买房先看它，你买的房子才会更容易*！

要说房产价值的决定因素，大家都知道：地段，地段，还是地段。

但每个人对地段的理解各有侧重，并不一定客观，而且经常会随着城市发展重心转移出现偏差。

在认知差异主导下的选择，反应在楼市上就是，为什么我的房子涨得比别人的慢？

本文，我要教大家熟用城市/片区/项目规划图，由大到小精选地段，抛掉开发商洗脑式的地段轰炸，独立思考，选对好房子。

认识规划图

通过城市规划图，可以知道政府对城市/区域的发展规划和设计，会直接影响这个区域的未来走向和* 潜力。

百度一搜“规划图”都是花里胡哨的

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但用起来时要化繁为简，*步，先认颜色。

仔细看这些规划图，不同的颜色代表着不同的地块：

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图例看似复杂，其实，我们只需要掌握和房子价值有关的因素就好了。

重点关注：

二类居住用地——黄色；

行政办公用地——粉色；

商务商业用地——红色；

绿化公园用地——绿色；

选区域

认识图例后，我们就可以大概根据规划图的主色调，了解某个城市或者区域的核心定位，预估未来发展潜力和方向。

以某海滨城市的规划图为例

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根据主色给片区定性一目了然：褐色——工业区、黄色——居住区、红色——商务区。

A区为工业区，在选区域的时候肯定躲得越远越好。

但是B区和C区怎么选呢？

如果注重居住氛围，优选居住区；如果为投资增值，则选商务区，当然，这是基于两个片区都处于规划中、未开发完成的前提下。

因为以黄色为主意味着该板块是城市核心居住区，未来人口居住密度较大，各种生活配套、交通配套、科教文卫设施等在布局时都会有所倚重，未来片区的居住氛围和生活环境都会日益完善。

但是成片的居住用地，预示着未来庞大的潜在供应量，虽然刚需是比较容易上车，但供不应求的市场行情下，房产* 潜力难免受限。比如城市中的xx新城。

而以红色为主的商务区，后期会迎来众多企业单位入驻，一方面该区域的商务流通和经济发展会比较迅速；另一方面，不断增加的就业岗位意味着庞大的上班族流量，有助于盘活区域价值，比如很多城市规划的xx商务区。

定组团

虽然商务区价值普遍大于居住区，但不代表你选对了区域就能高枕无忧。

要预估组团的房产价值，还须注重组团内各种用地的比例搭配。

以郑州中央商务区为例

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可以看到，郑州CBD是以环状规划的，红色和紫色的商务办公用地围绕着红白花公园和如意湖层层外扩，把黄色的居住用地环环包围在里侧。

按照正常的逻辑，商务中心+稀缺湖景+国家级公园加持，住宅价值理应高企，房价会远远把其他片区甩开，但实际是，CBD环形内住宅房价不到2万/平，还不如一路之隔的金水区，和附近的其他住宅区价格差异明显。

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这是因为：

1.CBD环内商务用地占比过大，片区内居住配套缺乏，吃个饭都要去商场或者点外卖，生活便利度大打折扣；

2.住宅被写字楼扼住了喉咙，与周边其他居住区隔断，几乎享受不到居住片区联动带来的生活便利；

3.虽然毗邻湖景，但是住宅总体量小，无法形成居住氛围，而且不少出租给小公司充做办公场地，居住品质不上档次，湖景资源反而被浪费；

4.并且住宅在整个城市商务中心、会展中心，上下班高峰极其拥堵；下班后又人走楼空，毫无生活气息。

所以，并不是所有核心区就是价值高地，学会看规划图可以避坑。

同样是CBD，广州的珠江新城花城规划比较合理：

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可以看到：

珠江新城规划是轴线式的，在中轴景观带上，布满了成片的甲级和超甲级办公楼。而淡黄色居住用地分布在外围，以深黄色的科教用地和土黄色的医院用地搭配。

如果现在说这里的房价必然贵，这是马后炮，但在规划图上却是有迹可循的。

首先，商务办公用地或片状分布在城市核心绿化带上，或者沿江布置，将稀缺江景和核心公园的利用率放大，吸引了众多世界五百强总部入驻，该组团的价值天花板得以拔高；

其次，组团内外的住宅板块连成片，科教文卫和生活配套的服务半径相互重合，配套共享、板块地缘模糊，易形成浓厚的居住氛围，还会拉动其他组团的住宅价值。

比区位

选好组团，还需要因地制宜分析各个项目的区位情况，做到趋利避害。

以某二线城市某组团进行分析

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从规划图我们可以看到：

A小区，规模*，更靠近公园绿地、娱乐康体用地，科教用地占比较大，与地铁口接驳；

B小区，规模*小，小区内无土黄色科教用地，距离公园绿地、娱乐康体用地第二近，与地铁距离略远；

C小区，规模中等，比较远离公园绿地、娱乐康体用地，与地铁口接驳；

D小区，规模较大，*远离公园绿地、娱乐康体用地，科教用地占*，与地铁距离略远；

根据各类用地对比，我们可以按需确定对应区位：

挑小区

确立了区位，但直接影响你居住氛围的还是项目周边的配套和制约，这个可以从项目规划图上看出门道。

毫无疑问，小区内外的*用地、绿化用地、再多也不过分。

重点关注小区内外的不利因素，主要是安置房、变电站、消防站、垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池等。

一般开发商不会主动公开，置业顾问也避而不谈，但是规划图是会公示出来的。

这是某项目的三期规划图，业主购房后才发现小区附近规划有变电站，奋起维权。

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从规划图看到，深蓝色标注为市政设施用地，虽然并未明确是变电站，但现实中蓝色标注的市政设施无非就是变电站、消防站、垃圾站等，如果业主买房前能熟用规划图，就不会挑中这些风险小区。

因不利因素而维权的案例太多了，比如某项目的垃圾转运站：

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一般开发商在项目平面图上都不做标注，可能在楼盘沙盘上用玻璃房示意，但极其不明显，根本没人留意。

图上的垃圾站和住宅还有一路之隔，下边这个项目的转运站就更加需要小心了：

小区的一个角落，在规划图上莫名其妙有个小方块，对于 正常小区来说，他一定不是可销售的住宅或者商铺，我们放大250%再看：

果然也是个垃圾转运站。

所以如果你在可选楼栋情况下，一定要通过看规划图，果断避开垃圾站、配电室、开闭所等，不是有恶臭气味，就是有辐射之类的风险；

如果不能选择楼栋，那就尽量选高一点的楼层，尽量避开这些不利因素。

规划图并不难找，各地规划局网站、开发商售楼处的纸质版公示正常都可以找到，如果这两处都没有，拿着身份证去规划局查实体图，虽然麻烦点，但对于动辄百万的房子，我们在购房前麻烦点，仔细研究了项目规划图，尽量掌握更多的信息，明确并且规避未知风险，未来会省心很多。

大胡子有话说

通过规划图选地段的方法，本质上属于“合理利用城市发展及政府商业规划的红利”，这建立在城市发展和政府高度执行力上。比如北上广深一线和强二线城市，城市发展迅猛，政府规划通常能一一落定，选好地段准确性会更高。

如果是弱二线城市或三四线城市，政府大力规划新区，但想法很理想，现实很骨感。

城市基本面不匹配，经济无法拉动，规划无法落实，本文的法则就要根据实际情况调整。

在规划都能达成的前提之下，总结全文，主要的方法为：

1. 选区域：根据主要用地类型去判断区域核心功能，通常商业写字楼用地比例大的价值更高；

2. 定组团：同样商业办公用地比例大的组团，要看住宅比例的搭配和分布，还有科教文卫绿地用地的配合，是否能形成醇熟居住圈；

3. 比区位：看项目周边的用地规划，关注配套/绿化/交通/学位/小区规模等因素差异，按自己的决定性需求而定；

4. 挑小区：一定要逐个排除用途不明的用地，记住安置房、变电站、消防站、垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池的重要标志，坚决远离。

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