接轨深圳！3个角度，解读临深城市创新产业用地实践成果！

深圳2013年率先推出新型产业用地（M0），在当时引起不小的轰动，也为工改撕开了一道地产化之口；然而2018年8月深圳重磅发布《深圳市工业区块线管理办法》，对建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等方面进行了严格限定，坚决“以产业为核、去房地产化”

紧随其后，临深城市全面接轨深圳创新型土地政策。2018年9月11号东莞市政府正式印发了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，这是国内*份明确针对M0用地的市级政策；2018年7月惠州仲恺高新区出台了一份《新型产业用地（M+）管理暂行办法（征求意见稿）》，为国内首次提出M+用地概念。

下面让我们来一睹新政的具体内容，并将东莞的M0新政、惠州的M+政策与深圳的M0有关政策做一些细节上的对比。

什么是新型产业用地？

东莞与深圳一致表述为在“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类，在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。

惠州则在城市用地分类中增设平行于工业用地（M）的新型产业用地（M+）类型，在办理供地手续和土地登记时，土地用途表述为“新型产业用地”。

土地使用年限

东莞新型产业用地（M0）使用年限向“工改M0”倾斜。

惠州新型产业用地土地使用年限不超过40年，鼓励施行弹性出让政策。

深圳“招拍挂出让M0”与“城市更新M0”土地使用年限差异化管理。

东莞M0用地、惠州M+用地、深圳M0用地土地使用年限

严控分割转让

东莞新政坚持新型产业用地（M0）配套用房不得分割转让的政策导向；鼓励成规模、高品质开发，可分割M0要求用地面积在50亩及以上；用地面积少于50亩的仅限企业自用，不可分割。

惠州产权分割项目的产业用房和配套用房开发主体需现售。

深圳关于购买企业限制十分严格，一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录）。

东莞M0用地、惠州M+用地、深圳M0用地分割转让要求

地价计算

东莞M0的地价综合了普通工业用地和商服用地的价格，介于二者之间，并且跟分割转让比例、容积率以及出让年限这三个指标成正比，这三项指标越高，地价也就越高，意在引入更有实力的开发主体，并鼓励更多的自持。

惠州按“可分割M0”及“不可分割M0”实行差别化地价管理，逻辑相对简单。

深圳“城市更新M0”依据更新条件不同，地价算法更为细致、完善。

东莞M0用地、惠州M+用地、深圳M0用地地价计算

备注：M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；C为商服用地市场评估价的楼面地价，需参照市国土部门公布的国有建设用地基准地价更新修正体系进行容积率系数修正；X为分割转让比例；R为容积率；N为实际出让年限。

总 结

深圳、东莞、惠州三份新政核心思想一致，就是坚定不移的“以产业为核心，去房地产化”。2013年始深圳工改一片繁荣，然而繁荣的背后却是乱象横生，政府痛定思痛于2018年颁布《深圳市工业区块线管理办法》，至此几年来深圳政府和企业围绕“工改”角力，*终政府“严控工改房地产化”的决心占据上风。另一方面，深圳的“先试先行”也为其他地方政府优化土地资源配置提供了宝贵的经验和教训。深圳先尝试，东莞跟上并出台专门的政策，东莞的创新魄力与行政效率也可见一斑，此番东莞新政鼓励向工改M0倾斜，也有业内人士戏称，“深圳关上了一扇门，东莞又打开了一扇门”。再观惠州，这些年深圳的高成本已经逼迫很多产业向周边城市转移，同时从深圳吸收产业和资本两个方面的流入，正是惠州大展拳脚的机会；惠州仲恺高新区选择在这个时候出台M+用地新政，用意也正在于此。然而相较深圳工业区块线管理办法的严谨、全面，东莞、惠州新政实则在分割转让企业的认证等方面依然存在一定的市场操作空间！

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