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买到“已出租”房屋,麻烦可不小,如何破解?

来源:小胖大少   发布时间:2018-11-23 14:42:22

现在购房市场上的朋友们都听说过一句话,叫做“买卖不破租赁”,这就是说买房的过程中,如果房屋还在租赁期间,那么得不到租户的同意是不能出售的。

所以在看房过程中,还是以实地看房,了解房屋现在的状况,看看是不是在租赁的过程中,如果是在出租,要了解租期什么时候到期,这样才能安心的进行交易和已被之后自己的入住。

如果遇到“已出租”的房子,恰好又打算买,就要多加小心了,如果不当心非常容易出现问题。

*近楼市降价不少,有个朋友在燕郊买了一套房子,是二手房,在看房的过程中发现里面有一家人在居住,业主并没有直接告诉朋友这是租户,而是说这是老家来的亲戚暂时借住在这里,并且口头上说是可以在成交之后立即搬出去交房,不会影响买家的入住。

但是,当朋友付了钱之后,办妥了所有的过户手续,准备搬进新房的时候却发现之前住在里面的根本不是房主的亲戚,而是房主自己出租的租客,而且更重要的是租期还有1年的时间。

由于业主也从未告知租客房子要出售,现在也没有和业主商量好怎么退租,朋友回家翻看合同,发现购房合同里并没有这样的情况,那么根据“买卖不破租赁”的原则来看,并不能对租客有所处理,只能等待原来房主与租客协商,朋友遇到这样的情况,后悔不已。

那么什么是“买卖不破租赁”原则呢?

根据我国《合同法》第二百二十九条,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

简单的说就是买房的买家,不能因为已经买了这个房子就不承认原来的租赁关系,也不能要求原来的租客返还租赁的房子。

所以,根据这个原则,燕郊购房的这个朋友是没有办法能立刻搬进新购的房子里的。

而且,在相同的条件下,租客具有优先购买租住房屋的权利。

根据我国《合同法》第二百三十条,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

也就是,这个房子里的租客如果愿意,那么可以以同样的条件优先购买这个房子,业主也必须买个这个租客,除非别人愿意出价高于这个租客。

更为重要的是,根据*人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

由此可见,虽然买房看似是房子主人与买家的交易,但是一旦房子有租期在身,那么就并不是与租户毫无关系了,甚至租客还能请求法院支持买卖合同无效,这是非常严重的问题。

买到“已出租”房屋,麻烦可不小,买房看房要仔细,不能上当被忽悠了!

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