中海发布城市更新白皮书：从北辛安蝶变看城市更新新思路

在解放前，位于老北京城天桥东边的龙须沟是条臭水沟，因脏臭名扬北京，污物漂流、蚊蝇孳生，是一片“肮脏之地”，居民饱受其苦。解放以后，人民政府立即对其进行彻底整治，使其变成一条清水沟。后来老舍以此为题材，写下了著名的《龙须沟》剧本。

时代在变，人民对于美好生活的向往不变。龙须沟以后，北京的城市更新，也还在以一种稳定的方式推进着——以新时代的逻辑。

比如说，位于北京石景山西部的北辛安区棚改。

在4年前，北辛安还是一个典型的棚户区。从空中俯瞰北辛安，低矮的窝棚密密麻麻挤成一个个小方块儿，蓝色和棚顶和灰色的屋顶是主色调，在灰蒙蒙的天气中显得破旧。一株株枝叶稀疏的树木挣扎着从房屋之间逼仄的空间中探出，尽管尽力伸展，但看上去还是像沙地中零碎的小蓬草。

而在不远处，首钢几根不再吞云吐雾的大烟囱默默地耸立着，一如既往。

走在北辛安的胡同里，狭窄的小道基本只能容纳两辆小轿车并行，胡同里更多的是三轮摩托车和小卡车来来往往。在胡同两侧，大部分商家的招牌、对联已经褪色、卷边。和大多数棚户区一样，如乱麻似的的电线横七竖八地在低空交缠又分开。

无论从哪个角度看，那时的北辛安都是一派衰落的景象。

2014年，中海地产介入北辛安棚户区改造，2015年10月完成规划并获批，8个月后完成立项。2016年11月，作为北京*的棚改项目，北辛安启动拆迁并于42天内完成。2017年7月，棚改项目首期安置房开工。

棚改完成后的的北辛安，定位为“中海科技金融城”，以现代创新金融产业、新兴科技产业、体育和文化传媒产业为主导，集科技金融商务、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能为一体。

简陋的窝棚消失不见，取而代之的将是规划布局科学合理的社区，宽敞、舒适、美观、智能的住宅房屋和有品质的生活空间。

10月26日，中海地产发布了《城市更新白皮书》。该白皮书是中海对过去包括北京北辛安棚改项目和济南华山片区改造两大超大体量城市更新项目在内的经验总结。

在这篇文章中，我们将来谈谈北辛安如何在短短1500天时间里从一个老化破败的后首钢生活配套居住地向一个宜居的科技金融高地蜕变以及一手操盘北辛安棚改的中海地产为什么是中国* 优秀的城市更新运营者之一。

一、体量巨大，改造门槛高

北辛安地处石景山区“一轴三园”的重要区域，南临长安街，西临冬奥组委，曾是石景山区党政机关所在地，在2010年以前一直作为中国钢铁工业龙头企业-首都钢铁股份有限公司的生活配套居住地。

随着区政府迁址、首钢外移、本地居民搬出，北辛安逐步落后于现代都市的发展节奏，繁华逐渐被萧条所取代。

2016年，北辛安被正式列为市重点棚户区改造项目，并一举成为北京市迄今为止规模*的棚户区改造项目。

说它规模大，乃是两种意义上的。

一是面积大据了解，北辛安棚改项目占地147公顷，大约相当于206个标准足球场的大小，可建计容面积约218万平方米，建成后总建筑规模将达到320万平方米；

二是影响大。项目改造涉及居民6000余户，占北京2016年全年改造任务的15%，此项目更新改造共可实现人口疏解约2万人。项目改造共迁移低端产业200余家。

如此大体量的棚改项目，面临的困难和挑战也是显著的，说是过五关斩六将也不为过。

*关，是钱的问题。这一关，直接把大部分房企拦在门外。

工程需要资金，而类似北辛安这样大体量的城市更新项目需要大量的资金。据悉，北辛安项目投资近500亿元。

一般来说，“人”、“钱”、“地”共同构成了城市更新挑战来源的三个维度，而“钱”则在三者之中起到串联作用，直接关系着更新的成败，是完成城市更新的核心资源。

当前，我国的城市更新的运作模式是政府主导、开发运营企业运作、公众参与。而之所以不是所有房企都能玩转城市更新，很大的一个理由在于城市更新是一项系统性的工程，包括拆旧盖新、居民安置、生态人文修复、基础设施改造升级、商业中心配建、产业平台运营等多方面内容，都需要投入大量资金。

另外，城市更新开发周期往往较长，工程较为复杂，短期经济效益却十分有限。这无疑增加了城市更新的实施风险，极大考验开发主体的资金实力和成本管控能力。

在中央强化债务管理、管控地方政府债务风险的当前，房企融资渠道受限、融资成本上升，也对其运作城市更新项目提出了极大的挑战。

简言之，要想真正做好城市更新，房企必须要有能力做到这三点：1、大规模的资金投入；2、具备低成本融资渠道；3、强大的过程管控能力。

中海地产有底气接过北辛安项目，其实也是因为契合了这三大要素。

截至2018年中期，中海总资产达港币7158亿元，净资产达港币2866亿元，同时净利润已增长十年，持有现金储备超过千亿，资金实力雄厚；

其次，融资成本方面，得益于央企背景及自身良好的信用评级，中海2018年的加权平均融资成本在业内处于较低水平，上半年加权融资成本为4.27%，即使和招商蛇口、保利发展等同性质企业相比仍是*。

2018年10月22日，中海成功发行35亿元公司债，发行利率仅为4%

*后，中海的成本管控能力一直蜚声行业内外，基于稳健、审慎的原则，依托大股东中国建筑庞大的产业集群，中海在发展过程中特别注重风险防范和成本管控，建立了完善的成本管控体系。

二、统筹协调

解决了“钱”的问题以后，摆在城市更新面前的*新关卡则是“人”，主要是利益平衡的问题。

众所周知，伴随着棚改、旧改的是财富效应的涌动，而有利益的地方，就有江湖。

在城市更新过程中，权利主体多、违章建筑多、产权关系复杂，多元的利益诉求之下多方博弈，往往难以达成共识。“谈不拢、拆不动、赔不起”是老大难，更有甚者，拆迁过程各类矛盾冲突频发，出现群体性事件。

如何在疏解人口、拆旧建新、安置等工作中处理好与各利益相关主体的关系，避免出现负面性的民生事件，充分考验企业的智慧和统筹协调能力。

北京北辛安项目更新改造过程中，被誉为“征收的百科全书”。据悉，中海为了在公平公正公开的基础上兼顾效率，采用了双管齐下的办法：

1、公开透明，以人为本

在大量的拆迁经验中，暗箱操作常常是引发对立情绪的罪魁祸首。为了取信于民，中海在征收工作确立了“公平公正公开”的*指导原则。

具体来看，北辛安百姓房屋的征收价格透明、公正；房屋征收的评估公司是由百姓投票选举产生；老百姓选号选房环节亦严格按照“公平公正公开”原则，公平合理地推进。

2、引入电子化平台，八大促签方法驱动

北辛安项目建立了电子化指挥平台，用技术手段对征收实况进行实时更新和实时监控，确保“公平公正公开”的*指导原则能够落地施行。

项目推进中，还采用了八大促签方式：房源促签、十横促签、组织促签、拆违促签、环境政治促签、司法宣传促签、整体搬迁促签、补偿决定促签，多重手段并举。

从结果来看，北辛安启动拆迁并于42天内完成，取得总量6000余户的居民房屋征收，创造了非住宅签约率100%、住宅签约率超98%的佳绩，且实现了征收阶段民事纠纷“零发生”，各方利益主体关系均得到妥善处理，堪称教科书级别的现代化征收方法。

三、建设，运营与文化生态打造

不破不立，但是“立”的难度要大过“破”。就城市更新而言，资金和利益平衡可以很大程度上解决“拆”的问题，但是如何“建”，又是一门大学问。

从北辛安项目安置房建设来看，安置房从选址到建筑规格、社区环境、生活配套，相关标准均堪比商品房，同时规划精细，市政、公共服务、商务等配套完善，有效地保障了居住品质。

项目写字楼建设标准为国际甲级、环保标准为绿色三星，均为高标准建设。

当然，建筑品质高、社区宜居性好是社会对中海品质的一贯认知，目前，中海也是国内*的单一业权写字楼发展商，展现高水准建筑品质是水到渠成的过程。

再者是运营的问题。从某种意义上讲，运营要比建设更加重要，房子建得再美轮美奂，如果产业发展不起来，那就等于腾了笼却换不了鸟，久而久之也会变成“空城”“鬼城”，背离了城市更新的应有之义。

在对北辛安棚改中，中海在更新改造之前便认真、详实地解读了区域发展规划。结合石景山区全面深度转型、高端绿色发展、建设国家级绿色转型发展示范区的发展目标，再考虑地块资源禀赋和客户需求，中海提出将北辛安定位为“中海科技金融城”

在这一定位下，项目以现代科技金融服务业、新兴科技产业、体育和文化传媒产业为主导，打造集TOD高端商务服务区、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能为一体的魅力新城。

在促进区域优势和引入产业的耦合方面，中海的两大产业群发挥了关键作用：

城市运营产业群在国内一二线城市建设运营甲级写字楼、星级酒店、购物中心综合体等拥有的深厚经验；

创意设计及现代服务产业群则立足“人本城市”理念，在现有业务基础上发力文化、教育、养老、物流等业务。

二者结合，使得中海能够为北辛安量体裁衣，导入合适的产业。

值得注意的是，城市更新不是在白纸上作画，不等同于建新城，它重在更新，重在品质的升级。在更新的过程中，在原有的空间内进行有机、创新性的更新的同时，要融入文化、生态要素，为片区注入灵魂。

北辛安改造后，原石景山区政府、新华书店、中新药店、工人俱乐部、北辛安生产资料供销社五大具有历史价值的特色老建筑均得以保留。

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