逆市发行18亿美元债，恒大底气何来？

这个冬天，大部分房企正遭受着坠入冰窖般的考验。

自今年4月份资管新规正式落地以来，房企高度依赖的明股实债融资被全面封堵，正常的开发贷也面临着银行地产信贷规模的收缩，融资难+融资贵的局面一直在加剧。

对于中小开发商来说，谁能融到钱，谁就有希望活过这个冬天。而对于大型房企而言，同处金融监管的大环境，项目多，摊子大，融资需求也是十分强烈，同样要使出浑身解数。

10月30日，中国恒大（3333.HK）发布公告，宣布获准发行2-5年期合共18亿美元优先票据。值得注意的是，这也是今年以来中国企业发行大规模美元债的创记录事件之一。

业内分析人士认为，尽管全球债券市场持续低迷，但国内大型龙头房企海外发债依然备受机构投资者的追捧。冬天过后，龙头房企领跑者的地位会更加凸显。

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房企融资为什么这么难？

H先生是某城商行的房地产金融部的负责人，他告诉地产锐观察，*近要被迫跳槽了，因为没活儿可干了。确切的说，不仅理财资金无法绕道投向房地产债权，合规的开发贷也没有信贷额度可投放了。

另一大放贷主体信托公司的日子也好不到哪里去，同样被明确要求只能给符合“432”标准的地产项目进行债权融资，各种打擦边球的绕道行为都面临着监管的强大合规审查风险。

私募基金也很难，首先严禁以明股实债给开发商拿地配资，否则产品备案很难通过；其次严禁向16个热点城市的普通住宅开发项目进行投资。

扫描一圈下来发现，在拿地阶段到项目符合“432”标准之前，这个房企*缺钱也是*需要融资的阶段，以往的融资渠道已被层层围堵，合规的开发贷亦受到影响，房企从金融机构进行债权融资变得越来越难。

从金融机构借债不给力，楼市销售也不给力。业内人士预计，挺不住的中小型房企，可能在今年四季度到明年二三季度之间，迎来被收购的命运。

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恒大在资本市场仍受追捧

相比中小房企而言，大型上市房企的融资渠道相对较多，通过资本市场融资是另一大主力。

根据恒大公告，本次三笔美元债合计融资就有18亿美元，融资总额创同行今年来发债之*。从中也可以看出，恒大作为国内龙头房企，海外发债依然受到机构投资者追捧。

据公告显示，合共18亿美元的优先票据分为三笔：一笔是，5.65亿美元于2020年到期的11.0%优先票据，一笔是6.45亿美元于2022年到期的13.0%优先票据，一笔是5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据。票据发行所得款项主要为用于债务再融资。

据公告，发行方包括中国恒大、天基控股，以及担保方光银国际、中信银行、瑞信、海通国际和瑞银等知名机构。

在美国持续加息、人民币汇率波动、中美贸易战持续等诸多不利因素下，中国企业海外发债难度不断加大。据彭博数据，今年1-8月，内地房企共发行境外债券353亿美元，其中7月仅发行28亿美元，8月更降至17亿美元。

一位债券分析师表示，在当前总体不利的市场环境下，恒大能有如此大规模的美元优先票据发行，充分显示出投资者对恒大的高度认可。

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许家印回购增强投资者信心

上述分析师同时表示，恒大“利润大增、负债率大降”的靓丽半年报，使其获得全球三大评级机构标准普尔、穆迪、惠誉的看好，并上调信用评级，提升了全球债券投资者对恒大的信心。

此外，另一大增加投资者信心的动作是，本次发债中，恒大集团董事局主席许家印及由许家印全资拥有的Xin Xin (BVI) Limited将共认购10亿美元。

大手笔回购自家股债是许家印的“习惯”。据统计，今年恒大已合计斥资33.6亿港元回购1.6亿股，不仅有力保护中小股东利益，提振投资者信心，也充分显示对自家公司发展前景充满信心。

另一个可佐证的事件是，10月30日嘉凯城公告，7月17日至10月30日期间，大股东许家印斥资4.55亿增持嘉凯城7216万股，占公司总股本4%，持股比例提升至56.78%。得益于许家印的强力护盘，嘉凯城成为A股近来走势*强劲的股票之一。

可以看出，在多数房企融资规模普遍下滑、成本持续增加的大背景下，恒大作为大型龙头房企，逆势融资的优势仍然明显。

标普对恒大地产和天基控股（恒大地产全资子公司，境外的经营与融资平台）给予“B+”长期主体信用评级，对恒大本次发债给予“B”评级，对恒大发展仍持正面展望，并表示有可能上调恒大集团（目前B+/正面）及恒大地产的评级。

地产锐观察认为，一方面，恒大目前已经提高拿地准入，另外一方面强大的销售执行力保证恒大销售现金回流，利润率的反弹以及杠杆率改善，加之集团架构调整已经为回A计划铺平了道路，这些都是标普等国际评级机构会上调恒大评级的有力因素。数据显示，恒大今年前三季度累计销售额达到4450亿元，已完成年目标的80%

另外，据观点地产新媒体了解，近期房企发行的美元债成本并不便宜，正荣地产一笔三年期美元优先票据的成本达12.5%，茂业国际的两笔两年期优先担保票据成本达到13.25%，比恒大的成本更高。

地产锐观察同时认为，冬天不知道还有多久才会过去，融资已经不是一般的难，对于房企而言，能融来成本可控的钱就是本事。因为这不但关于中小房企能否“活下去”，更关乎大型房企能否在逆市下有能力“抄底”及持续领跑。