深度研究 | 租赁市场全方位解读—南京篇

南京作为“新一线”城市、长三角核心城市之一，以及首批租赁试点城市和集体用地建设租赁住房试点城市，经济基本面支撑强，高校云集，外来人口稳步增长，市场租赁需求旺盛，是继一线城市之后，租赁市场发展的典型城市之一。

面对如火如荼的租赁市场，南京正在进入创新性、多样性、实质性的实施探索阶段。

一、宏观市场：城市基本面强，租赁市场空间足

南京经济环境发展良好，投资需求正在扩大，外来人口不断增加，市场租赁需求旺盛，人才政策力度加大，行业细则持续深化，租赁市场潜力充足。

1、新一线龙头城市，经济基本面强劲

南京GDP位列长三角城市群第四，江苏省第二。2018年前三季度数据显示，南京前三季度GDP累计同比增速8.7%，快于苏州和杭州，经济增长前景较好。固定资产投资数据同样强劲，2017年底，南京固定资产投资同比增速达12.3%，投资环境适度。

2、政策利好，推动南京租房市场快速发展

南京作为租赁试点城市之一，租赁相关配套政策的实施走在全国前列，从政策的顶层设计到金融、土地、平台等相关配套支持，一系列的政策利好，吸引众多房企、中介等纷纷布局南京租赁市场。

另外，南京作为首批集体用地建设租赁住房试点城市，也颁布了《南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，于2018年2月启动。方案中明确提出了，到2020年底，南京利用集体用地建设租赁住房总建筑面积将达30万平方米左右。

3、户籍新政+“宁聚计划”，南京潜在客群庞大

作为新一线城市之一，南京的人才吸引力不断增强，为租赁市场提供了坚实的支撑。近年来，南京常住人口以年均3.3万人左右的速度增长，至2017年年底，常住人口规模已达834万人，其中，非户籍常住人口规模达153万人，加上年均200万左右流动人口的基数，再考虑到户籍人口市内流动的租房需求和高校毕业生需求，南京潜在租赁人口稳步增长，初步测算南京潜在租赁人口规模约200万甚至更高，租赁住房需求强劲。

资料来源：南京市统计局

作为教育重镇之一的南京，高校毕业生同样带来强劲的租赁需求。根据教育部2018年6月的数据显示，南京市共有53所高校，其中包括8所211大学，这一数字居全国省会城市之冠。而南京每年平均在校生人数近百万，而近五年高校毕业生人数也高达109万人，这些高校在读和毕业生，不仅是南京当下的潜在租赁人口，还为未来南京租赁市场的繁荣提供长效的保障。

数据来源：南京市统计局

南京同样也推出了相应的人才*以及人才补贴等政策，吸引更多人才留宁。随着南京“宁聚计划”等人才政策力度加大，高校毕业生留宁意愿增强，租赁市场的潜在客群量十分庞大。

二、租赁市场：受毕业季影响较大，上半年租金涨幅显著

南京租赁新政颁布已一年有余，在此期间，南京租赁市场得到了长足的发展，目前，南京在土地市场出让了6块土地，均由市属、区属国企拍下；市场供求来看，南京目前整体租赁市场供求处于基本平衡的状态，部分时段和部分区域偏紧；而从成交数据来看，南京今年以来由于毕业季等因素，供给滞后，租金涨幅明显。未来，南京市场仍需要国企与市场化并进，增加租赁供应，调整供应结构，引导租赁市场稳定健康发展。

1、出让6块租赁土地，国家队底价成交

南京已出让六幅租赁土地，住宅用地占主导。与大部分租赁试点城市做法相同，南京同样是通过国企起到引导市场的作用，目前拍出的土地均由市属、区属国企竞得。2018年，南京将商品住宅用地的30% 调整用于建设租赁住房，并筹集100万方的租赁房源，未来将会有更多的租赁地块上市。

南京租赁地块成交一览

南京租赁地块成交区位图

2、毕业季需求显著增加，两房是市场主力

南京目前整体租赁市场供求处于基本平衡的状态，部分时段和部分区域偏紧，从时间来看，由于高校云集，且同属新一线城市和长三角核心城市之一，毕业季租赁需求显著增长，成交集中。

从区域分布来看，南京租赁市场分化较明显，整体而言，南京主城区的鼓楼、秦淮等区域因集聚南京商业、文化、医疗、教育等优势资源，人口密集，因而租房需求一直较为旺盛。与此同时，城区部分热门板块租金居高不下，优质房源出房速度加快，导致需求外溢至江北、江宁等板块。而弱势区域与优势区域租赁需求差异显著。

数据来源：南京我爱我家研究院、CRIC整理

从链家可监测到的成交数据来看，南京近年租赁成交稳步上涨，2018年上半年，南京租赁成交面积达2478万平方米，已达2017年全年数据的60%。成交套数来看，2018年上半年成交套数已达32万套，较2017年同期上涨16%，为近年来*涨幅。

数据来源：链家研究院、CRIC整理

从成交结构来看，租赁成交面积以90m以内的刚需小户型为主，中小面积段占比攀升。从数据来看，2018上半年，60-90㎡面积段租房的成交占比达到36.7%，同时90-120㎡面积段成交占比也有提升，到2018年上半年占比近2成。租房空间来看，南京市场以2居室为主导，占比达到48.4%，而1居室成交占比下滑0.2%。

数据来源：链家研究院、CRIC整理

3、上半年租金显著上浮，商圈间冷热差异明显

南京市场今年以来整体租金上涨幅度较大，主要是由于市场需求剧增，供给滞后，带来供需矛盾趋紧，导致租金上涨。2018年上半年平均单位租金已达43元/平方米/月。而GMV来看，南京2018年上半年GMV达127.5亿，占2017年全年的69%，同比增长25%，增速显著。

数据来源：链家研究院、CRIC整理

具体到商圈，成交多集中在郊区。整体来看，2018年上半年成交量*多的商圈主要集中在桥北、百家湖、麒麟镇、仙林等郊区板块，主要集中在江宁和江北区域，集中态势明显。

2018年上半年商圈成交占比

数据来源：链家研究院、CRIC整理

而从板块成交价来看，长江路商圈及周边上涨明显。2018上半年单位租金*为长江路商圈，达到85.4元/平方米/月，同比增长28.1%，此外北京东路、江心洲、江东等站点增幅显著，商圈租金TOP10中，多数商圈位于城中、河西。

2018年上半年商圈租金TOP10一览

（单位：元/㎡/月）

数据来源：链家研究院、CRIC整理

三、租赁客群：年轻人是主力军，整租小户型更受欢迎

通过大数据统计对于租赁客群做深入分析，包括租赁客群分类、租客关注要素点、租客偏好（户型、租房模式及支付方式）等维度对南京租赁客群进行分析。

1、白领是长租公寓主要客群

细分南京租赁市场的客群，可大致分为四种：应届毕业生、初入职场者、资深白领、情侣。南京高校众多，每年有相当比例的毕业生留宁工作，居住需求量较大，但支付能力有限；白领阶级和情侣有稳定收入，更愿意为了租房需求支付更多租金，为目前长租公寓主要客群。

2、租金是租客*主要关注因素

通过对各类客户的关注要素进行具体分析发现，南京租客对于租房*关注两点：一是房租价格，二是生活便捷。26%的租客对于租金价格都比较敏感，这是他们租房的首要关注要素。其次是生活便捷度，包括居住方式、交通及生活配套设施的综合需求，年轻租客对于住房私密性也较为关注，希望拥有自己独立的空间。

南京租赁市场租客关注因素分析

数据来源：南京我爱我家研究院、CRIC整理

调研发现，南京租赁市场约有34%租客房租占收入比例在1-2成，26%左右租客对价格较为关注。而签署1年租赁合同的租客占比高达76%，高档装修房源为租客首选。

2017年南京租客房租占收入比

2017年南京租客承租周期情况

数据来源：南京我爱我家研究院、CRIC整理

3、租客更偏好小户型整租模式

分析2017年南京租客户型偏好发现南京市场租客更偏好小户型，其中二居室为*受欢迎主力户型，占比达到49%。而一居室达到24%，三居室为23%，四居室为3%，五居室占比仅1%。分析2017年南京租房整租合租占比发现，整租比例占到71%，仅有29%的租客群体选择合租，租赁模式上更偏好整租模式。

2017年南京租客户型偏好

数据来源：南京我爱我家研究院、CRIC整理

2017年南京租客租金支付方式

数据来源：南京我爱我家研究院、CRIC整理

随着支付宝上线信用租房平台，“免押金”“月付”一时成为租赁市场热点，不少租赁企业也推出信用租房服务，但是目前市场上仍以季付为主，占比高达81.7%。不过随着信用租房体系的不断完善，未来月付方式可能大幅提升。

四、长租公寓：“4+1”竞争格局抢滩南京租赁市场

多维度利好下，多租赁主体纷纷抢滩南京市场，随着“国家队”的进场，与创业系、中介系、房企系、酒店系形成了“4+1”竞争格局。

从已布局的集中式长租公寓项目来看，主要集中在新街口、老城北、江宁板块，其中新街口凭借绝对的地段优势，整体集中度和租金*；另外新拓项目已经向河西、新港、仙林、江北板块延伸。

南京集中式公寓及板块租金分布热力图

数据来源：CRIC

1、国企系：拿地优势不可比拟

南京2018年首批租赁用地出让公告要求竞买人须为南京市、区政府所属国有独资公司（国企），因此对于国企来说，其在拿地上的优势非常显著。在产品设计上，南京国企系更注重产品的居住属性，区别于其它派系重坪效。尽管国企的入市会影响到原本市场内的企业，但国企系能够起到社会稳定器、人才孵化器等多重功能，同时发挥着租赁市场调节、稳定作用。

南京国企系集中式公寓及租金分布热力图

数据来源：CRIC

国企系进驻长租公寓领域较晚，主要以产业为导向，整体布局偏老主城周边，租金定位与周边市场相近，差距较小。

2、房企系：成本及品牌优势明显

目前进驻南京的长租公寓房企主要有银城千万间、朗诗寓、龙湖冠寓、万科泊寓、华润有巢等，多采用轻重资产并行的运营模式，且这些房企在物业获取效率、跨周期资产运营、成本及品牌等方面优势明显。

南京房企系集中式公寓及租金分布热力图

数据来源：CRIC

房企系长租公寓品牌拓张主要集中在2017-2018年上半年，主要布局城北和江宁板块，仙林、河西有少量项目，老主城市场主要是因为前期已被创业系占领，合适物业较少；而租金方面，整体租金定位高于同区域市场。

3、创业系：运营形式灵活，轻资产操作

南京创业系是进入长租公寓市场*早、规模*的一类，已形成标准化的运营流程、系统化的管理模式。但受资金影响，多为轻资产输出路线，通过融资扩张规模，以魔方、YOU+为代表。创业系灵活创新的能力优势明显，通过向客户提供增值服务，获得更高毛利率的增值收入。

南京创业系集中式公寓及租金分布热力图

数据来源：CRIC

创业系运营商进入市场较早，前期扩张迅速，整体市场占有率较高，以新街口为核心的老主城板块集中度*；因各门店开业时间的不同和产品差异化等原因，各区域租金差距较大。

4、中介系：拥有充足的房源及客源储备

中介系掌握着海量的客户资源和交易信息，借助对租房市场的敏捷度，快速、低价获取房源。由于客户的资源丰富，依托中介服务平台，将客源转化为自身所用，对顾客了解更利于推出更符合客户需求的产品。

但由于挖掘城市存量房价值洼地愈发艰难，定价权已回到房东手上，靠赚差价的模式或将越来越难。中介系企业面临“N+1”模式政策待开放，管理半径大导致运营管理难、租客行为难监控等问题。

5、酒店系：定位准确，客户面较小，但依托品质化服务，价格及成本*

南京酒店系的代表是辉盛阁及窝趣，酒店系在运营过程中已经积累了精细化的运营能力，可以运用到公寓运营之中，包括自身成熟的供应链和收益管理体系。同时，酒店集团拥有较多的存量物业可以进行改造转变运营功能，内部物业获取能力高于其他派系。在产品打造上，酒店系也上具有先天优势，了解租户的需求点，能够为顾客提供一般住宅无法实现的服务。

五、南京租赁市场发展趋势

1、竞争激烈，运营能力决定成败

南京长租公寓市场运营商已达20余家，传统创业系、房企系、中介系、酒店系四大运营主体外，国企、银行、险资均已加入该领域，市场竞争日趋激烈，后期考验更多的是企业的运营能力。

2、合作加深，探索行业发展新模式

各公寓品牌间的战略合作持续加深，行业间的资源置换与双向交流增多，双方通过优势互补，完善产品与服务的同时，*化满足客户生活需求，是1+1＞2的合作效应。

3、增值配套服务成运营新的增长点

南京公寓品牌已经有意识的加大配套服务和增值服务的部分，提升租客品质租住体验，未来公寓核心竞争除了硬装、舒适度，将转移到运营管理和服务管理品牌优势建立上。

4、第三方品牌整合，延伸长租公寓后端服务

租赁行业仍处于薄利抢占市场份额的阶段，集中度偏低，南京长租公寓品牌尚在低端发展阶段，品牌优势不明显，租客群对于公寓的品牌认知不高，除线下门店，绝大部分租客仍旧通过第三方平台获取房屋信息，由此第三方端口备受重视。