地产转型神操作，燕郊福成的江湖之路！

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随着地产行业步入调整周期，赚得盆满钵满的地产商也不得不谋求转型了。

万科进军家装行业，和链家成立了万链公司；

绿地发布了互联网房地产金融产品——绿地地产宝，定位于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案；

万达打造金融集团；

泛海转战保险行业；

碧桂园进军互联网家装；

尤其值得一提的是恒大，许老板在转型路上已探索多年，屡败屡战。

2014年，冰冰代言的恒大 冰泉一年净亏28个亿，除了矿泉水、粮油、乳制品，恒大还进军过金融保险、健康产业、音乐、足球等行业。

一顿操作猛如虎之后，恒大宣称，以后还是要专注于地产业务。

地产显现颓势之后，许老板还是没忍住，又出手相助了贾跃亭的造车梦，*后上演了一出世纪互撕大戏。

可以看出，为了转型，房地产大佬们绞尽了脑汁，效果却不尽如人意。毕竟，躺着赚钱习惯了，站着挣钱，甚至跪着挣钱，不是那么好接受的。

然而，在一众转型不成功的地产大佬中，却有一家地产公司，有如一股清流，数次转型有如神助，每每转型，都赚得盆满钵满。

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从2014年起，这家知名房企，就悄无声息地布局了一个神秘的行业，经过三年低调发展，业绩越来越好，闷声低头发大财。目前，该房企已准备集中发力转型该行业。

这家房企，就是燕郊著名的福成地产，传说中的燕郊半城拥有者。

福成地产转型成功，并准备全力布局的新行业，就是秘而不宣的殡葬业。

说起燕郊，大家首先想到的就是暴起暴跌的房价，然后就是全面房地产化，小小的燕郊镇已被无数楼盘覆盖。

多年来，燕郊房地产被四大巨头瓜分和控制，他们分别是福成的上上城系列、兴达的夏威夷系列、燕达的首尔系列和汇福的纳丹堡和悦榕湾系列。

*著名的莫过于福成地产，福成集团在燕郊开发了尚品福成、上上城一至五期、上上城第三季、青年社区等楼盘，几乎占据了燕郊的半壁江山。

三河福成集团，上世纪起家于养牛业，除了牛肉养殖，生鲜牛肉的供应，收购国内外牧场基地，还发展了酒店、餐饮、肉制品、乳制品、速食品等行业，李福成将牛肉事业做到了极致，被称为中国牛王。

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2002年，李福成开启了*步神操作，转型房地产，挥剑直指燕郊。

谁又能想到，十多年后，这个环京小镇会成为地产行业的风向标，房价的涨跌牵动着全国人民的脆弱神经。

燕郊房地产，给福成集团带来了丰厚的利润回报。

中国牛王，燕郊半城，成功拿下牛肉餐饮和燕郊地产两大行业之后，李福成家族身家已逾百亿，年逾七旬的李福成功成名就。

然而，企业做到这一步，只能进，不能退，福成集团要继续发展壮大，下一步又该向何处去?

先说福成牛肉，基本垄断了北京的生鲜牛肉供应之后，业务在多年高速增长之后却显现颓势。

随着北京环京房价的疯狂上涨，店铺租金和人工成本水涨船高，福成旗下的多家餐饮店首先受到冲击，2016年，福成餐饮转让了15家分店，剩下的大部分店面也是在勉强维持，赢利越来越困难。

近几年，京津冀一体化环保持续升级，福成集团的传统畜牧主业也受到巨大冲击，每年亏损额在千万以上。

国内肉牛养殖成本居高不下，和整个大行业处于弱周期阶段，高速增长不再，利润率持续降低。

在这些大前提下，今年八月初，福成公司发布公告拟出售旗下3家肉牛资产及业务公司，包括三河肉牛养殖分公司，三河肉牛屠宰分公司，以及福成澳大利亚投资控股公司的全部股份。同期，李福成家族大幅减持了福成股份的股权。

再来看福成地产，这个占据了天时地利人和的产业板块，为福成集团贡献了巨大利润。然而，再赚钱的行业也终有衰退的一天，福成地产也难逃宿命。

首先是太多的本地巨头盯上了燕郊这块宝地，在政府助力下，本就不多的燕郊土地资源几乎被扫荡一空，燕郊位置较好的地块已被开发殆尽，规划无序导致的就是人口密集，产业混乱和交通拥堵是燕郊。

福成地产虽然家大业大，但在多方势力和利益的博弈下，也不可能独占燕郊的优质土地资源。在上上城和青年社区系列之后，福成地产没能再拿到燕郊优质的大块土地资源。

2015年之后，福成地产开发的项目已经不多，有理想新城、锦绣华庭和福成尚街时代广场，项目体量不大，位置一般。

福成在燕郊的地产之路显然越走越窄了。

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谁也没想到的是，早在2014年，李福成又迈出了神准的第二步。

2014年，主打畜牧业养殖和食品加工的福成股份，对三河灵山宝塔陵园实施并购，并于2015年8月完成重组，将殡葬业纳入了福成股份的业务体系，成为A股*一家拥有殡葬业务的公司。

2016和2017年，福成股份的殡葬业务收入为1.97亿和2.27亿元，占公司总营收的比重为14.54%和16.89%。福成股份在2017年年报中透露，殡葬业务毛利润很高，贡献了公司一半以上的净利润。

从利润贡献来看，福成股份旗下的五家公司，福成澳大利亚投资公司、福成控股有限公司和福成生物科技公司均处于亏损状态。赢利的只有福成肥牛餐饮管理公司和三河灵山宝塔陵园公司，福成肥牛净利润为3436万元，灵山宝塔陵园则高达1.29亿元，宝塔陵园的贡献值明显后来居上。

年报显示，2017年福成股份销售墓位3280个，实现营收2.27亿元，平均一个墓穴售价为6.92万元，纯利润高达57%。

今年上半年，宝塔陵园已实现纯利润7468万元，全年实现1.47亿元业绩承诺无压力。

殡葬行业，一个和死亡挂钩的行业，神秘，低调，从业者往往谨言慎行。

实际上，这个行业由于不透明，竞争度低，每个环节的利润都极高，除了昂贵的墓地，寿衣、骨灰盒，化妆、灵堂、守灵等各项服务都毛利惊人，国内少有行业可以比肩。

左手餐饮，右手地产的福成集团，在解决了老百姓的吃住两大基本问题之后，又迅速找到了殡葬这条转型之路。

可以说，慧眼独具的福成集团，一眼就看准了普通人一生都离不开的几个关键环节，吃、住，再加上人生的终极去处，这才是刚需中的刚需。从包生到包死，福成开启了人间一条龙服务。

那些地产大佬看中的什么保险、汽车、金融、家装、白酒之类，哪个比殡葬业更刚?哪个比殡葬业竞争更小?好听有毛用，利润才是硬道理。

福成集团尝到行业甜头之后，开始全力聚焦殡葬业。

2016年，福成股份通过旗下福成和辉产业并购基金，收购了宜兴市龙墅公墓有限公司60%的股份，并持有杭州钱江陵园60%的股权。

2017年，福成股份参与总规模20亿的福成和辉二期基金，并参与设立规模24亿的福成冠岳产业并购基金，两支基金均以殡葬行业的陵园为主要投资对象。

2018年11月初，福成股份发布三季报，披露公司拟以自有资金通过增资和股权转让的方式，取得韶山天德福地陵园60%的股权。

福成股份在默默出售餐饮业务的同时，低调又坚定地加大对殡葬业的布局。

也许用不了多久，福成集团给人的印象，从*早的牛肉餐饮大王，到燕郊半城的地产商，*后会变为殡葬行业的后起之秀。

虽然只偏安燕郊一隅，但是，福成地产的发迹和成长之路，值得那些地产大佬们认真研究和观摩。