- 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
- 时光机:挺不错的啊
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
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- Lucas:周边环境还可以
- 小鱼鱼:值得入手
- 贤:我老婆挺喜欢的
*近推的盘都在外环外。
为什么是外环外?
从不觉得环线重要,因为环线是地面交通时代的产物。
但环线也并非完全不参考,因为城市的进程里,资源强度从内环至外环逐级递减。
过去的若干年,置业在中环两侧是不错的选择。
那为何现在进入外环时间呢?
因为给定预算下,外环内的房子颜值不够或者区段有环境利差。
我们以淞宝为起点,逆时针走一圈,上海的外环线是怎样的存在。
淞宝
副中心所在
淞宝这个副中心,很大程度上是因为宝钢所在。
如果你看多宝钢,自然可以看多淞宝,反之也成立。
杨行
杨行周边都比它贵。理由是环境比顾村和淞宝差。
就投资性而言,利差不会放大,洼地就成立。
顾村
如果不考虑15号线预期,顾村的空间是有限的,它地段比杨行偏,价格比杨行贵。
即使是考虑15号线预期,由于15号线会带动外环内沿线房子的流动性,对顾村虽是利好,幅度有限。
南翔
南翔位于嘉定沪嘉发展轴和嘉闵发展轴的交点上。
如果你有从真如往嘉定方向的开车经历,你会知道这个片区有历史的负担。也就是沪嘉发展轴不是一条强轴线。
而嘉闵发展轴正在成长。
江桥
江桥位于嘉闵发展轴的中段,同时它没有另外一个发展轴,这有好有坏。
好处是嘉闵高架为界,楼市资金不容易往外流动,不像南翔涨多了容易溢出到嘉定新城。
坏处自然是嘉定不会太重视江桥。
虹桥
副中心。
七宝
七宝在规划上其实没有什么存在感,也不需要什么存在感,因为它一边虹桥一边莘庄
莘庄
如果人们觉得外环外的房子不值钱,莘庄常常是被用来反证的地方。
1号线是*初城市的骨架线,而莘庄也是*早成为一个独立头部的地区。
由于虹桥商务区的存在,莘庄的独立头部是容易建设的。
也就是莘庄至中环的4公里可以忽略,它就是中环的价值。
春申
春申的头部是莘庄,如果对比七宝,七宝双向支撑,所以春申并不是* 佳的买入时间。
* 佳的时间是华泾滨江概念崛起时。
华泾
华泾更多的是环境规划预期,也就是所谓的滨江概念,现时房价也体现了一定的徐汇滨江属性,但是我们如果了解规划,*新的规划滨江概念的南部边界是徐浦大桥(外环线)。
浦江前段
浦江是滨江概念,但滨江止于徐浦大桥,尴尬。
华泾是徐汇的,而浦江是闵行的,尴尬。
江对面的华泾谈不上支撑,浦江之南更是拖累,之东康桥尘土飞扬,浦江的依托只能是北部前滩及浦东滨江(19号线)。
前滩在砸盘,浦江更尴尬了。
前滩是中央商务区并且从建设角度来看是可以实现的,也就是浦江前段到中央商务区的距离是2公里。
这个预期和它的价格是匹配的。当下市场的扭曲之处,就在于类似前滩之类的地方没有预期的价格,浦江也卖不出预期。
前滩一砸盘,浦江瑟瑟发抖。
康桥
康桥比浦江差的地方自然是环境,但是比浦江好的地方是它是浦东。
因为它是浦东的,所以浦东规划里的张江科学城把它并入了。
但无论如何,康桥的地理位置还是不如浦江的,黄浦江就是黄浦江。
川沙
川沙这个副中心有什么存在感?
人们提到川沙,还不如迪斯尼来得响亮。
唐镇
2007年浦东十件大事里,唐镇奠基是其中之一,十年过去了,唐镇的生活配套还是不够好。
唐镇集中体现了浦东忙着建设生产配套而不是生活配套的特点,所以浦东房子泡沫大是不用质疑的。
问题在于,如果生产能力够,泡沫大未必不能买。
从规划上说,唐镇在三个副中心(金桥张江川沙)之间,但实际上川沙这个副中心还没有什么存在感。
浦东有颜值并且没有太贵的地方就是浦江及唐镇。浦江之优势在于滨江,而唐镇之优势在于靠近张江金桥。
联洋碧云张江唐镇,价格阶梯是明显的。而联洋碧云张江的品质次新在本轮调整至今也没有输给浦西核心区。
曹路
曹路是显然的洼地,因为周边都比它贵。
也有市民说那是因为它是上海的边界:崇铁会开通的。
曹路的问题是颜值不够,在*初的规划里,它就是大居的所在,这个遗憾在浦江、在康桥、在唐镇都是存在的。
只是曹路,基本就没留下多少地了。
上海规划的副中心里,
花木、五角场与外环无关。
真如副中心利好北区的顾村、南翔、江桥。
金桥副中心利好唐镇、曹路
张江副中心利好康桥、唐镇
淞宝副中心外环外。
虹桥副中心外环外。
莘庄副中心外环外。
川沙副中心外环外。
为啥外环外?
与庄共舞。
好比中环时代买内环是为了方便,外环时代中环内环同理,但并不影响
外环时代已经到来