南京二手房，绿了？

每天刷着朋友圈，各种急售、抛售消息源源不断，南京二手房，真的绿了么？

NO.1| 壹

说起来真是有意思！今年南京业主做出了两大创新，一是写檄文向开发商维权，业主监督已经进入了新阶段；二是超过10个小区业主组建房价联盟/房租联盟，以此指导小区二手房价格/租金。

向开发商开炮也好，向房客割韭菜也罢，现在的楼市行情又有了一些变化，因而又出现了一个神秘路透社组织，即房主指导经纪人卖房小组！

南京专门做学区 房交易的一线经纪人，南京鼓楼学 区房在微博上分享到：房东亲自上门找经纪人研究怎么优先把自己的房子卖出去。

想想这画面是不是挺有意思？研究自己的房子怎么优先卖出去？很简单啊，价格打骨折就Ok啦。但事实是，如果不是急用钱，谁会吐血卖房呢？

和经纪人研究如何优先卖房是个路子，也有业主对向经纪人发布悬赏令，以期待可以早日将房源脱手。

河西某小区业主就这么干了！“鉴于该房出售难度较大且市场开始变冷的情况下，现给出以下激励制度，只要我的这套房子大于XXX万成交，我个人额外给予该经纪人3万元奖励”。

从截图内容看，悬赏令的截止时间是在2019年1月30日。这位业主言辞恳切，并且也充分了解到现在的市场行情并不好。

所谓重赏之下总有猛夫，不知道*后这套房会以什么价格成交，还是根本无人问津呢？

中介的话术和营销对房子的成交确实重要，但是卖不卖得掉主要看的是买房人的接受能力，而不是房主定下的价格，这样理解没毛病吧？

房价10万一平，你愿意买，所以你接受这个价格？房价3000块一平的地方，你接受不了，自然也不会下手。

河西林升不动产一线经纪人，微博博主财房博表示：眼下的房地产市场不是几个中介练习练习口才就能够忽悠的起来的，不是忽悠不动了，是剩下的人真没钱了。

NO.2| 贰

韭菜不够了，对于新房二手房都是鹤顶红。而说到二手房，两个关键指标不能忽略，一个是价格，一个是成交量。从这两个角度来触摸一下南京二手房市场的温度未尝不可。

据国家统计局数据，10月南京新房价格环比上涨0.2%，连涨两个月，同比下跌1%！二手房价格环比上涨0.1%、同比涨0.4%。也就是说，10月份南京二手房比9月涨了0.1%，比去年10月还涨了0.4%。

据链家统计，10月南京市二手房网签成交共4613套，环比下滑17.9%，不过总的看来，10月南京二手房成交均价为31030元/平，环比微降，成交均价已连续半年保持稳定。

365淘房将2017年1月-2018年10月国家统计局发布的南京二手房房价走势做了统计，可以发现二手房环比涨幅数据基本在0.1%-0.2%之间浮动，但是二手房同比数据在经历30%+的涨幅以后，涨幅有序下滑，并逐步形成稳定态势。

换言之，在近一年多的时间内，虽然调控依旧没有放松，但南京二手房价格总体还是涨了，即便是寒风习习的现在，二手房价格总体还是维持着稳定。

再来看看挂牌量成交量数据，挂牌价下了点，量还能稳定在1200套/周，总体还是比较稳定的，这个曲线可能要让其他变化猛烈的城市羡慕了！

总体稳定的走势，却也扭转不了个别区域的价格调整。尤其是当这些板块的降价信息通过各种渠道传播到整座城市，那稳定也就迎来了变局了！

哪些板块二手房危险指数正在提高呢？

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首先，有一定数量限价新房的板块，正在向危险的边缘试探。在同等情况下，如果3万的新房和3万的次新房，你也许不知道怎么选择。但3万5的新房和4万5乃至更高的二手房，剔除掉少量突发情况，绝大多数人还是会去摇新房吧？

由此也可以推导出，长时间新房没有供应的板块，二手房价格可能还会坚挺，代表性案例，江宁核心区域的朗诗玲珑屿、万科金域蓝湾等。

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其二，是有大量交付的次新房的板块，二手房也面临着较大调整。尤其是怕遇上那些超低价或准现房销售的楼盘，因为入手成本低，套现又快，房东往往不惜低价，也要迅速出货。附近其它楼盘，那些曾经共同坚守高价的房东，就不得不暂时站岗了。

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第三，是有大量二手房挂牌的区域。房价节节上涨时，它们囤积居奇，但房价一旦向下走，它们立刻浮出水面，仓皇出逃。并且，一个小区在卖的二手房过多，也会影响二手房成交价。

NO.3| 叁

现在只要谈二手房，就必然会言及河西南。确实，*近这段时间河西南的行情并不算太好，部分小区出现了明显的低价成交房源，环比之前的成交数据“绿”了。虽然是“宇宙中心”，二手房短期内压力也不会小。

河西南近期部分二手房成交数据如下：

（来源：王祥房产）

海峡城近期卖出的房源价格甚至到了3万7，前期业主1万9、2万1出手的肯定还是赚了，但是前期4万+买二手房的业主有点笑不出来。在上面表格之外，我们补充了一些数据。

海峡城三期月初成交一套120㎡房源，成交总价469万，成交单价3.9万/平。几个月前该户型有达到4.14万/平成交过。

海峡城三期一套142平房源以530万成交，单价3.73万/平。而半年前，同户型有4.19万成交过。

正荣润峯一期成交一套94平房源，总价430万，成交单价4.57万/平。

佳兆业城市广场二期成交一套87平房源，总价430万，单价4.94万/平。

五矿崇文金城一期成交一套109平房源，总价515万，成交单价4.72万/平。

这也不能排除有一些房源以较低价格成交是因个人原因急售的，这种房源还是比较抢手的。部分成交房源的户型并不好，所以也影响了二手房成绩。与此同时，一批急售房源也在陆续挂牌出来。房东们似乎都瞄准了年底这个档期出手？

五矿崇文金城三期一套110平房源挂牌500万出售，中高楼层，挂牌单价4.54万/平。五矿崇文金城此前5.1万/平、5.2万/平都有过成交，复式还有5.77万/平成交过。

五矿崇文金城一套109平房源515万急售，付款好的话价格还能谈，满2年。

招商雍和府一套138平四房，32楼顶楼，605万含车位，降价20万，抛去二次装修成本，裸房单价4万元/平，卖点是“比佳兆业三房还便宜”。

海峡城一期一套149平米三房正在出售，5楼，报价566万，挂牌单价3.79万元/平。

海峡城一期134平三房正在出售，8楼，单价3.72万/平，未满2年。

河西南究竟有多少二手房在卖，这个并没有一个精确的数据，有些房源房东时而挂出，时而又不挂，他们挂牌的目的只是试探试探自己的身价。

链家上，海峡城挂牌量*多，有80+套房源正在出售。升龙天汇、鲁能公馆、佳兆业城市广场、正荣润峯、五矿崇文金城等5个小区合计有50+套左右的房源量。

我爱我家上海峡城挂牌160+套、升龙天汇40+套、鲁能公馆30+套、五矿崇文金城30+套、正荣润峯10+套，大约是300套二手房在售。

不过链家和我爱我家在河西的覆盖率并不完善，加上后续金地中心风华、朗诗熙华府等将陆续交付，整个河西南的二手商品房挂牌量相信也就数百套。只要3万5的新房还在，二手房短期内确实不容易有起色。而能顺利卖出的房源量其实并不多。

NO.4| 肆

照目前趋势，二手房基本不可能逆势回温。但普遍“急降百万“？并没有！只是个例，甚至有些是虚假房源。

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