非典型房企赴港IPO 千亿中梁高增长及负债率骤降揭秘

这是一家非典型房企，它身上还有诸多标签，诸如创始人极为低调、“小碧桂园”、独特的阿米巴模式、不一样的招人标准等等。

规模从百亿跨越至千亿，中梁只用了三年。净负债率从超过1000%降至低于50%，中梁也仅用了三年半。

历经多次整改，发迹于温州的中梁终于离港股上市更进一步。11月13日，中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁”）正式向港交所递交了上市申请书。

中梁是一家非典型房企。近几年，这家企业的规模迅速增长。据克而瑞数据显示，中梁今年1-10月实现流量销售金额1002亿元。而从百亿规模实现千亿跨越，中梁只用了三年时间，年复合增长率高达90%。

中梁身上还有诸多标签，诸如“小碧桂园”、独特的阿米巴模式、不一样的招人标准此类。作为公司控股股东和创始人，杨剑也极为低调，不仅在公开场合少有露面，网络上更是少见他的照片。

对于这家近两年迅速崛起的地产“黑马”，业内普遍将其现阶段成功归结于两个方面，抓住三四线城市释放的红利及其独有的阿米巴经营模式。

| 掠食三四线城市红利 凭“阿米巴模式”裂变 |

中梁创立于1993年，起源浙江温州，曾经历过温州炒房顶峰和泡沫破灭低谷。2010年销售额仅为50亿元，3年后中梁以超过3000套的销售量和近100亿销售额，占据温州总量三分之一及总销售额的四成。

直至2015年，中梁由固守温州逐渐下沉进入温州周边县市，后拓展江苏、安徽、江西等省份的三四线城市。2016开始展开全国化布局，对标碧桂园“三四线”城市打法，迅速抢占三四线城市市场份额，也被冠以“小碧桂园”之称。

2016年中梁耗资246亿拿下68宗地，以日来计，平均5天买地一宗。2017以来，中梁扩张的步子迈得更大。以平均三天拿一块地的频率，迅速抢占市场。

据招股说明书，中梁已经进驻长三角、环渤海、中西部、海峡西岸、珠三角五大核心区内110个城市共316个项目，总土地储备面积达3500万平方米。截至2018年8月，长三角地区总土地储备面积约为1821万平方米，约占中梁控股总土地储备面积的52%。

中梁尤为看好在三四线城市的布局。中梁董事长杨剑曾说过一段常被提起的话：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”

若布局三四线城市是复制碧桂园，而去年8月推行的“阿米巴”模式则是学习日本稻盛和夫提出的经营模式。其特点是可自由重复细胞裂变，各个“阿米巴”自行制定计划，独立核算，持续自主成长。

阿米巴经营模式中梁化体现为：精总部、强一线、小组织。 中梁总部下辖多个区域组织，这些区域公司就被视作一个个独立的“阿米巴”，每个小组可独立经营核算。

根据招股书，凭借阿米巴生态系统，中梁得以大幅增长，境内附属公司的数量从截至2015年12月31日的48家增至截至2018年6月30日的705家，且同期内中梁的僱员人数已由截至2015年12月31日的740人以增至截至2018年6月30日的10000人以上。

阿米巴模式主导下的“高周转”及激励机制也起到一定的助推作用。

在对资金流高度依赖的背景下，中梁开始对标碧桂园“456”高周转模式。原来中梁对项目的要求是，3个月进场施工，6个月开盘，8个月现金要回正。2016年对标碧桂园后，实行“456”模式，4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

在内部激励计划方面，中梁的跟投机制结合其阿米巴经营模式，实施多层级合伙人激励机制。中梁于招股书中表示，阿米巴生态系统的支撑体系之一是激励计划，其中包括为中梁的高级管理层和其他僱员提供具有利益共享和风险共担功能的共同投资计划。每名参与员工的投资额各不相同且通常与其职位高低及其在相关项目的职责范围正相关。

据地产壹线此前了解，中梁内部跟投杠杆并不低，比例为1:4。据称，2016年年中，有4个项目获得高达5000多万元的成就共享奖金激励。

| 三年半 净负债率从1335%降至44.6% |

企业的快速发展，需要内部管理和外部资本同时加持。中梁规模得以快速增长，背后离不开高财务杠杆的推动。

2016年，是中梁规模发展的转折点，而2017年，则是中梁财务数据向好的转折点。

招股书显示，中梁的收益以194.3%的年复合增长率由2015年的人民币16.19亿元增至2017年的140.2亿。

收益大幅增长的2017年，中梁开始盈利，其录得净溢利为4.99亿元；因为2015年和2016年中梁出现1.8亿元及2.69亿元的净亏损。

同在2017年，中梁的净负债率急剧下降。截至2015年、2016年及2017年12月31日分别是1335%、1790.2%、339.5%；更加令人注意的是，截至2018年6月30日，这一数字下降至44.6%。

过去几年高净负债率及2018年上半年骤降的净负债率形成鲜明对比。

中梁方面在招股书中给出的解释是，过去几年净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。短期内净负债率下降至44.6%，是总权益扩大和盈利变化。

还值得注意的是，中梁净负债率在2018年上半年降至44.6%，但流动负债也在这一时间达到历史高点。

根据招股书，截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，中梁流动负债总额分别为103.87亿元、351.35亿元、796.81亿元1184.2亿元。

截至今年9月30日，中梁流动负债总额又大幅增长至1377.55亿元。

此外，上述四个时间维度对应的未偿还借款总额分别为51.26亿元、人民币202.2亿、人民币244.7亿元及216.7亿元；对应的借款总额平均实际利率分别为13.4%、12.4%、9.9%及9.0%。

较高的融资成本，源于中梁的融资来源更多依赖信托。招股书显示，截至今年6月30日，中梁旗下由信托融资提供商、资产管理公司及其他金融机构提供的信托融资安排中有64项尚未偿还，总金额约为78亿元，占同日总借款额的36%。

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