中海发布城市更新白皮书：这5大能力是关键

10月28日，华山湖承办了一场国际赛事——2018济南环华山湖国际半程马拉松。

时间回到3年前，昔日的华山湖可能没有承办这一赛事的资格。

在中海介入华山片区改造之前，这个被称之为济南史上难度*的项目，生态破坏严重、文化氛围式微、民生基础薄弱，更新难度巨大，对开发方的各项能力要求也极高。

经过中海3年的系统性修复，占地4000亩的华山湖湿地公园已雏形初现。

也就在同时，华山片区的安置房拟集中正式交付，安置居民将全部回迁完毕。昔日缺乏产业支撑又贫困混乱的华山片区，也就此赢得了“世界级生态新城”的美誉。

人们总是先关心事情的结果，才想到过程。

正如在中海地产的《城市更新白皮书》发布之前，大多数已经享受到旧改红利的人不会想到，城市更新作为各类矛盾的交汇点，在如何被解决这个问题上一直是一个老大难。

中海是如何攻坚如此大体量的城市更新项目的呢？

举个通俗易懂的例子就是说：没有金刚钻，怎么揽瓷器活。

在当前城市发展阶段性瓶颈的时期，许多房企都瞄准了更新这一条路。然而城市更新是一门技术活，我想和你探讨的，是中海城市更新取胜的五大关键能力。

1

规划定位能力

鲁迅在1934年6月发表的《拿来主义》中，提到了“去其糟粕，取其精华”八字。

八十多年后，这句话在中海的城市更新中仍然适用。在注重规划先行的背后，是中海基于片区项目本身的背景，在充分把握片区自身资源禀赋的基础上进行规划、定位。

而关于城市更新精准规划定位的核心，在于能够解决城市或者片区现阶段发展瓶颈。同时，在做整体定位时，要确保更新后的城市“不过时”，引领城市发展潮流。

大体量的城市更新更加注重规划先行，好的定位是更新项目成功的基础。

2014年，中海正式启动北辛安项目的改造计划。

北辛安棚户区改造项目位于北京市石景山区西部，是长安街沿线上*后一个棚改项目。该棚改项目占地1.37平方公里，也是迄今为止北京市规模*、改造过程*为复杂的棚户改造区之一

规划前，北辛安受建筑形态和空间格局所限，发展节奏逐步落后，昔日盛景不再：居住情况日渐复杂，“大杂院”的生活方式与现代生活形成矛盾，生活条件仍保留在上世纪七八十年代的水平。

这个昔日被誉为石景山的“小王府井”，城市更新需求迫切。

基于此，中海在定位阶段充分考虑了项目地块资源禀赋与更新需求，将其定位以现代科技金融服务业、新兴科技产业、体育和文化传媒产业为主导，打造集TOD高端商务服务区、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能为一体的“中海科技金融城”

北辛安区域规划效果图

项目金融城的产业定位也将与整个首钢地区的产业发展方向进行融合，形成“体育+”、数字智能、科技创新服务、高端商务金融、文化创意等产业集群，对推动北京“新总规”下的城市转型升级具有重要意义。

2

资金平衡能力

一般来说，开发商会尽量压缩建设周期以求现金流快速回笼。

但大体量的城市更新是个例外。由于其在改造建设上多重矛盾的特质，导致无论投资主体是谁，资金的占用周期均较长，有的甚至达到数十年。

如此长周期的资金运转，就需要有极强的资金平衡能力

在更新的过程中，中海更是构建起了“投资—建设—运营”一体化的能力体系

从投入的角度看：

一是能保证大规模的资金投入。

在现金为王的下半场，严格的现金流管理使中海地产拥有充足的现金储备。仅中报数据显示，中海地产期末在手现金为港币1279.3亿元。

此外，仅上半年中海地产就实现合约销售额港币1508.5亿元，营业收入港币886亿元，实现经营溢利港币357.5亿元，是行业仅有两家净利润超300亿的房企之一。

二是要具备低成本融资渠道。

在融资困难的当下，中海的融资能力着实使同行羡慕。10月22日，中海地产成功发行35亿元公司债，发行利率4%，创2017年以来房地产行业国内公司债*利率。

事实上，这也是近两年房地产单期公司债*发行规模之一。

三是过程成本管控能力要强。

中海一直奉行加强成本管控，精益管理，坚持稳健的财务策略。

反映到具体的财务上来讲，中海的三费占比一直是行业*。而这些除了强力的成本管控之外，数据量化的精准决策，提升费效比，也是中海的优势。

以营销费用为例，中海营销费用的控制，细化到每一个项目，每一个项目的分期。中海的营销费用率多年来控制在1.5%以下。

这个数值甚至低于全行业千亿房企的平均销售费用率。

从产出的角度看：

中海结合片区内的项目性质差异，制定了不同的资金周转策略

例如济南华山片区的建设工程量较大，部分工程又需要在前期开发过程中见到成效，这对前期的融资及后期的现金回流都提出了不小挑战。

中海在开发过程中，选择使部分项目先“活”起来。比如2015年开放卧牛山公园、2016年首批住宅交付……先利用落地项目产生的经济效益回流部分现金，为项目后续开发奠定了较好的现金流基础。

3

建设运营能力

城市更新更强调开发商的作用，需要的不仅是单纯的盖房子，再往后推导过渡下，也就是“开发+运营”

“开发”是现在所有房地产商正在做的事儿，未来，房企也会接着干。对于这个能力，行业内恐怕无人能超过中海。

承建业务出身的中海，秉持着对建筑老本行的尊重和质量的苛求态度，在北辛安项目中的安置房建设规格堪比商品房，建筑立面采用新中式风格。

此外，中海认为未来的城市开发运营，将更加注重创新性技术应用能力

在此背景下，北辛安项目率先应用“海绵城市理念”，在社区打造了一套完整的水循环、水处理生态系统；济南华山片区改造项目使用装配式叠合板、轻质内隔墙板，明显加快产业装配效率并节约了劳动力成本，同时更好的提升了节能环保水平和建筑品质。

北辛安项目掠影

其次，对城市更新来说，“运营”才是关键。

中国人民在劳动中总结出一句至理名言：办法总比困难多。

为了配合不断升级城市配套运营服务需求，中海地产在战略做出了调整及升级，其*新定位于以住宅开发、城市运营、创意设计及现代服务为主的三大产业群

其中，城市运营产业群的建立正是中海在“运营”上的考量。

中海的产业群包括中海系甲级写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新与区域综合开发、旅游度假产业、物流产业。目前，中海投入运营的环宇城、环宇荟、富华里等综合购物中心就有12家，星级酒店12家。

具体到城市更新上，中海在济南华山片区改造过程中，整合了集团产业资源，在项目中引进旗下 “环宇系”综合性购物中心，为后期商业运营奠定了较高的起点。

4

统筹协调能力

不可否认，城市更新一直是各类矛盾的交汇点。

从过去的经验看，在推动更新的过程中面临的所有困局，都是对开发商统筹协调能力的一大考验，而具备有效的工作方法与完善的协调机制则有利于项目推进。

中海在城市更新上则立下了三大原则以推进整体流程：

*，能够正确处理与各利益主体的关系，有效避免出现负面性的民生事件。

第二，对政策理解透彻，对城市更新理解到位。

第三，管理团队专业度要求高，项目推进效率要快。

这实际上是对中海在城市更新上的管理团队做出了要求。

2014年1月，中海介入北京*棚改项目——北辛安片区改造。从前期取得手续后到征收完成，中海仅历时1半个月就取得了非住宅签约率100%、住宅签约率超98%的佳绩。

安置房效果图

这种现代化征收方法，在业内堪称教科书级别的。

其中的关键就在于中海多措并举。项目推进中，采用八大促签方式：房源促签、十横促签、组织促签、拆违促签、环境整治促签、司法宣传促签、整体搬迁促签、补偿决定促签。

事实上，中海北辛安项目业务链条涉及土地、规划、建设、验收等各个环节，关键手续和节点繁多。

仅历时4年时间，中海就完成了北辛安由前世到今生的转变。

这和中海高效的统筹协调能力密不可分。

5

文化生态打造能力

比死更可怕的，是一个人没有灵魂。

在城市发展的过程中，如何注入“灵魂”，成为一道附加题。

简单点说，围绕当地的特色文化和产业特征，创造城市新的商业价值和文化新地标，并提升城市文化创意设计的软实力，是城市更新实施主体*需要考虑的问题。

在这个过程中，*的考验是对历史文化和生态的修复及产业化能力

基于此，北辛安项目在拆迁时保留了原石景山区政府、新华书店、中新药店、工人俱乐部、北辛安生产资料供销社五大承载了北辛安几代人的记忆的特色老建筑。

中海将这些标志性老建筑按照一比一的比例进行原拆原砌迁建，并以其为根修建“石景山新安森林公园”，设立“乡愁记忆”景区。此外，公园中还复制了“和平街”和“北辛安大街”两条老街，原景重现曾经热闹繁华的北辛安大街。

北辛安城市记忆公园（效果图）

城市更新不是新城湮没旧城，也不是经济湮没人文。

我们说的城市更新，是在对城市的再塑过程中加入新的思考，但这绝不是对过去的否认。毕竟一个城市的核心还是在于其历史所承载的记忆与情怀。

回头看中海在城市更新上的能力，无不渗透对“筑城”的思考，而这个故事也关乎行业的下一个必争之地。

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