的一个周期，所以*支付相对来说还可以有一个3到6个月的一个账期，那就让这种签约的情况进一步延后了。所以目前各个交易网站上，我们的住建委的网站上看到的楼市的成交情况，基本上都是2到3个月以前市场成交的一个反映出当时的一个市场成交情况。

目前进入了四季度，我们看全国楼市成交其实已经在逐渐的趋于低迷，然后市场进入一个逐渐冷清的一个状态，到今年年底的时候，包括到明年年初的时候可能才能在数据面上去反馈出来现在的市场情况。

问：

现在就北京的市场来看，大家都知道限竞房是比较火热的，然后限竞房它的供应量基本上已经占据北京楼市的一个半壁江山，大家在选需限竞房时要注意那些问题？

答：

其实北京从6月份到现在一共是25个限竞房项目上市，那么供应的总套数大概是15600套左右，占到北京楼市总供应量一半的一个市场份额。那么限竞房呢它存在着几个跟商品房不同的地方，一个是大部分的限竞房都规定了7090这样的一个产品上的面积的限制，也就是说这一个项目当中70%的面积都要盖成90平米以下的小户型，那么开发商在做产品设计规划的时候，通常情况下会把这种产品设计成90平米的小三区，那么一部分开发商还能做成3室两卫这样的一个产品。

从开发商这么多年对于产品的研究来说，对90平米这种小户型的产品的研究其实已经到了一个极致的状态了，很难再有再进一步的升级的可能性，毕竟它面积会局限它，所以从这一点上来看就是购房者他的选择面就会趋同，所以这块上会造成整个限竞房成交出现一个去化周期相对缓慢的这样的一个过程。第二个呢是大家都知道限竞房是在拿地的时候就已经限定了它的预售均价和*限价，那么购房者在选房的时候，对于价格这块的未来的*空间就没有想象力了，因为我今天买和明天买和下个月买还是年底买，其实我面对价格都还是同一个价格，我就可以不用着急去选，再加上今年的这个限竞房的供应，包括我们这个从17年开始限竞房的供地，他还是集中在一些小片区，个别的小片区它的供应是非常非常集中的，那么包括比如说昌平的北七家，包括海淀的温泉山后这个板块，包括房山，然后西南部的这个大兴和亦庄这个这个周边其实都是限竞房，都说非常集中的区域，某一个区域的限竞房可能达到几千套的一个供应量，那在这样一个供应非常集中，同时每个项目之间它的产品又出不来更多的差异化，而且从定价上面政府在限定的时候，某一个区的进价格其实并没有太大的差距，所以面对同样的产品相类似的位置相近的总价段，购房者在选择的时候也会遇到选择困难症，这个也是造成一些项目可能它去化出现一定的压力的一个原因。

从这两方面来看，我觉得从购房者的选择上，首先一个要清楚限竞房它的目前面临的一个市场状况，同时要知道买了这套房子之后我可能八年之后不能在换房，因为限竞房是规定了五年限售这样的一个规定，那么限售期的开始点是从缴纳契税开始的，那么我们现在买的基本都是大期房，买了期房之后大概2到3年呢之后能入住，通常情况现在这个这个这个入住周期是办理入住的时候，我们缴纳契税，然后开始计算我们这个五年流通限制的一个起始，之后五年这个房子才能出售，所以大概整个限竞房的这个锁定，周期是在八年左右甚至更长。

那么购房者首先在买房的时候心里要清楚，这么长的时间里面不是没办法换房的，那么我就要预设好未来八年我家庭的人口的结构的情况，我的常住的生活的这个地点在哪里，如果八年不能换房我应该选什么样的房子是个90平米的两居90平米的三居还是130平米的三居四居，那么按照未来的规划去设定我当前应该买什么样的房子，千万不要说我现在看可能手里的这个资金相对比较紧张，然后担心月供压力很大，我就买个小房子先凑合，但是将来想换房的时候等您手里的这个资金实力比较强，家里面人口多了可能生了孩子，甚至生了二孩之后，想换大房子的时候，那个时候卖不了旧的可能买新的就会很困难，因为北京房价现在确实很高嘛，如果不是卖了旧的再去买新的的话，一次性去买新房子的*难度还是挺大的，所以这块上我觉得首先购房者他要想清楚对自己的人生做好规划！第二个其实就是因为都是相类似的产品和相近的这个地段，但是还是要在地段当中去找跟自己需求*匹配的，当然还包括一些小的配套上的等等。

问：

再说说租房，现在北京房租涨的大家都知道真的好厉害，包括越来越多的银行也进入这个租房的市场，您觉得这事怎么看？您觉得就是他对这个租房市场有什么影响吗？

答：

按照北京这样的一线城市的发展来讲，我觉得房租下降的可能性相对来说比较小，无非是我们怎么把涨幅去控制住，所以我们政府也在提倡说租购并举，就是大家不要只想着去买房，也可以想这就是我们在年轻的时候在刚刚毕业的时候可以通过租赁的方式去解决自己的这个居住需求，那么通过这种政府的这种引导，可能会让一部分原本可能大学毕业没几年就着急买房的人然后转到了先去租房子，这样租赁市场整个的需求量还会不断的上升，那么北京的租金其实不太可能有下调的这种可能性。

在这个背景之下，那么银行推出了这个租房贷款，其实更多的还是支持一些大的企业进入到这个租赁市场上来！因为大家都知道从开发商的这种角度来讲，大家做这个房地产开发习惯了，就是挣快钱、滚动开发模式，但是如果真的说开发商投资到一个租赁型的项目上，对于他来说这个回报周期太过于漫长了！从它的投入上来讲，拿地盖房子装修匹配相应的这种家具好包括一些配套的服务都是要在前期一次性投入到这个项目上去的，大量的资金会沉淀到一个项目上，那么这样的算算下来的话，其实从回报率来讲是不划算的，特别现在我们看15年16年的时候很多开发商都拿到了自持的地块，这个就是开发商需要自己自持经营70年，那么这70年怎么能够把它经营好，然后同时还能制定一个市场可接受的合理的价格，所以在这一点上来讲，政府推出了就督促商业银行推出了这种租房贷款，其实更多的是为了扶持企业，让更多企业去开发这种长租公寓类的产品，同时能够以一个相对比较低的合理的价格匹配市场，让市场能够接受这样一个产品。我们都知道其实之前的那些场大开发商拿到自持地块，截止到目前为止只有翡翠书苑一个项目上市了，整体的这种租赁情况虽然说企业觉得自己还可以，但是租金水平其实还是蛮高的，原因就是症结就在于开发商的拿地成本太高了，包括它的整体的开发成本施工成本太高了，其实很难通过一个月租的方式这种零散的方式去回笼资金来实现它一个很稳定的一个收益。

现在多人把目光投向二三线城市，那你看现在就是说实在的国家队二三线城市调控也比较严，那二三线城市的楼市是一个什么情况呢？之前有个网友就问我，西安还能买吗？

如果我们是从回报率的角度上去考虑的话，那么我们首先看一个城市行不行？要先看它的产业有没有非常核心的主导的产业，这个产业能够给经济带来什么样的拉动，这个城市在它的省内的这种经济，它的排名是是不是靠前的，在全国的排名是不是靠前的。第二是有了产业之后看人口，那么人口的这个基数是怎么样的？当地对于这种户籍政策是怎么样的一个制定？有没有有这种人才引进的这样一些相对比较宽松的一个一个门槛，这样能够吸引更多的人进入到这个城市。然后第三是要看政府的这个大的规划和基础设施的建设是不是能够跟得上。这三点如果都满足我觉得就没问题