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楼市下行期,如何判断市场真跌了?

来源:大胡子说房   发布时间:2018-11-05 15:49:29
前几天,有篇名为《不唱空楼市,就不配做自媒体!》的文章收获近5W的阅读量。无论文中观点对错,不得不承认的是: 目前这个时期,的的确确是全网唱空楼市,的的确确是全网喊跌。的的确确在中国,有大量的城市,走在降价的下行通道。无论这波降价是否能跌回三年前,2015年那个暴涨的前夜。

而我,今天要表达的,不是情绪,不是无脑唱空无脑喊跌。

我要表达的是,自媒体的集体唱空,不能“以全概偏”。毕竟部分城市的案例,并不一定无脑的概括到国内所有城市,网络的一篇哀鸿遍野,并不能代表自己所在的城市真跌了。

楼市二八定律也适用于此,在80%城市回调下跌的阶段,总是还有那么20%的城市,仍然处于高位期,甚至是上行期。

比如个别因为人为控制土地导致暂时供需紧张的三四线城市,未来可能跌的更惨。

什么样的市场叫跌了?

换句话说,如何判断自己所在的市场是否真的跌了?

我想从以下几个信号去判断,要比在网上看遍各路文章更真切务实:

1

土拍是整个中国行情的晴雨表,当土地市场流拍的信号新闻频出,不用怀疑。市场好的时候再烂的地都可以拍出地 王,市场不好时候优质地块也难逃流拍命运。

整个2018年前三个季度,有统计的国内大中型城市流拍土地超过900宗。

其中8月份太原8块优质土地“史诗级流拍”*受瞩目,而这8宗土地终于在2个月后的上周,以4000元/㎡左右的低价,被华侨城拿走。而你要知道太原的均价早已过万,那此时出现楼面价4000元/㎡左右的地说明什么——太原冷了,而且是真冷!

2

实地看房是了解实情*的渠道,没有之一。售楼部的人数直接和市场的上下行成正比,准确率99%。犹记得2016年2017年,甚至2018年初售楼部的一片火热,笔者年初在西安走访时,不少售楼部甚至需要排队讲解沙盘区位图——因为沙盘周长不够大,围着占不了那么多人。

这也让我想起当初,郑州市场灼热时开盘的盛况,从*初的售楼部内开盘转移到售楼部外搭大棚开盘,再到后来的星级酒店开盘,甚至是停用的候机楼开盘。

这还没有结束,其中有家楼盘认筹人数太多,选择了在会展中心开盘,客户加安保加销售*终当天超万人齐聚,轰动了整个房地产界。

楼市下行期的售楼部犹如一潭死水,无论是工作日或者周末,都是三三两两。笔者上周厦漳考察阶段,除了个别明星盘外,绝大多数楼盘置业顾问多于客户。甚至漳州港某楼盘,从到访到离开,一个多*,没有再进来一个新客户。

3

小蜜蜂也是市场的晴雨表,只是没有售楼部来的那么直接。市场火热时,拓客小蜜蜂都能被拉到售楼部当置业顾问杀客卖房;市场下行时,置业顾问都要被派出来当拓客小蜜蜂拉客发传单。

当你在一个售楼部看完房,出门就被骑电车的大妈或者大学生围着,求你去看另外一家楼盘的时候,不用怀疑。市场要么在明跌,要么在阴跌,*也是个横盘。

同理,电话营销也一样,行情好时。保安都能被安排在售楼部接电话。行情不好时,置业顾问全都被派去打电话CALL客。原本安静的手机,突然卖房电话多了起来,不用怀疑,市场要么在明跌,要么在阴跌,*也是个横盘。

4

精装改毛坯是市场下行惯用的手段。以中部省会郑州为例,当初为提高溢价大量楼盘将毛坯房加装价值不足千元的装修,同时提高2000-3000元不等的单价。

相反,在新一期,甚至是新开几栋房源,原本的精装房又变成了毛坯。

曾经讲来讲去的精装好,精装省心省事话锋一转变成了毛坯好,毛坯自由个性选择空间大。

实则是变相降价。毕竟楼市下行期,购房者赤裸裸的降价,闹不好是要被砸售楼部。

近期*典型的例子便是网传降价100W的,厦门万科白鹭郡,其实毛坯价格没变,只是从强制精装改为毛坯+选配底价装修,但不得不说,直面上看的确是降价了。

5

各种名目林林总总的打折是售楼部无论市场冷热,降价涨价都会存在的东西,但市场下行期,折扣总是更加明显。

碍于不敢明显降价,在此阶段原本的常规99,98折之外,一定会出现各种神神秘秘的总裁特惠房源,以及所谓的差楼层房源,之前退订的房源等等。这些房源其实本质上就是正常房源,只是给降价加了个包装。

印象特别深的是,上周在厦门,离开售楼部的那一刻置业顾问感叹的说,唉你今天不定,太可惜了,不然我这还有总裁特批的额外优惠。

6

正常情况下,房产网站额标价相对于市场总是滞后的,也就是说房价上涨期,在网上看到的房价往往到售楼部买不到,或者仅有那么几套非常差的户型楼层位置。

而房价下行期,情况恰恰相反。

比如图上为融创厦门一楼盘的均价,38500。

你猜我们去售楼部之后问到的价格是多少?售楼部置业顾问说37000左右。注意只是所谓的均价,实际价格多少呢?低楼层特价房如果全款付竟然不到31000。而大部分房源都在35000以内。这其实并不是因为楼层差导致的,而是整个项目实际上是明显的降价了。买过房的都知道,市场行情好的时候,好楼层和差楼层,价差不过千。

所以,你在售楼部问到的价格低于网上标得价格,基本上就是降价的信号了。

7

部分城市房管局比较透明,网络上可以查到每一批房源的备案价。比如西安所有在售的房子,预售批下来之后都会有对应的房源价格表在网上公示。各位读者可以到自己所在城市的房管局网站或物价局网站上查询。现阶段绝大多数城市是单合同没有捆绑的,结合备案数据来看,是否降价一目了然。

8

低*也是楼市行情差时*常见的情况。延迟付*,只是*基本的。两年三年分期付*都是标配。部分区域甚至可以做到O*,O*分两种,一种是订房不需要*,隔半年或一年付一定的*。另外就是备案价格高于实际的售价,全部房款从银行贷款贷出。当你看到有零*或者大量的分期*出现的时候,楼事一定是下行期!

9

二手房是相对于新房更能体现出整体行情走势的,*是没有管控涨跌随意。第二是没有开发商这个主体主动哄抬,更多的能体现出市场的变动。当你发现家附近的二手房门店关门的时间变早了,开始有门店关门转让了,根本不用去问房子有没有降,这已经是市场降价*直接的体现。

比如*近长沙传出新闻,顶峰期3000家二手房门店已经缩减到如今的1000多家。

同时,你看诸如链家之类的二手房网站,现阶段很多房源的已发布时间两个月以前,三个月以前的比比皆是,两三个月都没有卖掉的情况不是因为房主要价高,而是市场在走跌。因为市场好的时候,不管卖的再贵,总有人闭着眼睛买。

10

拉横幅,因为维和权这个词比较敏感,所以笔者就用拉横幅来代替了。市场好或者不好都会有人拉横幅,但内容和时机明显不同,市场上涨期,拉横幅总是在交房前和刚交房,条幅多是写什么质量差,装修差之类的实质性问题。期望的也是开发商能把项目再投入改造提高。市场下跌的时候,拉条幅总是毫无征兆,业主发现优惠方案变了、业主发现精装改毛坯了,主要是业主发现现售的房源比原来的自己买的价格低,拉横幅活动便会迅速展开,横幅内容各式各样,但诉求都一样,退差价!真退房?不存在的。

1

上边这些是*能明显看出房价下跌的,只要有一半符合,基本可以断定所对应的城市或地区处于降价阶段,当然前期备案价严重钳制的区域除外,比如环深的惠阳之类区域,基本不会出现降价,所以只出现了低*现象。

2

不要看政和府公布的所谓房价统计,不少城市甚至无耻到为了让数据看起来不那么扎眼,把县城房价融合到市区房价中,过分至极。在近两年这一波几乎翻番涨价潮中,不升反降。

3

不要看去看房企公布的去化率,也就是开盘的成交率,来判断市场走势。毕竟都是可以造假,并且几乎家家都造假。

4

中国人一贯的追涨杀跌,但在房地产市场其实更应该反向操作。如何在房价回调的阶段性窗口期,让自己无处安放的身躯能有更低的成本上车,才是刚需*应该做的。而非被大量自媒体的看跌冲昏头脑,盲目看空楼市,继续等跌。更不要在部分还没有明显下跌或者已经很能看出泡沫的城市接盘。

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