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郑州房租连降500无人问津!是否预示楼市拐点已到?

来源:言之有屋   发布时间:2018-11-22 09:48:49

初冬时节,雾霾来袭,来路和前途都被隐藏在雾蒙蒙的后面,看不清是好是坏。马克思主义基本原理告诉我们,任何事物都不能孤立存在。而雾霾不仅不孤立,联系还挺多,不仅带来了交通不便,健康受损,还带来了限行新规!如今的房地产市场,就像当下的郑州一样,前途是模糊的,道路是限行的。

限行给人们出行带来了极大不便,尤其是今年限行范围扩大到四环以内,这让住在荥阳,工作在东区的小王头疼坏了!

之前还能开车到三环附近坐地铁上班,现在只能停在四环外,关键是四环附近公共交通不方便,所以三环到四环之间的距离对小王来说就像是世界上*远的距离!

思考了两天之后,小王拍案而起:“我要搬到地铁口去!”原来这两天,小王去实地调查过,相比几年前,现在市区的房租好像有所下降,地铁口的房子他也租得起了(主要是工资也涨了)!

周围人纷纷对小王提出质疑:你别是被骗了吧?郑州房价要上天了,房租还能降吗?

各大公号都在关注新房、二手房,作为郑漂主要的居住方式——租房,却鲜有被提及。如今市场遇冷,新房降价,二手房成交下跌,那么租房市场又如何了呢?房租是涨了还是降了?你的房东是否开始变得和蔼可亲了呢?

房东:降价也租不出去

小蔡家住金水区燕庄新区,是一个拆迁户,家里有三套50㎡左右的一室一厅一直在出租。房子虽是简装,但是麻雀虽小、五脏俱全,空调、洗衣机、热水器等,该有的都有,所以小蔡家这种一室一厅特别抢手,房租之前也是居高不下。

2016年年底之前,基本都能租到2000元/月没问题。”每年年底都是换房客的高峰期,但是小蔡家的房子没有断过人,总是刚挂出去一周内就会顺利租掉。一周的时间是她用来挑房客的,短租客、没有固定工作、性格孤僻等都会被刷掉,找到合适的房客,她也不会难为人,房租一直固定在2000元。

2016年底又是换房客的时候,小蔡 明显感觉到打电话的少了,看房的人少了。问了中介才知道,新房、二手房房价都上涨乏力,租房市场也不太好,很多房东都已经降价了。在中介的建议下,小蔡勉强同意将房租降到1700元/月。

直到今年年初,小蔡逐渐放下了包租婆的身段,开始“好好租房”了。不仅把房租降到1600,也不挑人了,但是在4个中介同时挂了5天都无人问津!*后还是她通过业主群转介绍,才终于找到了一位房客,但是条件是“房租还需要好好谈谈”。

半年之后,这位好不容易拉来的房客因为工作地点变更,就搬走了。小蔡的房子就一直空到现在还没有租出去:“小区就在地铁口附近,又临着曼哈顿、CBD、郑州东站,价位适当放低些,应该不愁租不出去。”但是令她不解的是,为何短短两三年时间,自降400元(*近又降了100元)却租不出去了。

据小蔡反应,这种现象在业主群里越来越多,大家普遍感觉到今年房子,降价也不好租了。这么多年,大家房子都难租的现象很少见,今年郑州房屋租赁市场怎么了?

房租连年下降,郑州的房东不好过

据河南省公寓协会的数据显示,刚刚步入11月的郑州,租房市场空租率已经达到10%,中原区、惠济区个别项目空租率甚至高达20%,而去年同期市场空租率还不到2%!

往年都是临近过年,签约到期、换房子的人较多,才会有10%以上的空租率,现在才11月,市场热度确实降了。”省公寓协会相关负责人说。

所以小蔡的情况并不是个例,燕庄新区业主的感受也是真实的市场反应。我们可以通过燕庄新区以及金水区和郑州全市近一年来房租变化观察一下郑州近一年的房租走势变化。

从图中可以看到,燕庄新区房租整体高于金水区和郑州全市平均房租水平,但是三者均呈下降趋势。

中国房地产测评中心近日也发布了《2018年10月中国城市住房租赁价格指数报告》,报告显示,10月份郑州住房租赁价格指数为995.9,环比下跌0.13%,同比跌幅1.87%。郑州该指数已连续第8个月出现“双跌”。

而且,在言之有屋过往文章《》中,我们也看到在8月份全国房租全面上涨的时候,只有郑州出现房租下跌现象。

20%被认为是房租与收入比较为理想的比例,既能保证居民基本的消费生活,也能维持租赁市场的稳健发展。如今,郑州的房租收入比意外的低于这个比例,

就像笔者之前谈房价回到五年前的看法一样,当别的城市都在向前发展,我们却退到五年前的时候,就要思考这个城市是否出了什么问题。当其他的城市房租都在上涨的时候,只有郑州不涨反降,是不是这个城市哪里出了问题呢?

房租下降的背后是年轻人的流失

谈到郑州房租为什么会降,在《》中我们也分析了供求两方面的原因:供给在增加,需求却并没有齐头并进。

今年,郑州城中村拆迁后安置房集中入市,供给充足可以理解,但并不能影响房租持续性地下降,说到底,还是需求端的问题。租房的主流群体集中在年轻人,房租下降、房子租不出去,也就是说郑州的年轻群体是在减少的,这座城市里,里面的人着急出去,外面的人却不想进来,*终才造成了城市年轻人数量增长乏力,租房需求不足,房租进一步下降。

1、郑州年轻指数下降

根据腾讯历年发布的全国城市年轻指数,我们能够看到,近三年来,郑州的年轻指数排位持续下降。2016年郑州的年轻指数是80,全国排名第5,2017年郑州年轻指数是82,全国排名第6,2018郑州年轻指数82,排名第8!

很多人都看到了今年郑州的年轻指数逐渐下降的位次正说明了郑州年轻群体后劲不足,增长乏力的问题。而且三年间,原来排名在郑州后面的武汉、贵阳、南昌、三亚等,现在都跑在了郑州前面。

城市年轻指数并不代表经济发展水平,但一定程度上反映城市的吸引力。年轻人是一个城市发展的力量和希望,也只有具有发展潜力和相当的发展水平的城市才能持续大量吸引年轻人。

2、高房价、低薪资,生活压力大。

据第三方监测,2016年秋季郑州平均薪酬为6385元,在34个主要城市中排名20;2017年秋季郑州平均薪酬为6578元,在37个主要城市中排名29,2018年刚刚发布的秋季平均薪酬为6903元,在37个主要城市中排名25。

郑州的平均薪资水平从2016年到2018年上涨了518元,涨幅仅为8.11%,且城市薪酬排名处于下行趋势。但是相对于微薄的收入来说,房价却是毫不留情的在三年间从9851元/㎡上涨到12817元/㎡,涨幅为30.11%。房价收入比从12.86上升到15.47,这还没算2016、2017年间物价上涨、房贷利率上涨等成本。总归一句话,以前买房很困难,现在买房更困难!

生活无望,一部分人转移到了工资更高或者房价较低的城市,一部分留在了求学的城市,一部分外出打工养郑州房子。郑州的奋斗力量就这样被分流了大部分。

3、大学生留存度低。

偌大一个河南省,只有一所211院校,本地优秀人才想要接受更好的教育只能走出去,当然匮乏的教育资源也很难吸引不了人才进入,这是郑州多年来的心病!

在如火如荼的抢人大战中,网红城市西安、武汉都成绩卓著,郑州却遗憾地败下阵来,同事调侃“河南高考分数那么高,迁出去还来不及呢,谁还会进来找罪受啊!”

而且郑州高校的大学生留存度非常低,大学生意向就业城市中,郑州一直处于劣势。这就造成了,主力租房人群在不断的逃离郑州,而同时又缺乏流入人群的尴尬局面。

4、*政策不够吸引人。

今年年初的抢人大战中,西安出尽了风头,在不到3个月时间里,凭借疯狂的*政策,直接吸引了21万人直接*!

相比“智汇郑州”政策,3个月仅吸引一万人*!

当时西安的校园里、大街上,只要能拉来年轻人的地方,就有“抢人”的工作人员,到处宣讲、到处诱惑,甚至到郑州高校挖墙脚!

武汉专门成立“招才局”,将抢人工作列入“一把手工程”,包括各种优惠政策:零门槛、年薪保底、优先买房等等,通过各种渠道、各种手段,吸引年轻人,吸引人才*。

反观郑州,不仅流程繁琐,宣传补贴也很少,抢人的态度不够坚定,方法单一,行动不够彻底,不仅抢不来人,反倒被其他城市截了流!

5、房租下降不能预示楼市走向。

一听到房租下降的消息,不少人又开始计算所谓的房租收入比,从而得出楼市拐点又到了!

实际上,对于郑州特殊的楼市市场,房租收入比没有实际意义。首先,郑州租赁市场的租赁方主要是中低端的郑漂;其次,郑州楼市的购买方主要是全省各地的进城者。

写在*后

郑州需要年轻。

房价下跌未必是好事,房租下跌更不能单纯解读为利好!租房的*群体是年轻人,当这个群体在城市失去生活的目标和动力,找不到理想的工作,又不满身边居住环境,转移到或环境更好、或工资更高、或机会更多的地方,那将是一个城市的悲哀!

对故乡的思念是千百年来所有人都逃不过的,所以哪怕故乡还有一点值得眷恋,安土重迁的中国人都不太愿意背井离乡。郑州面对越来越缺乏吸引力,年轻指数下降的现象,是不是应该反思,难道连一点值得眷恋的地方都没有了吗?

感谢依然留下的那部分郑州人,愿意等待。等这个城市公共交通更完善,生态环境有所改变,新兴产业崛起,经济发展更进一步,等待这个城市变得更好,和这个城市一起变得更好,为这个城市变得更好做出自己的努力!

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