沈阳地王首开均价过3万地价占房价42.7%未来涨价可能较大

来源：老赵说房发布时间：2018-11-21 09:15:04

还记得2017年12月1日那场土拍么？沈阳教育学院地块12900元/平的楼板价刷新了沈阳地价记录。2018年11月14日，该地块项目首次获批销许，74套住宅整体平均价3.024万元/平（按照申报价计算，下同），其中高层住宅平均价2.715万元/平，叠拼别墅平均价3.867万元/平。平均计算，地价占房价的比重为42.7%，未来房价上涨可能存在，但压力较大。

当年那场土拍结果出来之后，震撼了整个沈阳地产圈。12900元/建筑平米的楼板价，15%的商业比例（*多可下浮2个百分点），配建不低于5%的租赁住房，这一系列的要求使得土地成本要高于明面上的地价。当时大家普遍认为该项目售价将达到3万元/平以上，但这是因为大家都没敢往高说。

3万元/平的均价即使不考虑租赁住房的存在，地价占房价的比例也已经达到了43%了，对于3万元/平这样沈阳绝对的高端项目，地价成本接近1半是绝对不正常的。但是是证明，大家的谨慎是正确的。

本次获批销许的为该项目的高层H7#楼和叠拼别墅T3#、T5#楼。高层为29顶的平层产品，包含190.72平和191.88平两种面积，单价在24000-28890元/平，总价在457.73-554.34万元/套。叠拼别墅包含两个户型4个面积，下叠面积稍小182平左右，单价在34159-41256元/平之间，总价在620.22-752.22万元/套之间；上叠面积197平左右，单价在37955-43359元/平之间，总价在746.84-856.82万元/套。

房产局官方网站上该项目销许截图

如果以目前这3栋楼的均价推算，该项目的总销售额约在45亿左右，扣除18.07亿的地价，大约8-9个亿的规划、设计、建设成本，5-6个亿的各种税费，2亿左右的营销推广成本，估计该项目利润也就在9-10亿。

考虑到项目开发过程中必然存在的融资成本，以及其他各种各样的隐形成本，个人认为项目*终利润可能不到9亿。这个利润率大家都能算的出来，也许会说近25%的利润率已经非常高了，但是房地产项目不是一个短期项目。

一个项目从拿地到售罄需要2-3年的时间，高端项目周期更长，这种项目想高周转也转不起来。3年的时间赚25%，恐怕会被骂死，所以只要市场允许，未来涨价可以说是必然的结果。

注：该项目价格来源房产局官网公示申报价格，根据沈阳价格监控要求，实际销售备案价格不得高于申报价格，下浮也不得超过5%。

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