当下的环京购房，吃着碗里的，也需看着锅里的

文｜叶书利

近期，伴随北京政府东迁的开始以及厂通桥被官方证实，大厂潮白区域的热度呈直线上升。

在壹书生看来，这是可以理解的，不过，购房者们在吃着“大厂潮白”这个碗里的饭时，也建议看看其他一些锅里的饭菜。

这里所指的锅，主要包括两块区域。

首先是香河北部新城，这也是一块爆发中的价值区域，主要原因如下：

A,根据通州与北三县一体化规划而重新制定的香河城市规划待出。

B,在大厂潮白规划中曝光的进京地铁，沿大厂潮白迎宾路南下，会在香河北部新城设站。此外，已被证实的厂通桥，直接利好区域当然是大厂潮白区域，但也间接利好香河北部新城区域。详情可见此前的文章《》。

C,在北京政府东迁开始后，香河北部新城成为名符其实的通三环之地，未来来自通州，尤其通州CBD的在通上班族，会越来越多地成为香河北部新城的主要外溢刚需人群之一。

D,在官方规划中，北三县承接北京人口外溢的三大区域分别是燕郊、大厂潮白和香河北部新城，即蒋辛屯区域。基于此，首都师范大学附属实验*、潞城医院配套资源等已落地于此。

其次，新机场圈层。

年初时，壹书生就写文提醒道：接下来，环京楼市的政策利好接下来会呈现两大特点，目前已开始得到证实。

A,政策利好的释放呈现板块化轮动，*先轮动的是以北京政府东迁为代表的北三县，目前正是此阶段。

B,环京的价值区域与非价值区域的价值差会越来越明显。

再说白一点，伴随环京东南片区政策利好的不断释放，环京非价值区域与环京东南片区的城市价值差会越拉越大。相应地，壹书生早在2015年便提出的环京价值判断逻辑“七环论”也会越来越得到现实的验证：东南飞、七环边、交通旁、政策区。

壹粉们当下在关注大厂潮白这个碗里的肉时，除了需要注意到香河北部新城的价值外，也需关注新机场圈层这个锅里的肉。

以壹书生的判断，接下来，副中心圈层的利好释放还会再飞会儿，毕竟后续的副中心与北三县一体化规划、通州副中心整体规划等还待释放。而到了明年年中左右之后，新机场圈层的政策利好释放将迎来高潮。包括但不限于下述待爆点：

A,北京新机场一期将于2019年10月投入运营。

B,北京新机场地铁线将于2019年9月随新机场同步试运营。

该地铁线将设立丽泽商务区站（预留）、草桥站、磁各庄站、新机场北航站楼站、新机场南航站楼站（预留）。也就是说，2019年9月通车时，便可直通至北京西南三环，未来会继续延伸至北京西南二环的丽泽商务区。

线路对接方面，待明年通车后，从北京新机场北航站楼至北京西南三环的草桥只需要半*。且2019年通车，新机场地铁线将可以与现有的10号线以及规划中的19号线实现换乘，通过轨道交通网络，扩大北京新机场的服务范围。远期可以换乘10号线、11号线、14号线、16号线、19号线、S6线、京雄城际铁路。

可以预计的是，待该地铁通车后，大量居住在永清、廊坊、固安、霸州及部分涿州的北京上班族，将通过此地铁线上下班，即先从居住地开车或公交、拼车等方式到新机场地铁线，然后坐地铁进京上班。

C,2019年6月，新机场圈层的新机场高速、新机场高速北线高速将投入使用。进一步强化新机场圈层的交通布局。有关新机场圈层的交通布局，详情可见此前的文章《》。

D,新机场临空经济区规划待释放。

7月北京发布的《推进京津冀协同发展2018-2020年行动计划》已明确道：北京新机场临空经济区是京津冀一体化下京津冀四大主要产业承接区之一。同时明确道，时下北京新机场临空经济区空间和产业规划编制完成。

此外，此前北京公布的城南计划中对新机场临空经济区的定位为：“建设国际交往中心功能承载区、国家航空科技创新引领区、京津冀协同发展示范区，打造北京发展的新引擎、京津冀协同发展的新高地。规划申报综合保税区，有序发展科技研发、跨境电子商务、金融服务等高端服务业，打造以航空物流、科技创新、服务保障功能为主的国际化、高端化、服务化临空经济区。”

E,自贸区或于2019年落地北京新机场临空经济区。

在此前的文章《》中，壹书生已介绍过，5月9日的一则中标公告引起了壹书生极大关注。

该公告名叫《北京市发展和改革委员会机关行政北京市新机场临空经济区综保区申请自贸区政策研究中标公告》。

壹书生注意到，该公告的采购单位为北京发改委。研究内容为“北京市新机场临空经济区综保区申请自贸区政策研究”。研究目标是“通过深入研究上海、天津等自贸区政策，结合天津自贸区加快向京冀腹地政策辐射，将自贸区便利政策复制、推广延伸至北京新机场临空经济区，引领和服务京津冀城市群的开放发展。”

也就是说，目前北京发改委正在对北京新机场临空经济区进行自贸区申请前的政策研究。

与此形成对应的是，9月19日北京政府对外公布了《中共北京市委北京市人民政府印发促进城市南部地区加快发展行动计划（2018—2020年）的通知》。该城南计划对此也明确道：“规划申报综合保税区，有序发展科技研发、跨境电子商务、金融服务等高端服务业，打造以航空物流、科技创新、服务保障功能为主的国际化、高端化、服务化临空经济区。”和“结合本市服务业扩大开放综合试点，实行高水平的贸易和投资自由化便利化政策。”详情可见此前的文章《》。

而这些自贸区的利好，极有可能在2019年落地于新机场临空经济区，这对于永清、廊坊、固安、霸州等新机场圈层是个重磅区域利好。

F,中关村入驻新机场圈层。

9月北京公布的城南计划首次对外透露：“研究建设中关村新机场国际临空创新园，引进国际一流创新创业机构、项目和人才，发展前沿技术产业。”

在投资中，聪明的人总能预测到下一轮的政策释放，从而提前布局，而不是到了利好释放高潮到来时，跟着别人的抢房脚步而匆忙加入抢房队伍。因此，时下的环京购房，“吃”着大厂潮白时，也需看着政策释放轮动周期中的香河北部新城和新机场圈层。

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