超越北上广，我在摩天大楼上，看到了中国城市的下一个十年

深圳作为中国未来*有前景，同时也是商业*有活力的城市，超越了北上广。

2018年11月7日（上周三），【大胡子说房】团队从广州出发，开车来到深圳，跑遍深圳的核心商圈南山、福田、罗湖中心区，深入研究深圳的写字楼现状。（深圳关内的写字楼*具代表性）

深圳写字楼调研分为上下篇，本文是上篇。文末附上深圳摩天大楼详细表。

2018年6月，深圳湾*高楼——中国华润大厦竣工，因为她形状有如“春笋”般自下而上，呈现在塔尖聚拢的流线型外观，所以深圳人民亲切地称之为“春笋”。

至此，所有深圳人都知道，春笋只是一个开始，这昭示着深圳城市发展进入“南山时代”。

5年来，深圳彷佛是一个开挂的城市，GDP超过广州，商业活力超强，互联网和金融的行业红利在这个城市集中爆发，无缝对接。

用言先生的话说，这些利好要是哪一个落在广州了，广州也不至于有今日之尴尬，可惜并没有。

因为大部分人平时多是关注住宅，对甲级写字楼并没有什么概念，甚至认为只要是一座摩天大楼，加上锃亮现代的玻璃幕墙外立面、大堂有12米挑高加上豪华装修、散发着芬芳宜人的薰衣草香薰、再放着世界著名的卡农轻音乐、楼里*有几个大企业品牌租户、周围再配上1公里高端商务商圈，这就是“甲级写字楼”。

现在的大楼全球招租，基本都不愿意说自己乙级，都是吹嘘 “*甲级写字楼”，*的标准是指：

OA（Office Automation）：办公自动化系统

CA（CommunicationAutomation）：通讯自动化系统

FA（Fire Automation）：消防自动化系统

SA（Security Automation）：安保自动化系统

BA（Building Automation）：楼宇自动控制系统

以上是传统的*标准，所谓的甲级，其实没有固定标准，只是一种通俗叫法。

而以上这些标准明显已经无法概括，一个配得上“*甲级写字楼”这几个字的项目，不仅“硬件”要上得台面，“软件”也要能够吊打周围的其他项目，别老想着靠地铁上盖、4.5米层高、VAV空调、Low-E玻璃、LEED认证这种脸蛋活，还是要提高一下内在美、软实力，把企业伺候好。

所以，在我看来现在的”*甲级写字楼”还要满足以下标准：

1. 位于写字楼集聚的CBD，地段绝 佳。

2. 业权集中，即产权所有者不宜太多。主要分为单一业权和开发商自持部分、出售部分，而非全部都是卖散。分散业权的项目，入驻企业和物业管理品质都难以保证。

3. 交通便捷，位于核心商圈。*是10*内覆盖地铁、公交、银行、咖啡厅、餐饮，地铁满足出行需求，银行提高财务管理，咖啡厅可用于商务洽谈，餐厅配套齐全方便员工生活。

4. 优秀的物业管理。就像住宅有一个好的物业，后期的溢价空间也大，写字楼的公共性更强，更需要物业保持持续良性的管理运营，保证良好的办公氛围。

深圳的写字楼下面就是商圈▼

在深圳5天，我们走访了深圳南山科技园、后海、前海、留仙洞总部基地、福田会展中心、罗湖蔡屋围等地，目前深圳的写字楼呈现出以下三大特征：

1. 深圳一路向西，写字楼也逐渐西移：罗湖-福田-南山

在深圳发展初期，罗湖就是深圳*的真爱，你侬我侬，*的产业资源都给福田，蔡屋围崛起。

后来随着福田CBD长成出挑，自然得到了深圳的万千宠爱，耗费巨资拆迁深圳市中心*的城中村岗厦，只为福田CBD发展扫清障碍。

深圳一路西进，南山凭借科技园和后海成功上位，未来还有深圳湾总部基地和前海两张王牌，后发制人，南山无疑就是现在深圳的心头热，恩爱无比。

现在的罗湖，在深圳看来，就是人老珠黄。深圳自罗湖始，虽然曾经陪伴深圳艰苦创业，筚路蓝缕，曾经也是显赫一时，无奈早期规划落后、交通拥堵、人口密集，蔡屋围、东门、春风路都见证了罗湖的黄金年代。

虽然深圳顾念旧情，原本十三五规划明确罗湖未来5年进行城中村拆迁、改造旧工业区，无奈推进缓慢，*近更是决定不拆城中村，改为综合整治了，原本约定“拆拆改改”，拯救一下人老珠黄的罗湖，可惜推进困难，只得放弃，原本翻好的牌子——罗湖六大集聚区，看来又得被撂下了。

罗湖六大集聚区分别为：蔡屋围金融商业核心区、湖贝现代综合商业区、笋岗高端商务中心区、水贝国际生态珠宝社区、东门时尚商圈、人民南口岸消费集聚区。目前看来也就蔡屋围和湖贝这些比较争气的板块有戏，所以今年罗湖区的写字楼也就KK100成交了一个公共办公区FUNWORK，其他地区基本0交易。

罗湖一朝失宠，想要重获盛宠，谈何容易啊？

在罗湖之外，深圳是属于多点开花，但产业集聚效应非常明显。

福田CBD能成为深南大道上*繁华的风景，传统金融业总部——银行、证券、基金、保险居功至伟，南山则是科技型企业扎堆，年轻有活力，毕竟是深圳备受重视得战略性新兴产业，而且福田的企业甚至有往南山搬迁的趋势，腾讯总部附近的高新园已成为深圳科技创业型企业的聚集地。

在此，提下粤港澳大湾区的核心——前海，从早期的*、世贸、香江、华润，中期的恒裕、顺丰、腾讯、信利康、中粮，再到现在的新世界、嘉里、九龙仓、信义，前海的土拍连阶跳价，而且拿地早、见得快、卖的快的*前海1号售价高达9万+，其他项目也想学*，但代理换了一波又一波，愣是卖不出去。

但实际出租仅仅是一月160元/㎡（在深圳，250-400元/㎡/月为高端品质，150-250元/㎡/月为中端品质，150元/㎡/月为一般品质），论投资，回报率低到白菜价；论出租，你说现在有哪个企业愿意去满是泥头车、塔吊哗哗哗开工、方圆几里找不到饭店的地方办公呢？

虽然目前前海注册的企业超过13万家，其中科技企业超过60%。不过片区人气不足，只有一个全球免税店孤零零地立着。

前海的发展长期值得看好，但人气集聚，熬到成熟至少5-10年，毕竟福田CBD是集深圳全市之力花了十几年时间才有今日之繁华，后海也不是一天盖成的，所以未来前海还需要有轨道交通建设和配套完善，才能积势蓄能，才能迎头赶上。

2.深圳的写字楼供需旺盛，但空置率不高

在经济上，深圳有着不容置疑的自信，战略性新兴产业及高端服务业占主导，所以对写字楼也有旺盛需求。

2017年和2018年深圳甲级写字楼供应分别有350万平方米和190万平方米，库存周期为15个月，库存压力也算正常。因为摩天大楼的建设周期长，光打地基就要2年左右，到完全建好，一般要5年，所以也要提前布局解决未来的庞大需求。

深圳的*楼平安金融中心有90%的出租率，这可是近15万的项目体量啊，可见优质写字楼依然是相对匮乏的。

真正的高端，不是项目楼书硬扯自己是地标，而是真正的优质产品优质服务。

例如我们在调研后海的SCC大厦时，招商小姐姐说到：大楼公共空间使用的石砖是从西班牙进口的，一块的成本价是一万多，所以所有企业装修时，都要将墙体完全包起来，防止损坏，因为成本真的是贼高，要是不小心，打了一块砖，难以寻到同样的纹路的石砖。

SCC大厦A座的品质确实高

接下来南山还将有大量的写字楼供给，其中大部分为总部自持物业，不入市销售。

根据戴德梁行的数据，近年来，深圳总部物业自用面积占比高达44.6%，例如南山主干道的大楼——中海油大厦，其自用面积达10万㎡。

深圳写字楼整体现状就是大量供应满足大量需求，但我们走了很多大楼，都只有一个单元或几个单元在出租，并没有空置很严重。

话说到这，是不是有种熟悉的感觉？是的，深圳写字楼的供给结构有点类似我们之前文章提到的重庆住宅的供应做法——大量供给，让大部分人卖得起房，有房住。

深圳就是想打开大门，欢迎企业入驻，让他们租用得起办公室，且不用付出太高昂的成本。

广州珠江新城的甲级写字楼价格大概是一月250-300元/㎡/月之间，而深圳也差不多是这个价格，而前提是深圳房价是广州的1.5倍，可见，深圳对写字楼的重视，对企业的重视。

二线城市郑州的高端写字楼也是租100元/㎡/月，而罗湖，甚至有只需要70元/㎡/月，品质还不错的写字楼。二线城市高端写字楼的价格追平深圳低端写字楼的价格，甚至还有笋可淘。

深圳对写字楼的重视，放眼中国，应该没有一个城市能与之相媲。

一般来说，拆迁补偿，政府都是给村民赔钱赔房子赔商铺，而在大冲的拆迁中，政府竟然给村民赔偿了70多套写字楼，我走过那么多大拆大建的城市，唯有深圳，拆迁补偿写字楼。

根据资料显示，在深圳久负盛名的蔡屋围和岗厦拆迁中，都没有对村民进行写字楼补偿，唯有大冲例外，大冲作为当时深圳*的城中村，拆迁进行得非常艰难，华润建了华润城，涵盖住宅和商业，而村民赔偿也愿意要写字楼，因为回报率也还不错，出租得了，可见深圳商业的活力足够强。

3.行业扎堆明显，联合办公成趋势

2016年7月，WeWork在上海延平路设立*个联合办公室，“联合办公”的风潮便吹向全国。（下文提到的WeWork、ATLAS寰图、FUNWORK为目前实力较强的联合办公室运营商）

在写字楼巨量供应的深圳，互联网创业型公司多如牛毛，加之“二房东文化”盛行，深圳自然成了联合办公品牌逐鹿的市场。

Wework作为行业联合办公的老大，一开始进入深圳水土不服，以后快速调整，一举拿下中建钢构大厦、TCL大厦、深业上城LOFT、华润置地大厦D座等，总体量达4万平方米，从蔡屋围到后海，由西向东，一路狂扫，实力不容小觑。卡位：2800-3500元/位。

ATLAS寰图，从广州珠江新城雅居乐中心起步，背后有雅居乐撑腰，凭借着其“甲级写字楼全生态运营商”的理念，快速在深圳扩张，至今已经签订了金地中心、鼎和大厦、航天科技广场，将近3万平方米的项目体量。从办公到运动、餐饮、艺术，打造的就是轻奢感。卡位：4000元/位。

还有前文提到的FUNWORK，与ATLAS寰图类似，也有有开发商撑腰，拿下京基100和东海国际中心两大项目，而且还啃下了蔡屋围的地标京基100，为了占领市场真是下了血本了，目前还没有正式运营。

因为深圳很多都是创业型的互联网公司，所以扎堆办公，这些联合办公的商业运营商会联动区域内企业资源、定制化产品服务，所以确实吸引了不少租客，深圳正在形成多样化的写字楼文化，营造了良好的创业氛围。

腾讯大楼旁边的创投大厦是清一色的金融和科技公司扎堆▼

24：00，经过腾讯大楼，你会看到整栋写字楼灯火通明，而在腾讯大楼后面的创投大楼，也是灯火通明。这里是深圳，包容开放的深圳，给每一个努力拼搏的人以发展空间和机会。

24：00的腾讯大楼，灯火通明▼

在腾讯大楼前的深圳创业广场，“来了就是深圳人”是这个城市40年不变的口号。而且高品牌品质的写字楼比较容易招商，地段优势和行业优势非常重要，开发商自持的单一产权。

调研完深圳的写字楼，当我坐在堪称全球电子产品*前端的华强北广场上，看着对面周围一栋栋灯火霓虹的写字楼，华为、OPPO、VIVO的广告布满写字楼的的屏幕，深感深圳民营企业的强大。

对面大楼上“深爱人才、圳等您来”无限循环。

而广州的地标小蛮腰上，已经长达4年都在重复播放“韩后”的广告，全城抬眼可见的地标，播放的竟然是一个化妆品的广告，多么讽刺啊。

那一刻，我真的意识到了广州为什么会落后于深圳，表面上是城市产业的落后，本质上是两座城市精神的落后。

深圳之所以能够有今日，*的原因就是爱惜人才，爱惜自己的羽毛。

广州失去互联网的5年，经常被嘲笑成一个自带保温杯，泡着枸杞菊花，步履缓慢的中年人。

大家会说，在北京五道口，骑着小黄车绕几公里，你会看到清华北大等高等学府，搜狐、网易、新浪、优酷、爱奇艺…每个互联网的浪潮儿闪烁的LED招牌，向你证明这个城市的勃勃生机。

而广州的大学城，在小谷围岛上，与主城区割裂，教育与产业完全不可能连接，所以不会有类似于清华北大和中关村的联系，不会有腾讯和深大的联系，广州输了。

如果是在魔都，饿了么、大众点评、盛大、小红书…互联网的吃喝玩乐触角伸向全国，精致时尚又能带动经济。

而广州呢？广州的优势在哪里？

广州很少有向深圳福田CBD和南山后海和高新园一样，企业独占一整栋楼，多是在一栋楼里租个小单元象征性地作为办事点。

每次，当我站在花城广场，一眼望去珠江新城摩登的写字楼，造型各异、高低起伏，灯火霓虹交叉，好看极了。

但是，认真一看就觉得不对劲了——保利、富力、越秀、农业银行、交通银行、广州银行、P&G、普华永道、安永…地产、银行、快消，这些传统行业强大地垄断着这个城市的经济，细究之下，少了强大的互联网，会深刻地感觉到这座城市的后劲不足，这个城市的保守传统，完全输了在中国作为一线城市锐不可挡的冲劲，广州的经济活力在一点点地丧失。

以前，大家想到要南方的大城市打拼，*个想到的可能会是广州，而现在有了深圳这个强大的对手，民营经济这么强、商业活力又这么好，以后，势必对广州的资源和人才分流会越来越严重。

深圳在奔跑，而广州呢？……

附上深圳摩天大楼详细表▼

end

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