深圳真要向土地财政开刀么？

改革开放的第40年，关心行业发展趋势的地产业界朋友，总是要把眼光看去深圳，那里不光有率先喊出“活下去”的万科，现在还有一项被解读为“向土地财政开刀”的，被冠以“釜底抽薪”名号的新政策。这项政策，就藏在《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（下称《办法》）当中。

因为《办法》牵涉各方利益巨大，所以，现在已经是第二次公开征求意见了。在这一版《办法》的征求意见稿中的第十三条中，出现了这样一段表述：

按照本办法第八条规定处置后由原土地使用权人继续开发建设的，以继续开发建设部分剩余年期市场价格与原土地使用权出让合同约定用途剩余年期市场价格的差值补缴地价，差值为负的，主管部门不予退还。其中，可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定，如宗地地价测算规则对此进行调整的，从其规定。

这是深圳正在筹划的一件大事中的一部分。深圳开发起步早，如今，关内关外都没有多少增量土地来源，因此，城市要发展，只能向存量土地要空间。深圳确实存在不少因各种历史遗留问题，已经出让但未能开发建设的土地。在增量土地来源几近枯竭的情况下，引导这些存量用地入市，成为深圳市政府必须走的一步棋。

于是，就有了《办法》的两次征求意见。这个政策路径大致是，对于已出让但未开发的土地，可以申请调整规划、容积率。政府批准并变更规划后，多余出的土地，需要还给政府，也可以引入社会资本开发，对于后一种情况，政府要收取土地出让金，但不是全额收取，而是按照一定比例收取。这就有了上面攸克君给诸位单独列出来的那一段——可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

这句话，不少人认为是天大的事情，因为深圳市如此“打折”的不是房价，而是“地价”，有人继而由此推导出深圳要对土地财政模式动刀的意义。对于这一点，攸克君觉得，深圳方面确实是有寻求房地产供应体制更长效机制的意图，但至少在征求意见的《办法》的阶段，就说深圳要向土地出让金和土地财政模式动刀，未免过早了一些，多少显得有些一厢情愿。

前面已经说过，深圳是改革开放的*前沿，城市开发*早，一方面，深圳几乎没有增量土地可用；另一方面，原有规划相对散乱，没能贯彻今日奉行的土地集约节约原则。所以，今日深圳市的做法，首要的现实目的，在于为深圳寻求城市发展的土地资源空间，也就是增量没有了，向存量要。

因此，我们从两次征求意见的《办法》，可以读到这样的味道，即政府通过一些政策机制的设计，让那些存量土地使用权的拥有者，有意愿将手中的存量土地释放入市。调整容积率就是一招，原来已经出让的入地，地块上的容积率相对较低，现在通过规划手段，合规情况下，可以调高容积率，从而在更少的地块上，出同样的建筑空间，这样，对原有土地使用权人的利益就没有“减量”的损害。

通过这样的手段，在存量土地中“多出”的土地，可以以各种符合政府规划、用途的方式进行开发与建设，为了让原土地使用权拥有者有更大的动力在存量中调增增量，就在《办法》的征求意见中，采用了土地出让金打折的方法——

这些通过规划、容积率调整而多出的土地，可以引入社会资本开发，政府再对土地出让金打折，以此对原土地使用权的拥有者有所激励。当然，前提是在于这些建设用途，是符合政府规划和引导方向的产业的，其中，当然包括了“人才房”，按照30%的价格收取。

看懂了上述逻辑的话，关心此事的朋友，就应该明白，此举在初衷与动机上，与控制房价甚至终结土地财政，都没有直接、必然的联系，其更加务实的动机在于为深圳在存量土地中寻找城市发展所需土地资源的新空间，也就是说，要地，还是*务实的动机。

更深一层看，这30%的折让价格，看似是打折，更抽象看，却更像是一种增量收入，要知道，这些土地实际上已经出让过一次了。如果不进行容积率的调整而“产出”多余土地的话，那么政府实际上是没有机会再收一次土地出让金的，哪怕是折让到30%的价格，这也是政府来自土地的增量收入。

再直白一点说，容积率调整，是一种行政行为，这种行为本身，实际上是没有市场成本的。在这样的背景下，哪怕折让价格到1%，这1%也是政府的关于土地的增量收入。因为不调容积率，政府就没有这笔收入。

所以，攸克君不觉得深圳方面的初衷是要终结土地财政模式。不过，从效果层面而言，我们确实看到深圳在尝试一种新的住房制度。而当前尝试的以市场化手段盘活存量用地的策略，也会在相当大的程度上，增加土地入市的供应量，从而在供给端对稳定房地产市场产生积极作用。这是效果，在很多历史事件中，初衷与效果，并不是一回事儿。

攸克君非常赞赏深圳政策的创新，它确实在一定程度上代表着未来，但是，如果在现在，就说深圳要终结土地财政，恐怕为时尚早了一些。

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