不买房的90后，会终结房价吗？

1988年，《人 民日报》发布了一篇报道——房价这么高谁买得起？

文章刊登在当年1月11日第2版上，作者以烟台青年教师高广选婚后没房住作为例子，发现拿当时一对年轻夫妇每月200元收入来算，至少需要三四十年才能凑足购房款。

他据此提出疑问：

“我不理解为什么每平米建筑面积要售六七百元之多？”

文章发布的同时，中国住房制度改革正式试点。6个月后，中国*个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区——东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。

半年的时间没到，房价已经是当时的3倍了。

隔年，《人民 日报》又发表了一篇炮轰房价过高的文章。

此后每隔一段时间，总有媒体发布相关报道控诉房价居高。只是30年过去了，北京房价终于从每平米600涨到了每平米6万，毫不犹豫的扇了无数唱空房价的耳光。

2018年，快破了大气层的房价终于要刹住了闸。

只是30年一轮回，当年买不起房的烟台教师估计早已换置几套，他的子女不出意外都是年轻的90一代，他们婚前的*问题再也不会是买不起房。

不可否认的是，房地产正在从卖家市场逐步转变为买家市场。

NO. 1｜壹

马云说过：“八年后房子是*不值钱的，房价如葱价”

与此同时，不少专家在过去几年对房价的解读上一致认为：房价过高，现在不能卖，因为风险很大；未来也不要买，因为现在是高点未来跌的可能性更大；所以，要买在过去。

问题在于，过去能买的起话早买了好吗。

一边看涨，一边看跌。不少网友调侃道：以后连葱都买不起了。

我们都知道，在过去的一段时间内支撑房价的一直有两个因素：城镇化和人口红利。

城镇化是指随着社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，社会逐步由非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。

通俗点解释，就是城市的发展潜力。

关于这点，*的例子就是改革开放前后的深圳。四十年前上海的GDP是深圳的115倍，2017年深圳的GDP排在全国第三，几乎与上海比肩。城市的发展同时带动了深圳的房价，从1988年的1600元/平方米到2018年10月均价5.5万/平方米，40年间增长了几近40倍。

第二个因素建立在城镇化的基础上，即人口流入。

任泽平曾认为房地产周期长期决定性的因素在于人口。而这种人口趋势在一二线城市仍然没有被逆转，北上广深依然是一大波毕业年轻人的首选之地。

有数据统计，按照现在的流入速度，预计到2020年左右，上海就将拥有3000万人口，北京也将突破2500万人口，天津将拥有1800万人口，广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。

总数加起来超过了全国人口的1/13。

按以上这个逻辑，房价仍然颇具支撑力。但透过现象看本质，我们发现事情没有那么简单。

给个稍微宏观点的数据你看看：

据贝壳研究院数据显示：10月北京链家在二手房市场的实时成交量环比减少12.5%，成交绝对水平降至2017年11月水平；在价格方面，均价继续下跌至61103元/平方米，环比下跌1.2%。

同一线城市的深圳也不甘示弱。

在过去的10月份，深圳仅成交1835套新房住宅，环比减少18.4%，成交面积178221平方米，环比减少19.1%，平均到每天成交量不足60套。

楼市价量齐跌的问题，其实和需求端的天平变轻有关。

NO. 2｜贰

《重庆 晨报》曾经有一次调查，民众评出心目中三大购房观：

以是否有房、房子大小等标准判断一个人是否成功；

房子成婚姻重要基础；

父母给*被视为理所当然。

“居者有其屋”一直是中国人奉为安稳的*条定律。现在，房地产价和量的进一步下跌似乎与中国人往常的行为偏好产生了矛盾。

如果从经济学的角度来分析，市场由供给和需求来决定。

一方面，从供给端来看，房地产已经进入了存量时代。

一个基本靠谱的预测是，国内房地产新房销售总量已临近天花板。未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿+/年的规模。

对于这个的理解，万科一个数据可以佐证。

郁亮说，在发达国家套户比超过1.1后，增长就很慢了。我国城镇地区现在的套户比刚刚超过了1。距离1.1的充裕水平，只有一点差距。

因此，全面短缺时代已经结束了。

前段时间，万科喊出“活下去”的口号，其中肯定不乏这方面的因素。不少房企在今年内选择去地产化、相关多元化的转型，也是基于对整个房地产市场见顶的考量。

另一方面，从需求端来看，买房已不再具有紧迫性。

90后逐渐成为买房市场的主力军，然而现在90后其实已经不缺房子了，不管他在哪里，他的父辈都是有房产的。00后则更不缺，随便算一下，00后要继承的房子打底2、3套。

高净值用户的知乎上不乏这样的故事：

一个95后的实习生正低头看着手机。

朋友有些不悦：“小波，你希望以后在上海有怎样的生活？”

小波抬起头，稚嫩的脸上挂着腼腆的笑容：“认识一帮有趣的朋友，做自己喜欢做的事情。”

“你有没有想过买房？”

“这暂时没有，我家在杭州市里有五套房，已经够住了。”

这就解释的通了，购房者买房偏好不强，开发商卖房存量过剩。

市场信息是流动的，这也就意味着两方之间博弈的结果*终会达到一个纳什均衡的状态。就是所谓求得自己的* 优策略，于是购房者很大几率选择缓兵不动，开发商也几乎一致达成了转型的共识。

80后的黄金十年已经过去了。

NO. 3｜叁

这种变化是随着年代悄悄转变的，静水深流。

50年代结婚三大件：唢呐、轿子、一把糖；

80年代结婚三大件：电视机、洗衣机和电冰箱；

00年代结婚三大件：房子、车子、票子。

2009年，一部电视剧《蜗居》将新一代的结婚观输出给年轻人——裸婚。随之而来的就是从买房到租房的住房观念的转变，高晓 松说过：“一切都为了买车买房，生而为人，岂不浪费？”

而那些被老高的名句“诗和远方”浸染了的年轻人，也不愿意用房子捆住自己。隔壁标叔也总劝年轻人不要攒钱买房：月供要承受着巨大精神压力，反正以后是要继承几套房的。

有个段子流传已久：

98年，马化腾5人凑了50万创办腾讯，没买房；98年，史玉 柱借了50万搞脑白金，没买房；99年，丁磊用50万创办163，没买房；99年，陈天桥炒股赚了50万，创办盛大，没买房；99年，马云等18人凑了50万，注册阿里巴巴，没买房。

如果当年他们用这50万买了房，现在可能连贷款都没还完。

贷款能不能还完是个未知数，反正马云创业时用来办公的那套西湖畔花园的小二层，是他爸给买的倒是真的。

有人算过一笔账，马云如果不创业，光凭那套房子就赚了500万。

1999年，湖畔花园风荷院一套四居室的房子，面积有150平方米，45万。18年后，湖畔花园的房价从当时不足3000元/㎡，翻涨到如今的4.5万/㎡，年均涨幅高达78%。

法国经济学家托马斯皮克迪曾经揭示过一个残酷的社会真相：只要资本回报率高于经济增长率，我们努力创造的财富不过是在为占有资本的富人集体打工。

这也是房价的真相。

一旦真相被戳破了，很少再有人愿意为之卖命。

前些天和一个刚毕业的95后小姑娘聊天，她说自己已经走遍了中国的大半个城市，准备年底前出国玩一下，把东南亚转一圈。

“你这是家里有矿啊！”

小姑娘也没否认，但很倔强地说了一句，这些年没花过家里一分钱。

这让我想到*近的一个新词，「穷且奢侈的90后」。其实大多数的年轻人或许都抱着这样的想法，又不是没有住地方，为什么把有限的金钱投入到无限的房贷之中。

杜甫在一千多年前的某个秋夜，高喊：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！

一千年过去了，这两句酸诗也只能放在语文课本里被解读出来。

毕竟，千百年来，茅屋随风消散，而水泥森林里，卖的不过是一格一格的奢侈品。

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