猝不及防，楼市政策已经出现拐点

作者：城南科学家 | 编辑：夏明夜府

楼市调整，进入僵持期！

NO.1| 壹

临近年底，很多城市的楼市政策蠢蠢欲动。上半年还在疯狂自虐，下半年就想办法转向了！

今年以来，以成都、长沙为代表的城市，陆续出台的非常严厉的限购政策，甚至还限制离婚买房，楼市的火爆局面立马被泼了冷水，现在这类城市的二手房状态进入煎熬状态！

三四线城市，一直是棚改政策顶着，上半年房价还是继续上涨，年中的时候政策转向，对于棚改的货币化安置提出的新的政策，资金在逐步收紧。

可以这么说，18年上半年的楼市政策，还是风声鹤唳！当然，经济也是稳中向好。

但到了18年下半年，整体经济大局的定位发生了较大变化。稳中有变，这四个字，在*近十年的官方论述中，很少出现。

既然是稳中有变，那么对应的经济政策也会发声微调。*近从舆论上比较火爆的大概是3个方面：

大力支持民营企业，在信贷政策和审批政策方面，要多支持；

环保不搞一刀切，实行差别化错峰生产，环保没问题的项目，要尽快落实；

楼市政策，出现了一些新的变化。

很多人说，后面不依靠房地产了，主要是搞大基建拉项目。但现实的问题是，如果楼市不景气，土地出让金就会大幅度萎缩，没有土地出让金，怎么搞基建？

一条地铁造价300亿当量，一条长江隧道成本接近百亿，一座摩天大楼的建造成本超过百亿，一座大型高铁站的投资起码200亿，后面很多城市还规划了米字形高铁，各类大项目。一些网红企业引入还需要白送土地，税收给于福利，而一个二线强的财政收入也才千亿规模……

人吃马嚼，不卖地，直接给老百姓加税，行吗？不搞建设，任由经济稳中有变，行吗？

所以不难理解，地方政府小动作不断，是一种心照不宣的尝试。

NO.2| 贰

楼市政策的变化，是信贷政策！

杭州今年的二手房市场，大起大落，波动性较大。南京市场和杭州市场，是非常有意思的两个城市。

南京干什么都是四平八稳，冒头的事情也没有它，拖后腿的事情也没有它，不冒进，不落后，永远躲在*红的后面。杭州是个极致城市，涨要涨到极致，G20之后，一年的涨幅就超过南京3年的涨幅。不过在往前扒扒历史，也有5年阴跌不涨的局面。

今年下半年，杭州二手房成交量一路下跌，价格也出现了同步下跌，考虑到过去两年杭州天量出让土地，后市局面并不是那么美好。

就在*近，杭州的信贷政策，出现了松动！

据了解，10月底，工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率；*近，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房，甚至还包括二套房。

数据显示，2018年10月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，刷新年内新高，这已是首套房贷利率连续22个月上涨。

与全国情况相反，从10月开始，杭州部分银行的首套房贷利率出现松动。*早开始下调的是工商银行和中国银行；*近，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行部分支行等也相继回调。

整体来看，目前，杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%，仅有少数银行上浮20%。在此之前，首套房整体维持在15%-20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相对较高，还有个别支行曾经上浮30%甚至是40%。

这次下调，不仅针对刚需购买的首套房，甚至包括二套房。目前，二套房贷利率整体上浮15%-25%。放款速度也加快不少，今年上半年排队等放款，一等就是一两个月，而现在*快一周就能搞定。

当然，房贷利率下调的绝不仅仅是杭州，南京也下调了！

（11月14日），《南京 晨报》报道，一年来南京首套房房贷利率出现首次下降，有银行从基准利率（4.9%）上浮25%下降到上浮20%，还有银行接下来可能降到上浮16%，不过目前还没执行。

其他城市，也在陆续跟进。

这么说吧，我预测今年年底，明年年初，全国的楼市信贷利率，将全面进一步下调。当然不可能给你打折，但上浮幅度肯定要下降了。

楼市政策吹来一股暖风！

NO.3| 叁

不少专家说过，楼市趋势，短期看金融，中期看土地，长期看人口。那么*近的土地出让政策，也出现一些变化。

尤其在*近，各个城市的土地推介活动，越来越密集。什么叫土地推介？就是把土地当商品一样，到开发商那里打广告，看看大家愿意不愿意买！

而相比楼市而言，全国土地市场出现了断崖式下跌，很多地区的地价下调了30-40%，地 王基本没有了。这个调整幅度，叫崩盘也不为过吧！

所以，很多地方政府着急了。抓紧给开发商吹暖风，提振信心。

比如苏州，在10月份甪直搞了一场声势浩大的土地推介会！

与以往土地推介会不同，除了邀请30多家开发商之外，还要请了大V加持，即克而瑞房产测评，给各块土地打打鸡血。

克而瑞苏常片区总经理、苏州房产测评中心首席分析师戈文问先生对甪直房地产市场及土地价值进行解读。戈文问先生从甪直的交通区位、历史文化、经济、生态资源、产业切入，再次加深房企代表们对甪直镇的印象。然后分析苏州市区及甪直镇的一级、二级市场及二手房市场现状特点，对未来的房地产走势进行预判。*后着重介绍了本次推介的六宗地块，通过对每宗地块多维度的分析解读，使房企代表对地块信息有了更全面、深入的了解。

看来，自己吹还不够，还要找专家一起吹！

就在这两天，某东部强省省会的土地出让政策也松绑了！

土地竞买规则：竞买保证金比例降低了，此前需为起拍总价的5成；不再要求竞买人具备房地产三级及以上的开发资质；不再限制一个竞买人只能拿一块住宅或商住用途的地块。

竞拍保证金降低，其实跟买房人开验资证明摇号是一回事，验资门槛低了；

不要求开发商有三级资质，相当于买房不要社保了，或者不要*了；

不限制只能拿一块地，相当于买房不限购，想买几套买几套；

其他的，我们不做过度解读，您自己品品。

NO.4| 肆

当然，近期也有一些城市觉得这些政策太隐晦，不足以体现有关单位的意志力。各类政策轮番登场，而又轮番辟谣！

广州增城，传言放开限价，接着辟谣；

合肥，传言放松限购，外地人只要补社保，就可以买房，接着辟谣！

还是合肥，有楼盘降价20-30%后引发热 销，接着有关领导到访，然后价格恢复原价。安徽萧山，某开发商降价跑量，被政府约谈。再降就要处罚，史称：降价未遂事件！

当然，这些都是短期政策，楼市长期还是要看人口的！

什么意思？是个人，有胳膊有腿的，都要！今年西安不出意外，可以引入100万外来人口。很多东部人奚落，西安那种地方，来了也会走，都是假的。这个城市只有普通人口，没有高端人才。

这句话其实很不客观，引入100万人，即便后面走了50万，还有50万吧。一个城市实打实引入50万人口，东部城市哪个城市能比？

另外就人才一说，其实只要人口足够多，经济往前发展，人才自然就冒出来了。人才都是在实战中成长的，哪有一出生就贴人才标贴的。况且西安近年来可谓人才济济，*决策者一大堆，音乐演艺界一大堆，学术人物一大堆，真不缺人才。一个*考入清华北大的人数，就能完虐东部大多数省会的全部人数，还敢说人家没人才？

当然，人口引进来，限购几乎也就不存在了，这招有点毒……

NO.5| 伍

*后还要说一点变化：

上半年，楼市大V噤若寒蝉，都不敢唱涨。而到了现在，如果谁一直狠狠唱跌，好像也会引起不必要的注意。这不，北京房价即将上涨30%的论点，又开始活跃了！

2019年，更多的城市将加入这场游戏，八仙过海各显神通。请开始你们的表演！

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