降价套路多，哪种该出手？

一个不可否认的现实是，很多城市现在的房价已经停止上涨。有些楼盘包括二手房，已经出现了降价的动作。只不过与简单粗暴的涨价不同，房产的降价历来是慢慢吞吞，遮遮掩掩，甚至有时候是暗渡成仓。

为何房产降价不会出现很多人期盼的大跌乃至暴跌？

*，降价就是损失利润，没有一个开发商是喜欢降价的，所有的降价都是迫不得已；

第二，房子降价对已购客户的影响非常大，搞不好老客户要集体造反；

第三，买涨不买跌，处理不好价格降下来了房子还是卖不出去，两头不讨好；

第四，降价会受到同行、股东、甚至主管部门的干涉。

但行情冷淡，降价也是*有效的，不降不行。只不过各个楼盘打出的降价牌各不相同，常见的有这么几种：

一、▏特价房

特价房是*为灵活的一种降价手段，只需拿出少量的房源来做特价，其他的房源价格维持不变。这样可退可进的策略对整个楼盘的影响较小，副作用也比较小。

具体推出多少特价房，与当时的销售目标有关。比如到了月底，指标还差1000万，那么可能就只拿出5-10套来做特价。

有些开发商拿来做特价的，是一些位置不好的单位，比如靠马路，靠车库入口，顶楼底楼等。也有些是因为户型不好或者户型特别大、或是冷门户型。用价格来做诱饵，目的是把客户往好的户型上引，就好比汽车的乞丐版一样。

面对这样的冷门特价房，要留个心眼，不要被低价影响了判断。房子是用来住的，而且往往一住就是数年，如果买了糟心的房子，虽然便宜了一些，但可能很多年住得都很不舒服。

还有一类是开发商为了回款目标，会选择比较容易卖掉的户型来做特价，目的是马上可以回款。碰到这种“捡便宜”的事不要犹豫，特别是年末季度末这样的节点，如果有心仪的楼盘拿出这样的特价房，可以优先考虑买入。

*后一类是清盘特价，楼盘剩下的单位不多，开发商无心恋战可能会特价清盘。特价清盘往往是很低调的，因为怕老业主造反。但尾盘往往也都是挑剩下的，如果尾盘里有自己喜欢的房子，而且又是清盘特价，比较适合出手。

二、▏现场优惠

有些楼盘不方便直接在价格上做文章，比如前面卖掉了很多的，或者是项目定位很高的，一般都不会选择直降，而是会以各种现场优惠的方式来降价。

现场优惠可谓五花八门，比如老带新优惠，下定优惠，签约优惠；比如各种节假日优惠，各种楼盘节点优惠，各种开发商纪念日优惠等等。有些楼盘加起来有七八重优惠，算起来很累，说到底就二个字：降价。

现场优惠的效果一般不是太好，因为表面上价格没有变，广告效果不直接，但对于有意向的客户的诱惑力比较大。这种客户已经来看过楼盘了，也喜欢，只是还在犹豫，这样的优惠能促使他们更快下单。

如果你确实了解并且喜欢一个楼盘，只是在价格上有些犹豫的，碰到大力度的现场优惠，是可以考虑买入的。特别是所剩房源不多的情况下。

三、▏买就送

前段时间有楼盘买房送奔驰。买房送车是*常见的套路，还有送家具家电的，送物业费的，送国外游的。总体来说买就送不太适用，效果也比较差，因为羊毛出在羊身上，送的东西都在房价里，事实上都是你花钱买的。

买就送*的问题是没有减少客户的资金负担。

如果一定要选择买就送的话，那就选择送点实用的，比如家电，家居建材等。别整汽车，*不划算。

更别选旅游，买房钱都花完了，哪有心情旅游。

四、▏简配降价

说到重点了，很多楼盘为了降价，同时又为了安抚老业主，会采用简配降价的模式。特别是精装修的房子，在装修上做减配是*简单的。比如原来有地暖的，改为无地暖；原来是大理石的，改为复合地板；原来是进口厨电的，改为国产品牌。

简配是很好的降价理由，可能装修费减少1000元，房价减少了3000元，一来一去买简配房还很划算的。但也要注意，过度简配会给后面的使用带来麻烦，比如你要加个地暖，加个中央空调，可费劲了，搞不好二次装修，又把钱贴进去了。

简配太狠，不如白坯。

据说镇海某楼盘就把精装房改成了毛坯交付，不过限购圈内政策强制必须要带装修销售，过度简配会让这部分装修房非常尴尬。

五、▏改名低开

有些楼盘比较大，前面已经卖过几期了，后面卖不动了想降价。但老业主不干，于是就另想办法，把后面没推的部分重新包装一下，起一个新的楼盘名字，相当于一个全新的楼盘，重新定价销售。

重新命名的新盘往往定位更低，比如外立面看上去更low一些，园林绿化简单一些，装修档次更低一些。如果设计还没批的，直接在户型定位上把档次降下来。

2011年开始的那一波调整，就让不少改善楼盘慢慢建成了刚需盘，这次会不会也一样？

在楼市狂热的时候，老司机一直不鼓励买房。在调整的时候，老司机反而建议想买房的人可以关注起来了。从现在开始，买房机会慢慢就会出来。老司机并不是建议抄底，底部在哪老司机也不知道，但价格更实惠的房子，更用心的房子，可挑选的房子，会越来越多。

如果你是刚需，或者真想改善，别老想着等到* 低价。好的楼盘就像漂亮姑娘，该出手时不出手，就成别人的了。

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