二手房基价下挫，市场整体进入下行区间

基价含义

基价来源于各地机构每月提交的城市月度存量房（二手房）市场数据，以物业分类基准价通过一定的算法模型计算得出。参与计算的区县物业范围为公寓小区，不包含别墅和辅房。

北京、成都、广州、昆明、南昌、南京、厦门、上海、深圳、武汉、西安、郑州的价格为全市公寓住宅基价的平均值。

其他城市的价格为主城区公寓住宅基价均值。

基价解析

全 国： 重点城市基价涨幅低位稳定

截至2018年11月，中估联数据中心基价上线的城市共243个，我们选取其中123个重点城市进行基价数据发布。

在经济下行压力加大，内外部环境变化风险增加的背景下，房地产市场行政调控进一步深化的可能性较小，而目前调控政策已从对新建商品房市场的深化调控转向了对房地产市场的规范和对租赁市场的鼓励。

本月全国二手房价格整体呈现下行趋势，接近年底开发商放量推盘，将分流二手房市场需求，11月全国重点城市的基价环比涨幅下降至0.18%，涨幅较上月回落0.62个百分点。

其中一线、二线和三线城市环比平均分别为下跌0.3%，下跌0.5%和上涨0.7%。全国涨幅*的城市为包头，涨幅达6.1%，降幅*的为黄石，环比下降3.4%。

一线城市：基价平均降幅0.3%

4个一线城市平均下降0.3%，降幅相较上月扩大0.2个百分点。

一线城市基价及环比波动

北京、上海和深圳：11月二手房市场基价环比分别下降0.3%、1.7%和0.04%，北京上海二手房市场均“量价齐跌”，深圳二手房价格也出现松动，且由于近期新房开盘数量增加，分流二手房市场需求，市场预期松动，购房者观望情绪浓厚，二手房市场均已处于低位盘整期。

广州：11月二手房市场价格环比上涨0.9%，本月广州二手房市场交易活跃度逐渐走低，但外围区域由于交通教育等配套的逐渐完善，吸引了刚需购房者需求，如黄埔和增城二手房交易的表现仍良好。

二线城市：二手房基价跌幅扩大

二线城市方面，21个典型城市环比平均跌幅为0.5%，已进入下行区间，其中10个城市基价上涨。

兰州、南宁、昆明的涨幅位居前三， 分别上涨2.1%、1.4%、0.8%。

二线城市基价及环比波动

兰州基价本月涨幅为2.1%，位居*。兰州房价上涨主要原因有：

*，土地供应稀缺。兰州作为“两山夹一河”的河谷城市，附近几乎没有卫星城市，且宜居的区域有限，城市用地规模受到限制，造成供不应求的状况。

第二，城镇化进程。西部城市城镇化率远远低于全国的平均水平，而近两年得益于城镇化率的提升，兰州*生入学人数也持续增加，新增城市人口增加了对房价的支撑。

三线城市：包头涨幅居首，环比上涨6.1%

三线城市及以下等级城市方面，98个重点城市环比平均上涨0.33%，涨幅较上月微降0.25个百分点。其中60个城市环比上涨，平均涨幅为0.8%，38个城市的基价环比下降，平均降幅为0.4%，二手房价下调城市数量逐渐扩大。

三线城市基价涨幅TOP10

三线城市基价降幅TOP10

包头涨幅位居*，涨幅高达6.1%。

包头房价上涨主要原因是城市经济发展，过去几年包头的制造业飞速发展，包钢集团、包铝集团、北重集团等国有企业扭亏增盈，2018年上半年，全市经济总量为1339亿，增长速度为5.7%，而呼和浩特2018年上半年经济总量为1391亿，增长速度为4.9%，说明虽然包头经济总量低于呼和浩特，但经济增长速度却超越呼和浩特市，城市未来发展潜力是巨大的，这对房价形成有力的支撑。

本月政策整理

政策导读：调控重点关注市场规范

⊙11月12日

武汉：房管局*新出台的《武汉市首套刚需优先选房政策》。

⊙11月14日

天津：天津市国土房管局起草了关于限价商品住房违规查处有关问题的通知，面向社会公开征求意见。

⊙11月15日

合肥：住房和城乡建设部、财政部近日联合下发通知，安徽等8个省（区）纳入开展政府购买公租房运营管理服务试点。

⊙11月17日

大连：大连市人民政府为方便纳税人办税，减轻纳税人负担，营造良好的营商环境，下发关于调整房产税和城镇土地使用税纳税期限的通知。

⊙11月19日

青岛：青岛市国土资源房管局印发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》就市内四区公共租赁住房配租管理提出意见。

⊙11月21日

北京：北京市十五届人大常委会第九次会议上了解到，正在审议的《北京市城乡规划条例（修订草案）》拟取消建设用地规划许可证。

⊙11月21日

广州：广州市国规委和市住建委加紧起草并颁布租赁住房房源的管理办法草案，目前正式向社会征询意见，这份草案的若干制度设计基本是立足于封堵可能出现的“以租代售”后门。

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