又一世界500强杀入深圳！造了一座罗湖品质*的楼盘

沉寂许久的罗湖终于迎来了爆发。

先是民航监管局复函同意，晶都酒店地块按照700米、寰宇大厦地块按照642米海拔高度进行建设。然后，华润湖贝项目的湖贝塔确定为666米，建成后将成为深圳城市的新地标。

罗湖正在通过旧改，激活自己的资源潜力。

达芬奇在论述画家的使命时曾说：

一个优秀画家应当描画两件主要的东西，即人和他的思想意图。*件事做到很容易，第二件事情就很难。

放到地产行业，这其实跟两个重要因素相关：片区价值和背后的开发商。

片区的价值在我看来是由经济基础决定的。

从这方面来看，罗湖的土地重估将迎来一波爆发；背后的开发商则体现在产品的品牌价值上，比如遭到疯抢的南山片区的华润城三期，再比如“5000万蹲”的蛇口招商双玺。这两个楼盘基本成为了上半年深圳楼市的代表作。

而这种“品牌+价值”的组合，可以关注下半年首次入深的阳光城天悦。

NO. 1｜壹

9月21日，阳光城天悦项目正式获批预售。

深圳规土委资料显示，天悦项目备案名为深南阳光大厦，推出建面约77-112㎡商务公寓、38-246㎡办公和建面约30-164㎡商业。

这个定位于“全球天际美学藏馆”的项目，从一开始就备受关注。

阳光城天悦近邻深南大道与滨河大道，位于春风路罗湖美术馆旁。

项目所处的位置，是在2号线、9号线两大地铁线、三个地铁站交汇处。在这个多维、立体的交通枢纽上，被称为罗湖新金三角之地，每年汇集上亿人流量，商业体量超80万㎡。

这里曾是原联城工业厂房，自2017年1月开始拆除。经过全面的升级改造，昔日破败的厂房变身为汇聚商务公寓、办公、商业等多重业态的40层垂直艺术综合体。

随着阳光城“让居住艺术化”的定位再升级，其项目的特殊性愈加明显：

建筑外立面采用双层中空Low-E玻璃幕墙、灯带镶嵌营造夜空美学；

10米挑高入户大堂，参照东京银座Dior旗舰店设计的商业；

拥3大艺境主题会所，空中景观庭院、健身空间、星空无边际泳池等奢配。

而项目所处的罗湖区，所承载的城市功能也正在不断进化。

从区域历史定位的变化看，一般人认为老区罗湖投资价值不足。由于时代的因素，罗湖开发时期过早，开发强度过大，到*近十几年楼市发展动力不足，面临城市面貌老旧、交通拥堵、配套不足等种种不利因素。

但是投资楼市，投资的不是一片水泥钢筋，而是与你共同生长的这个城市。这套论点实际上忽略了两个很重要的问题：

新区≠中心区

深圳的未来在旧改

首先要明确的概念是，老房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。

老房子=土地的钱

新房子=土地的钱+房子的钱

1、如果罗湖就是以现在的状况持续下去，政府和开发商都不再发展了，那房产投资确实没啥价值了，因为在这些老房子上，房子本身是不值啥钱的，土地也没有机会重估。

2、如果政府和开发商仍对罗湖继续投入，继续发展，比如城市更新啥的，那罗湖的土地就会得到重估，房子也会继续值钱。

罗湖显然是按照第二条道路在发展的。

十三五期间，罗湖有望实施2300万体量的超级旧改，4200亿的投资规模，城市面貌将发生天翻地覆的变化。

这也就意味着，土地会再次重估，老区的活力将会再次迸发。

比如2015年的中海天钻，作为鹿丹村的旧改项目，当时拿地成本价3.5-4万元/平。改造之前，无人问津，而旧改之后的房价几乎涨了3倍，链家二手房数据显示，天钻目前挂牌均价达10万元/平。

就目前而言，天悦本身就是城市更新、土地重估的代表作。另外，天悦所处的区域刚好位于“300亿投资、205万㎡建面”的湖贝更新对面，在未来的几年内，它将迎来二次的重估。

深圳城市更新官方消息显示，未来的罗湖湖贝更新将建设成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，建成后或将成为罗湖*受瞩目的城市新地标。

你想啊，单是4倍于万象城的超大型综合性商业中心就足以震惊深圳人。

更重要的是，随着湖贝的旧改加速推进，深圳罗湖新地标湖贝塔将在这里建成。

除了700米深圳塔之外，还有666米湖贝塔、642米寰宇大厦共5座超500米、13座超300米摩天建筑群将在周边落地。

且阳光城天悦所处地段为深圳40年沉淀发展的繁华地段，2号线、9号线汇集，附近拥有高端商业MALL群，万象城商圈、国贸和东门南商圈形成的“金三角”商业体量约80万㎡，是深圳规模*、成熟度*的综合商圈之一。

未来，罗湖将成为粤港澳大湾区金融中心以及国际商业时区。

摩天大楼*、*密集的区域，房产价值一定是*的。因为房产价值的背后，其实是土地价值、生产力和效率，而摩天大楼群其实就是土地价值的高度浓缩，是生产效率的高度集中。

NO. 2｜贰

对深圳人而言，和天悦一样，相对陌生的还有其背后的开发商——阳光城。

但你不知道的是阳光城的地产业务早已遍布全国。

截至2017年底，阳光城已形成大福建、京津冀、长三角、珠三角等发达区域和城市圈的深耕，并在西安、成都、武汉、郑州等中西部二线核心城市实现突破，布局全国30大区域。

以北京区域为例，阳光城京兆府打造新中式建筑，沿袭京派府园大宅；

阳光城君山墅代入高尔夫景观独墅，代表了北京山水别墅的封面。

这两个项目一入市，即成为北京别墅圈的现象级网红产品，奠定了阳光城在一线城市的品牌影响力。

此外，浙江、上海、福州等地的阳光城区域项目在当地也极具代表性。拿广州区域为例，2018年上半年，阳光城丽景湾单盘销售金额突破35亿，排名广州*，独揽金额、面积、套数“三冠”。

你还不知道的是，这样一家大型房企，不仅稳居A股房企8强，而且在中国地产榜单中位列TOP20。

*新的数据显示，截至9月21日，阳光城合约销售额突破千亿，在克尔瑞榜当中位列14。

但对阳光城来说，“千亿目标”不是结束，而可能是一个新的起点。

阳光城在2018上半年，共补充土地储备约551.85万平方米，累计土地储备4267.54万方，储备货值近5842亿元。这些土地储备，实则锁定了阳光城未来3到5年的销售收入。

从土储的质量来看，阳光城土储货值的83%位于核心一二线城市。这也是阳光城进军深圳的原因之一，其目前一线城市的战略加上深圳这一条便可形成闭合环线。

你更不知道的是，实际上，从地产业务只能窥见阳光城控股这家大型集团型公司的六分之一。

作为“世界500强”企业，阳光控股由爱国侨商林腾蛟先生于1995年创立。

这是一家集环保、教育、地产、金融、物产、资本六大产业集团为一体的大型投资控股公司。《财富》榜单显示，2017年阳光控股全年营收达256.1亿美元，利润达4.53亿美元。

而阳光城，则是其在地产板块集中呈现的部分。

NO. 3｜叁

都说深圳是房企巨头的必争之地，对于世界500强的阳光城也不例外。

深圳这座城市的吸引力是许多人无法拒绝的。作为一家年销售额超千亿的大型房企，阳光城选择布局深圳，也是基于对一线城市全线覆盖战略的考量。

深圳也处在粤港澳大湾区的核心位置，作为全球第四大湾区的核心城市，深圳未来的发展潜力无疑十分巨大。

另外，深圳楼市也代表着全国楼市的下一个十年。

当下的中国房地产市场，正在发生的显著变化不只是“黄金时代”向“白银时代”的转换，也是“增量时代”向“存量时代”的转换，这是主赛道的切换，是一种更根本、更深刻的改变。

在新增土地稀缺、以二手房交易为主为特征的存量房时代，城市更新将成为下个风口，也是房企巨头必备的能力。

就如阳光城在深圳的首个项目阳光城天悦，就是城市更新对存量资产改造的典型代表，再比如今年上半年大热的华润城3期，也是城市更新的代表作。

但目前，真正具备这种能力的开发商并不多，能落地的项目更少。

另一方面，深圳又是进入门槛*的城市。

在过去的一些年里，深圳的一些本土民营地产商，如鸿荣源、星河、*等，这些房企占据在深圳大部分市场，并迅速在这个市场建立起了属于自己的口碑。

截止到现在，在全国范围内攻城掠地的保利和龙湖等等，在深圳都还未有正式的项目推出，而更多的品牌开发商则被挡在大门外。

那进入深圳之后，阳光城的下一步是什么？

答案是，深耕细作。

阳光城深莞区域总裁陈春生说：“对于粤港澳大湾区，阳光城集团寄予厚望，注入重资。阳光城深莞区域立足于深圳、东莞和惠州，同时兼顾大湾区9+2城市群。”

乘势大湾区时代，阳光城集团加速深莞惠布局，三城战略布局7盘，其中阳光城天悦项目强势进驻深圳罗湖，于粤港澳大湾区时代打造天际美学*！

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