市场一边挤泡沫一边失去弹性

本文所引数据，上海二手房指数，央行上海总部数据，链家、中原中介门店成交数据等。

上海楼市进入年底，除浦东内环之外已经全线普跌过了。

如果市场没有特殊的变化，料浦东内环在本月也会实质性下跌。

除了浦东内环之外，另外一个抗跌的地方是东外滩，10月之后已经下跌。

之所以料浦东内环也会下跌，是因为独木难支。

独木难支的另一个地方是青浦。

在松江嘉定还在下跌的9月、青浦新城率先实现上涨，是新城区流动性表现*的地方。到了11月进博会，伴随着青浦新房的流动性上升的，是青浦二手房的下跌。

从7月以来一直维持企稳的是大场，价格为微幅上涨状态。由于同价位各片区依然以阴跌为主，年内也无法形成明显向上走势。

进入11月，南桥、城桥、嘉定老城区、松江老城区等传统聚居地带实现了微幅上涨。而同总价的动迁房片区成交量依然较大，价格维持微跌。

新房层面，由于二手房流动性缺乏，料新房的销售将面临压力。如新房价格和二手房相比性价比差距大，将面临滞销困境。

长达两年里，新房一期比一期便宜，和汽车类似，落地即贬值。这使得部分买家已经难以接受新房比二手房贵的正常市场状况了。

成本角度，因为人工、土地、材料总是上涨的，所以新房会越来越贵。

需求角度，即使新房和二手房性价比一样，二手房也只能下跌。

在上海房票限量供应的时代，必然带来交易难度越来越大，也会传导到新房市场。

那是否会传导到价格呢？

如果二手房东接受置换，开发商也不得不接受。付款条件的放松是事实上的降价。

至于价格：

10月份，全市本外币房地产开发贷款减少14亿元，为今年以来首次回落。

不拿地、不开发，降价的目的是啥呢？

现行市场中，市民的储蓄偏好变强，当然也包括不想买房：

10月份全市本外币个人存款增加115.98亿元，同比多增267.4亿元。当月个人本外币活期存款和协定存款分别增加110.85亿元和21.31亿元，同比分别多增157.45亿元和70.66亿元；定期存款和结构性存款分别减少66.38亿元和54.73亿元，同比分别少减15.14亿元和多减110.48亿元；个人大额存单增加138.53亿元，同比多增118.75亿元，月末余额为2515.1亿元，同比增长100.8%，增速同比上升36个百分点。

10月份，全市新增个人本外币贷款149.38亿元，同比少增83.44亿元，其中个人本外币消费贷款增加105.28亿元，同比少增112.69亿元。按结构分，本外币个人住房贷款增加53.18亿元，环比和同比分别少增13.34亿元和7.58亿元，当月增速3.9%，环比和同比分别回落0.1个和13.7个百分点；本外币个人汽车贷款增加33.62亿元，同比少增86.44亿元。

开发商不管怎样还是得卖房子，部分二手房东干脆选择撤离市场：

10月底，全市二手住宅挂牌量为75438套，环比下降2.03%，同比下降49.48%，挂牌量持续下降。

市场在去泡沫的过程中，部分新房开发商将和二手房东一起等待空军里面看多的买家出现，而这个过程中多数新房不愿意降价，二手房东也越来越不愿意降价，则市场就失去了弹性。

微观案例里有些次新房涨幅其实不大，房东们让价到一定程度（对比一般性理财）要成交就会亏损。这样的小区已经失去了弹性。

拿着亏损价开盘的开发商，如何能提供市场弹性？

市场逼仄到了*后，无非是宏观面利空使得供方降价以提供流动性，而这种流动性也不会持续多久，越跌越不买。

历史惊人相似的地方，就是人们以为这一次有什么不同。

PS:请从多的角度理解

匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，8年上海楼市研究及实际操作经验，至今为数千位市民提供过咨询。

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