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缩量之后,宁波房价会大跌吗?

来源:房产老司机   发布时间:2018-11-15 14:22:20

几个月前,在老司机的后台留言中,一半的人在问还有多少*空间;现在,一半的人在问会不会是高位接盘。看一下*近开盘的楼盘,涨价几乎绝迹了,不少楼盘出现了暗降,二手房的挂牌价早已见顶,实际成交价也逐渐在走低。

房价见顶向下几乎成了共识。

都说量在价先,在成交量连续破位,特别是二手房成交连续大幅缩水的情况下,房价是不是在酝酿着一波大跌?

在说这个问题之前,首先得搞清楚房价上一轮为什么会大涨。

回到2015年初,当时的宁波楼市哀鸿遍野,经过5年的调控,成交量已经回到地量,房价也从*位下跌了30%。不但楼盘销售困难,土地市场更是进入冰封,地价连续走低,东部新城的楼面地价从*的20000元跌回到8000元,市场上只有少数开发商在逆市拿地。

土地市场的凋敝直接影响到了地方财政,当时不少媒体都在讨论地方的债务危机;楼市萧条,投资下滑,经济增速也跟着下滑;库存高企许多房企濒临破产,温州当时就有很多企业由于连环担保而破产;房价地价下跌带来信贷危机,一些地方出现断供,银行成了惊弓之鸟。

严峻的形势迫使地方重新思考,或许只有盘活房地产,才能打开这所有的结。

在上峰默许的情况下,不少地方开始松动调控政策,这个部分叫做“只做不说”。特别是对于限购、二套房的认定,逐渐都默许放开了。

政策的松动逐渐唤醒了压抑已久的改善需求。在调控时期,认房又认贷、而且是看贷款次数而不管贷款余额,这个政策错杀了不少改善客户。随着这部分客户回归,改善型需求的春天逐渐来了。

2015年是宁波房价见底的一年,但也是调控以来成交的高峰年,大概是保增长见效仍然不明显,上峰继续在年底推出了“去库存”政策,彻底打开了地方的枷锁。于是政策由“只做不说”变成了“高歌猛进”,一大批救市政策出台了。

救市彻底点燃了市场的热情,房价从2016开始进入快速上涨通道,一直持续到2018年5月。2年半的上涨不但填平了调控5年的跌幅,还把宁波的均价从2010年的14000元拉到了均价20000元。

一波上涨就把宁波有房家庭的平均财富拉高了70万,难怪都在说现在政策好啊。

现在你知道,房价的上涨是有原因、有计划、有目的的。在地方债务困难、经济下行、系统性风险的压力之下,舍小家保大家成为*合理选择。

那么放到现在,这些问题解决了吗?并没有!

经济下行压力依然很大,地方债可能更高,银行贷款更多的投向了房地产。*不同的是,这次开发商没有多少库存,或许明年会逐渐多起来。

如果房价大跌,地方债、GDP、银行贷款等老问题一样又会回来。

此次还有一个巨大的不同——中美贸易战。贸易战的直接后果是减少顺差,也就意味着美元流入减少。在国际上,美元是硬通货,可以买石油,买粮食,买奶粉,而人民币不行。

所以为了维护国家的安全,必须要储备足够多的美元。可以想象一下,如果我们的美元不够用了,加油站可能就没油了。

因此当大家都在讨论保房价还是保汇率的时候,老司机始终认为会保外储,也就是保住美元存款。现在的外储是3.1万亿,这个是要保的。

怎么保,一个是外汇管制,不让老百姓换美元,每个人*多只能换5万还要申请。另外一条路,就是把老百姓手上的钱都收走,没钱你自然不会换美元了。

怎么把钱收走,房价上涨是*的办法,钱都买房了,谁还有钱去换美元。

老司机估计,看到居民负债率急剧攀升,外汇部门是很开心的。

房价上涨之后,下一个任务就是要保证房价持续稳定在高位,再涨副作用大了。消费会受拖累,民怨也吃不消。但如果急跌大跌,房子贬值太快资金就会纷纷出逃,各地都来挥泪大甩卖,货币逃出来又要换美元了。

重要的是,房价急跌银行系统性风险又显现了,就算人们不断供,银行的抵押物也覆盖不了贷款,银行将变得分外脆弱。

所以,以前保房价等于保地方债,保银行,保GDP,现在保房价,还是等于保地方债,保银行,保GDP,而且还新增了几项功能,保外储,保汇率,保物价。

为什么保房价就能保物价?

因为货币多了物价肯定会飞涨,同样的,外储少了物价也肯定肯定会飞涨,美元少了买的油就少了,国内油价涨不涨?

其他国家对抗通胀的办法是加息,拼命把存款利息加上去,土耳其、阿根廷就是这么干的。但加息带来的副作用很大,因为贷款利息也高了,贷款利息高了企业就活不下去,消费也会萎缩,经济就会萧条。

中国人更聪明,我们不加息,我们只把房价拉上去。房价把六个钱包掏空了,哪还有资金推动物价上涨。房价维持在高位,既控住了物价又保住了外储,还维持了低利率。

这样的房价政策简直可以获诺贝尔经济学奖。

整明白了这其中的利益关系,你就明白房价为什么不能大跌了。

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