开发商只求"活下去"的年代 碧万恒融保拿地路径探秘

房企高喊“活下去”的年代，光听开发商喊喊口号，难免会失真，关键还得看房企们如何身体力行。

事实上，当有些开发商“叫苦连天”的时候，有些巨头，正在抄底。

作者 王柔金 | 发自 广州

2018年楼市，颇有点“山雨欲来风满楼”的感觉。

市场遇冷、融资折戟、地产股跌跌不休，购房者维权的小视频开始频繁地出现在朋友圈中。连A股历史上*只“破面“退市股中弘股份都是做房地产出身。

中小开发商遭遇至暗时刻，普罗大众似乎都在等待中国楼市真正拐点的到来。

但冰面之下，暗流涌动。事实上，当有些开发商“叫苦连天”的时候，有些巨头，却正在抄底。

作为行业风向标的TOP5，从“碧万恒融保”对待土地储备的态度和动作中，或许可以窥探“房地产是否进入凛冬”这一问题的答案。

万科

| 只求“活下去”却在拼命拿地 |

作为业内*家对外公开喊话“大转折时代，万科只求活下去”的房企，万科郁亮的讲话曾经让业界震动。但“嘴上说不要，身体却很诚实”，即便将局势描述的万分艰难，说要“收敛和聚焦”，但从拿地路径上看，万科并未真的收敛。

据万科刚刚发布的三季报显示，2018年1-9月，万科累计实现销售面积2902.1 万平，销售金额4315.5亿元，同比均增长8.9%，销售均价保持稳定。

2018年1-9月，万科累计新增177个项目，总建筑面积约3582.5万平，权益规划建筑面积约1939.9万平，新增土储建面超出销售面积23%；按投资金额计算，83.6%位于一二线城市。

而2017年同期，万科累计新增 143个项目，总建筑面积约3,288.4万平方米，按万科权益计算的建筑面积约 2,099.5 万平方米，按投资金额计算，其中91.6%位于一二线城市。

截至2018年9月底，万科在建项目总建面约8858.9万平，权益建面约5350.3万平；规划中项目总建面约6300.6万平，权益建筑面积约3893.5万平方米。

根据中国指数研究院的数据，2018年1-9月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降6%；住宅类用地平均溢价率为18%，较去年同期下降21个百分点。

在住宅类用地成交楼面均价同比下降情形下，万科仍然保持着与2017年旗鼓相当的拿地规模，拿地步伐未见收缩，且呈现出单个项目平均面积下降、三四线拿地比重有所增加的趋势。

与此同时，地产壹线（house_163）还留意到，在市场行情有所下行环境下，万科也在积极寻找并购“捡漏”的机会。

此前的10月9日，北京万科就宣布，与华夏幸福就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署《股权转让及合作协议》，合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，交易价款约为32.34亿元。

11月9日，万科又宣布，以3.55亿元成交价收购嘉凯城名下5家公司股权，交易共涉及4个城市6个项目约71万平米房地产资产包。

碧桂园

| 拿地步伐放缓 跨界农业、机器人产业|

相较于万科在拿地上的毫不放松，在登顶房地产销售排行榜NO1之后，已经手握巨量土地储备的碧桂园，在2018年拿地节奏上已经有所放松。

碧桂园在中报中并未对拿地金额和面积有所披露。根据中国指数研究院发布对《2018年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》则显示，2018年上半年，碧桂园共斥资884亿元新增土地储备3298万。

而根据相关数据统计，在2017年上半年，碧桂园则总共斥资1686.4亿元拿地292宗，新增土地建筑面积5084万平。

倘若数据准确，则碧桂园自2018年上半年开始，在拿地步伐上已经有所放松。

而在今年8月份举行的碧桂园2018年中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌就曾公开表示，目前，碧桂园的土地储备货值包括潜在的，已经超过了4万亿。

“下半年，碧桂园将放缓一定的发展速度。首先在投资上会有策略调整，拿地将更加精准，每一块土地更加慎重，怎么样做一个成一个，按照这种目标去实施，要求同事更多的聚焦现有项目的运营。”

8月22日，摩根士丹利发布的研报则称，预计碧桂园2018年合约销售金额将达8030亿元人民币，同比增长46%。同时，碧桂园管理层表示未来会加强内外监管，可能对二三线城市的拿地更为谨慎。

摩根士丹利认为，碧桂园在分析员会议中花费大半时间处理建筑质量的问题，在未来会加强内外监管。管理层并没有提及合约销售或买地目标，但在2018年下半年销售与买地速度可能会变慢。

而根据地产壹线（house_163）根据公开市场资料的不完全统计显示，今年下半年以来，碧桂园仅以底价13.4亿获取了佛山北滘一宗占地超23万平的综合用地，且为碧桂园建设机器人谷项目的项目用地。

在拿地更加谨慎之余，碧桂园也将投资目光更多地转向了其他产业，下半年以来，碧桂园就已先后成立了现代农业集团及机器人集团。

恒大

| 开启土储负增长 跨界新能源汽车|

与碧桂园类似，关于拿地策略上的转变亦正在恒大内部翘悄悄发生。

地产壹线（house_163）了解到，于2017年初，恒大正式启动“新恒大”战略：在发展战略上，从“规模型”向“规模+效益型” 发展战略转变；在发展模式上，从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、 高周转的“三低一高”发展模式转变。

为实现降负债率目标，恒大于内部实施了三大措施：一是计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备；

二是恒大地产计划进行第三次引进战略投资者，引入战投资金300-500亿；三是进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。

在许家印大刀阔斧坚定实施战略转型背景下，恒大在土地战略上发生了彻底的转变，而这种转变在2018年同样得到了更进一步的延续。

标普此前在一份研报中就指出，2018年上半年，恒大的购地款支出仅约为700亿元，而2017年全年的总购地支出为3,130亿元，显示2018年上半年，恒大进一步收缩了拿地规模。

不过，此前的6月和9月份，恒大分别斥资20亿美元收购法拉第未来45%股权和以144.9亿元入股广汇集团成为其第二大股东，积极布局汽车领域。在土地支出减少的同时，恒大的跨界投资步伐一直在加速。

据此，标普认为，尽管恒大在2018年上半年在土地收购上步伐大幅放缓，但在其他领域仍然保持积极的收购状态，认为恒大会继续对其他非房地产业务进行进一步的投资及收购。

截止2018年6月30日，恒大总土地储备为3.05亿平方米，未付款1078亿元，土地储备的平均楼面地价为1683元/平方米，项目分布在中国的228个城市。

融创

| 并购王“本性难移”|

作为房地产销售排行榜的绝对黑马，融创一直以来在土地市场上的激进并购，几乎每一次都是行业瞩目的大阵仗。而虽然融创自2016年四季度即宣布实施谨慎的拿地策略，但作为本性难移的“并购王”，两年以来的积极扩张依然让融创的土储“水涨船高”。

融创中报显示，2018年上半年，融创继续延续2016年第四季度开始的谨慎保守态度，并进一步提高土地获取标准，控制土地获取节奏和规模，整合、利用合作伙伴的资源，以更少的投入获取了部分优质项目。

截止上半年，融创新增土地储备约2,920万平方米，基本与2017年同期的3023万平方米持平。权益土地储备约1,545万平方米，平均土地成本3,620元╱平米。以此计算，融创为新增土地储备支付代价为559亿元。

截止2018年6月30日，包含上述新获取项目及旧改等协议状态的土地，融创土地储备共计约2.31亿平方米，总货值约人民币3.29万亿元。而在2017年6月30日，融创的土地储备还仅为9,951 万平米。

标普在今年9月份的一份研报就指出，在头六个月，融创司购买土地的支出约占销售收入的30%，远低于2017年的80%。预计未来12个月，融创将保持30%-40%的土地购买与现金销售比率，这反映了融创对市场疲软、现有丰富的土地储备和更加可控的增长预期。

不过，地产壹线（house_163）留意到，在市场下行周期中，自下半年以来，融创在继续寻找并购机会的同时，融创亦有重启公开市场拿地的迹象。据地产壹线（house_163）不完全统计，今年下半年，融创已先后斥资近90亿元，于宁波、南宁、青岛、郑州、徐州等公开市场成功揽地。

保利

| 逆市拿地的央企底气|

作为房地产行业销售排行榜TOP5中*一家国有企业，保利发展在土地市场上的动向同样具有风向标作用。

地产壹线（house_163）翻阅保利发展三季报数据就显示，2018年前三季度，公司累计实现签约金额3036.51亿元，同比增长45.87%，其中一二线城市的签约金额占比77%；实现签约面积2024.70万平方米，同比增长34.87%。

前三季度，公司累计新拓展项目108个，新增容积率面积2456万平方米，总获取成本1636亿元，其中一二线城市拓展金额占比75%。

而2017年同期，保利累计实现签约金额2081.59亿元，同比增长32.16%， 其中一二线城市的签约金额占比84.6%；实现签约面积1501.26万平方米，同比增长27.24%。

在拓展方面，报告期内，公司新拓展项目133个，新增容积率面积2962万平方米，总获取成本1559亿元，其中一二线城市拓展金额占比78.9%。

对比可以发现，在“重返前三”目标下，保利无论是在销售规模上还是在土地拓展上，均未放松步调。不过，相较于2017年前三季度，2018年前三季度的保利在拿地上略微有所收缩。

结语

任何时代，市场上永远同时存在看多者和看空者。

无论是继续保持积极拿地步伐的万科和保利，还是早就有所收缩的碧桂园和恒大，房企之间的不同选择，更多是基于自身情况和未来市场预判所作出的抉择。

与其听着巨头喊喊“活下去”的口号而心惊肉跳，不如抓紧修炼内功，选择自己合适的路径，度过冬天。

踏实低头做事，不忘抬头看天。