融信瞄准城市更新市场“大蛋糕”

日前，融信中国公布了10月销售月报，单月实现合约销售124.2亿元，前10月累计实现合约销售金额达946.33亿元，同比增长169%，距离千亿仅一步之遥。

虽然融信表现不错，但就整体市场而言，今年的各大房企在“丰收季”的表现似乎并不理想。在此行业变局之时，融信有了新目标。

新目标

克而瑞研究*新数据显示，10月份百强房企单月业绩较9月环比降低10.5％，单月业绩同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。在行业龙头万科一句“活下去”之后，“拐点论”似乎正被慢慢坐实。

业内人士指出，随着房地产进入存量房时代，房企大规模的扩张终究难以为继。而在经历了以投资驱动和增量发展为主的阶段后，许多城市在发展过程中“饼越摊越大”，城市病矛盾凸显，“城市更新”已迫在眉睫，即将成为众多房企下半场角逐的焦点。

对于融信来说，这块“蛋糕”同样不容错过。

事实上，在完成包括京津冀、长三角、大湾区等在内八大核心经济群的全国化布局之后，融信早已在多个地区悄然展开了城市更新项目的抢滩大战。

融信中国*事业部总裁余丽娟表示，就目前几个项目而言，城市更新项目虽然涉及拆迁、设计、审批等一系列难题，但由于拿地价格更低，所以相比传统物业开发，资金回报率依然要高出许多，而且资金压力并没有想象中那么大。因此，未来公司将加大对这类项目的投入，形式也会更加多样化。

挑战

在外界的眼中，融信似乎还是一家停留在一个“冲规模”阶段的企业。

摊开融信近几年“成绩单”后发现，公司业绩成长显著。财报数据显示，2015年至2017年，融信中国的销售额分别为119亿元、246亿元和502亿元，年复合增长率呈现倍数增长，达到105.3％。

2018年上半年，融信的销售额达545.31亿元，同比增长75.73%，增速有所放缓。但在盈利能力方面，上半年毛利率同比上升10.7个百分点至29.30%；净利润为22.54亿元，同比增长101.61%；归属母公司净利润为15.24亿元，同比增幅达121.51%；每股基本盈利1.02元，同比增长100%。

尽管成绩亮眼，但分析人士普遍认为，传统“迅速拿地-开发建设-销售回款-资本循环”的房地产开发模式核心就是高周转，而城市更新无疑是一个长期、缓慢的过程，两者之间的天然矛盾使得房地产企业在转变过程中面临巨大挑战。

对此，融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇表示，过去的几年里，公司在冲规模的过程中，一方面始终在坚持“降杠杆”，并计划至今年年底，将企业净负债率下降至100%以内，财务指标十分稳健，另一方面，企业土储充足，可以保证未来几年内不需要被动拿地，依然可以提供源源不断的现金流。这都为企业接下来向城市更新领域的转变，提供了强有力的保障。

2018年中报数据显示，截至6月30日，融信拥有现金及银行结余203.07亿元，与2017年末基本持平。企业净负债率为140%，较2017年年末下降19个百分点。降杠杆已初显成效，但要在半年内达到100%以内仍然是个不小的挑战。

土储方面，截至今年6月30日，公司总土储面积达到2517万平方米，平均土储成本仅6343元/平方米。

此外，融信方面向《国际 金融报》记者透露，除财报已披露的土储之外，企业在郑州和太原还有一二级联动土地储备大约上千万平方米，且未来应该会有更大的提升。

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