全盘现售中山先行！广东真的要取消商品房预售制吗？

今年，伴随着地产调控不断升级、去杠杆持续推进等，业内共识房地产市场进入寒冬。近期，被炒的沸沸扬扬的一件大事逐渐深化——广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并上报住房城乡建设部。其“通知”里提议：“商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。”广东省房协相关人士回应文件是真的，但这只是“征询意见稿”，而住建部房地产市场监管司有关领导也表态了：“情况并不属实！”那么是否会按照通知里所说，全面实施现售，让我们拭目以待。

领导们的话总是扑所迷离，让人揣摩不透，从中山市公共资源交易中心挂出了10月-11月即将拍卖地块中来看一下，是否有端倪。如下：

作为广东省的先行者，中山市*近推出的地块限制条件均为“现售”，统统都是不许预售的。六宗居住用地流拍三宗，三宗地竞拍人分别是深圳市颐盛投资有限公司（颐安集团）两宗、中山市复和房地产有限公司一宗。成交的三宗地除在市区地理位置较好的W23-18-0041地块超出楼面地价45%成交，其余两宗地均为起始楼面价成交。出现土地流拍现象是受多方面因素影响的，比如土地是否临街、地块形状等。在房地产市场严峻及现售制度推广下，大部分开发商对于拿地持谨慎态度。

预售制在全球

放眼世界，所有国家都采用商品房预售制度吗？不是，除了中国，大部分发达国家的房地产市场以二手房为主，一手房所占份额就相对较小，他们的商品房销售也没有全部搞预售。

在大部分国家，商品一手房交易都是由律师、银行、保险公司三方进行参与协同开发商完成，开发商不能从购房人手里拿到全部购房款后再去盖房子的。大部分情况下，偶然发生的期房预售，都是通过律师完成购房合同。为了控制风险，除了定金给到开发商，其余购房款通过第三方进行监管，并根据工程进度逐步放款。等到工程完工时，开发商才会拿到100%的购房款。而我国的期房预售制度，基本是在较少投入的时候，就一次性让开发商把房款拿走了。

取消预售制的影响

取消中国独特的“期房预售制度”后，房企的“高周转模式”将彻底失效。开发商会增加资金成本，会对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大，很多房企将面临杠杆断裂危机，不仅是中小房企，很多高杠杆的大房企也无法逃脱，加速行业淘汰。即使跨过这道坎，也会导致龙头房企利润大幅度下滑。

预售制度影响的是房地产市场的供销关系，对房价的影响可能不会太大。开发商为了在前期大量回笼资金，会出现打折促销活动，导致房价有下跌趋势。真正实现了现售政策，房价下降基本是不可能的。在需求量过大，供应关系紧张的情况下，房价只会稳定上升，就比如二手房价格比期房贵，是因为可以拎包入住，并且周边的配套完善。

短期内取消预售制度全部现房销售基本上是不可能的，就跟房地产税一样，都是一个逐渐落地且较慢的过程。

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