房产问答NO.129丨我是用公积金，还是杠杆加到*，用商业贷款？

1.家庭有一套房，手里有50万，想再纯投资一套房。看了美景东望和英地金台府邸，考虑到现在的利率，每月所还贷款，占有家庭成本太高了，是否值得？是不是更应该考虑更好的地方投资，比如海南？

整个海南岛被限购，本地人不缺房，外地人买不了，未来三年，大概率将是阴跌过程，因此不建议去买（有真正的养老自住需求除外）。

美景东望位于白沙，周边配套不成熟，且在未来出租市场中，因其新房供应量太大，竞争压力也就越大，甚至交房后三五年内租不出去，直接导致持有成本高。因此建议放弃。

上述三者选择的话，建议英地金台府邸。

2.家里总现金约80万。在地市购了一套刚需房，总额大概83万，如果用公积金只能贷35万，这样*就高达48万，占用资金过多，没有充分撬动杠杆。我是用公积金，还是选择把杠杆加到*，用商业贷款*30%，30年还款？

货币是贬值的，同理，银行的贷款也是贬值的。贷得越多，贬值也就越多，所占货币红利也就越多。道理都懂，就看你自己如何决策了。

3. 在河南南部的县城上班，手里有100万，想在郑州置业，九年后退休自住或七八年以后转售。在县城工资水平有限，不想有太大的贷款压力，权衡郑州各个区域锁定了西南的绿地城，单价12900元精装小三房，2021年交房，请问靠谱吗？眼下是入手的好时机吗？

绿地集团，世界500强。所开发的楼盘，不存在烂尾风险。

只是从投资回报角度来看，绿地城的地块有点偏，买入后，不仅交房晚，而且交付以后出租市场也难成为热点项目。

如果考虑南区，建议重点考虑南三环绿都澜湾与鑫苑国际新城（南三环2号地铁线）。

4. 在丰庆华府有一套100平的大两房，月租2800元。出售可以卖170万左右。去年12月买一套翠园的小三房，现在手里有现金60万。请问是否应该把丰庆华府卖掉，置换到中原宸院或者类似品质的？

手里还有60万现金可直接买一套中原宸院，没必要出售丰庆华府，建议继续持有，一边收租，一边享受长期的房产增值。

5. 外地上班想在郑州买房，三五年内不会住。目前看了正商家河家（1.4w），万科民安云城（1.5w），融创中原宸院（1.3w左右），郑地美景东望（1.2w）。*有30w，能凑40万左右。考虑后期保值和增值，能不能给分析一下排个序？

融创中原宸院＞万科民安云城＞正商家河家＞美景东望。

排序原则：1）交房后好出租，持有成本低；2）以后转售易出售。

6. 我是二套房，投资，有可能多年后作为改善自住，瀚海尔湾，美景东望，和绿博的金科博萃，哪个比较适合？金科博萃出的价格太诱人了。

价格诱人不代表投资性价比高。白沙、绿博片区新房投入太多，投资客多，房屋交付后，难出租；出售的话，卖房的业主比买房的人还要多。投资的话，建议五年后再考虑。

上述几个楼盘中选择的话，建议瀚海尔湾。

7.在郑汴路看了一个二手房，07年房子，43平左右，58万，属于多层，房子有点老，但位置挺不错的。投资建议入手吗？如果自住呢，能买吗？

如果自住，方便生活、工作需求，自己满意就可以买。但是，现在购房资格珍贵，买单间浪费首套购房、贷款资格。

如果在未来一年内能凑足40万*的话，尽可能买个两房。

8. 刚需自住，偏重投资，*30w，看了几个项目，融侨悦澜庭67平两房，单价1.25万，压力小。和昌湾景国际地铁口110平，西北户1.1万，感觉是价值洼地。保利心语62平两房，单价预计1.4万，三个项目该如何选择？

既然是刚需自住，哪个方便生活、工作、以后的子女教育需求，就买哪个，别想太多了。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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