北京远郊新贵，何德何能守住8W+高房价？

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暗自较劲的新老北苑

金九银十遇冷之后，十一月不仅天气更冷了，人心也跟着冷了。

每每调研，必有冷雨相伴。近日，笔者又伴着北京阴冷的小雨在“新北苑”地区踩盘一天，独自浪荡一圈的同时，收获了很多踩盘feeling和读者们分享一下。

毕竟我们做的是“米宅北京”，深挖北京市场，为广大读者们提供*及时、准确的片区调研是我们的基本职责。“勿忘初心，方得始终”实乃做事做人之道。尽管我知道这并不讨喜。

2000年初路过北苑地区时，笔者的印象是“那么远，那么乱，那么荒凉”，甚至用荒郊野岭&狼烟四起形容都不为过。

现如今，改变还是有目共睹的。“狼烟起，江山北望 ”，站在国贸79往北看，远处一众高层建筑群很是抢眼，那就是我们现在所说的“新北苑”区域，已然不再是那“草青黄，尘飞扬”的穷山僻壤，而是“纵横间，守土复开疆”的大好景象。

这就是“新北苑”，可谓远郊新贵。

就在还傻傻分不清楚“新北苑”&“老北苑”的时候，其实新老两代早已经各成一派，暗自较劲一段时间了。

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新老北苑区位介绍

过去，只有一个北苑地区，所在位置如图示：

如图示，北苑商圈位置被三方位辐射，西南国奥商圈--西北立水桥商圈--东南望京商圈。东西左右两大绿肺公园，北上清河水源包围，此乃上风上水之根本。

如今这个区域更容易识别，以13号线为分界线，南边叫“老北苑”，北边叫“新北苑”，虽然叫法有变化，却难以抹去那浓浓的城乡结合部味道。

“新北苑”说得清楚一点，就是铁路以北，清河以南，立水桥与北苑东路之间的四方豆腐块。

至于“老北苑”嘛，记忆中的区域仍然可以回到十年前的以北苑家园为中心的衍射区。

新人不愿落俗，想要标新立异，追求高大上品质，逼格的提升自然需要真金白银来砸。所以新北苑地界儿的楼盘特点整体易见：

①楼盘品质高，颜值高大上；

②整体规划好，户型无挑剔。总结起来就是--品质高。价格自然也是敢居高不下，抱着赛亚奥超清河别墅的信心。

下面一起看看新北苑区位图：

这爆棚的信心源何而来？那就要归功于民间调侃的“北苑四害”了吧。独霸一方的润泽地产（国贸酒店的物业NB吧）——华贸城——福熙大道——中铁国际城，这四个地产项目合作把整个地区房价抬高了。

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新北苑楼盘租售概况

不论是“新北苑四害”还是“新北苑四小龙”，无非是大家调侃的玩笑罢了，暗含的是对这四个楼盘高房价的不满意。

注：阴天雾霾下依旧可以看出新北苑整体的新盘规模和品质

简单介绍一下这四个楼盘的情况，以供参考：

▼华贸城：

有普通住宅、LOFT、300m2左右大户型，链家二手房报价成交均价在8W/m2 ，配套是周边*，基本带动了新北苑地区的商业综合氛围。不过紧挨高压线，车位稀缺，停车混乱出名，loft户型不正各个可谓其致命缺点。

▼福熙大道：

2011年精装房，1-4居户型，链家二手房报价成交均价在7.7W/m2，离地铁站属周边*近，小区环境优美，人车分流，不过没有成熟的自身商业配套，需共享周边华贸城，装修风格过时。是周边*在售的现房楼盘，未来区域房价的拉动领袖。

▼国际城

2011年精装房，两居和三居有少量二手房源，链家二手房报价成交均价在8W/m2。

▼润泽 ：

水岸南街以北，清河以南，立通路以东，北苑东路以西，都是润泽的地块，可谓独霸一方，庄园-悦溪-公馆-御府项目联动，普宅-联排-别墅品类齐全，价格自然也丰富多彩。

注：华贸天地成熟的商业氛围

“地铁一通，黄金万两”这是北京楼市的规则了，复制成功了一个又一个商圈。地铁13号线北苑站，在清河营南街，恨不得整个新北苑地区都在跟着沾光。

一个地铁站，造就一个商圈，带动着一个区域，影响着一批人。

注：破败的地铁13号线北苑站

到底是怎样的一批人呢？总结来看，买房为7080主力军，事业家庭兼顾的中产阶层，出行基本靠自驾，交通生活都不愿在拥挤中度过，内心的小资情怀左右了选房的*感觉。所以高品质的居住体验是重中之重。

基于此，新北苑的高房价仍然有大批人认可选择。8090科技主力军及新生力量也承担起了区域高端的租赁市场。

市场冰封时期，买卖市场高处不胜寒，交易量持续低迷，租房市场却热度不减，尤其是这种地铁区位盘。

北苑区域之所以成为新的租房集中地，源于周边IT科技企业的蓬勃发展，几大科技园及上地、望京两大产业区的人流引入。就业机会多，地铁便利，房源较多，使得该区域成为租赁热区。

新北苑地区各楼盘租赁和二手房销售价格图表：

注：数据整理于链家网&安居客

从租金上，四个小区略有差别，但是整体都处于高价区域。一居价格在6k以上，两居价格集中在8k到1w，三居价格都在1w以上，*贵当数福熙大道，因为该楼盘三居室面积普遍偏大，在150-190平米之间。

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老北苑地区租售概况

说完了新北苑，再来看“老北苑”，地图中可明显看出各个小区的实际位置：

老北苑可谓是接地气、聚人气的地界儿，就连小区的名字都很附庸风雅，绣菊、茉藜、莲葩、紫绶、蕴实、清友、望春、来春园……显然过去的风雅已经衬不起今时的格局了。

老北苑基本都是塔楼，毕竟塔楼流行于2000年代，房龄老，户型差，小区人车不分流；区域人口密度大。

老北苑区域各小区租金--二手房售价如下图所示：

数据整理于链家网&安居客

因老北苑地区目前没有现售新楼盘，所以拉升动力明显不足。大部分小区为2000年左右的房源。只有望春园是2008年交付及筑华年是2012年的次新房，所以价格对比一目了然。

十五年以上的小区二手房销售价格在5万左右，区域内只有两个楼盘因为年头略新，价格稍高，一个是十年的望春园，二手房可以在5.5w以上成交，一个是6年的筑年华次新房二手房价格在6.9万。

即便这样，与新北苑四个楼盘8万左右的价格相比，差距还是很大。

老北苑在新北苑的南边，地理位置上貌似离市区略近，但是老北苑二手房出售价格与新北苑之间每平米存在两万多的价差，价格上呈现了倒挂的格局。

那么距离上的接近，为何在价格上却相差甚远，归根结底还是新北苑的居住体验和住宅品质。现在的人更愿意花钱买舒适。

不过，新老北苑租赁价格倒是相差不多，主要是人口流动的硬道理，再加上老北苑地区更多的合租房，使得整体租赁价格也被拉升。

老北苑-新北苑在买卖价格上还是有着一定差价，有人高呼老北苑是价值洼地，至于是不是价值洼地，要看刚需们内心的那杆秤了。如今的行情下，仅用价值高低衡量是否低洼，未必略显才疏学浅。

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新老北苑教育对比

再来说说学区如何？

是不是老位置更多的老*，新地区教育不成熟呢？其实不然。

老北苑学区只能算是一般，花家地实验*（在蕴实园），和平街一小，朝外北苑*，南湖东园*，看似数量过得去，不过没有一流二流的重点校。

而新北苑的朝阳区外国语*，在朝阳区算得上是名校了，属二流一类*，尤其英语方面更为突出。另外朝阳区实验*（润泽校区）虽说是2011年建校，但是硬件条件和教学软件上都很先进，还是电视剧《虎妈猫爸》的拍摄地。

实验小（润泽校区）更多接收的是片区内润泽的几个楼盘。朝外则承接另外三个楼盘，在比例上也是略有不同，据销售介绍，朝外接收的学生当中70%是福熙大道业主，另外30%被国际城和华贸城平分。

北京幼升小都是根据户籍和房产所在地划片*的，所以一个区域的家长整体水准也成为了一个*孩子们的基础水准，高低与否有时一目了然。

如若老北苑的*水平不提升，再加上都是98-05年的老房源，未来的发展也只能是呵呵了。

刚需重配套，投资图发展，那么廉颇老矣的老北苑，能持续饭否？

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新北苑价格能否坚挺？

不论新北苑，老北苑，始终难逃北苑地区的一大致命硬伤--悲催密集的高压线。

当你穿过一座座高压铁塔时，踩着一下雨就翻浆的泥土路，踏进地铁站时，激昂前进的脚步阻止不了笔挺西裤的裤角甩泥，恨天高的Jimmy Choo高跟鞋甭管真品赝品却露不出“不亮瞎同事双眼不罢休”的璀璨本色时，追求高品质的本心是否瞬间崩塌？

注：密密麻麻的高压线

中国人讲究风水，北边“上风上水”，自古宜居康养。雾霾下的北京居住人群，更加关注周边环境，公园--绿地--水系，沾一即可为开发商的定价添砖加瓦。

过去北京土著讲究“东富西贵，南贫北贱”，因此房价也受影响。如今，已不再是此老套路了。

北京的东南西北四个区位，发展利好各执一词，谁都不甘示弱。北城靠风水和科技园，南城用新机场直追；西边定义生态涵养区，东边万众瞩目城市副中心。

每一个区域的发展，都有相对应的一大批刚需刚改投资客青睐，何时出手只待时机。房子到底是用来做什么的？国家给出答案，只住不炒。这样看来居住品质和环境就尤为重要。

五环外的新北苑目前价格8-9万，之前行情疯狂上涨时曾经达到过巅峰12万的惊人价格。楼市涨跌变迁不断，稍一回暖抬头直逼十万也不是不可能。不过这也着实让我担忧万千，*没有产业聚集，第二没有规模商圈，主要功能都体现在居住区上，何德何能支撑住高额房价？

在这样的市场背景下，真的是开发商呼喊多高，就会有百姓四方来贺吗？

市场风向再变，房子的商品属性越来越凸显，综合品质有待提高。这一切值得开发商深思，也需要市场去考量。

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