内城90平米洋房，人选房还是房选人?

*近几个月，从市场话题看北京楼市*热门肯定是“限竞房”大量井喷入市，而大部分项目的去化速度并不乐观，部分甚至可以说是很悲观。

到目前为止,已经入市27个项目，这只是北京70多个限价房项目的先头部队，可以预期的是，后面将供应量继续增加。而从市场表现看，分化趋势分析明显。

简单的总结一下这27个项目特点，其实主要分成两类，一类是卖的好的，一类是卖的不好的。对于北京来说，对于北京市场来说，纯商品房越来越少，但已经高端化，而“限竞房”因为限制了价格，从价格看，性价比其实可以，但为什么卖不动呢？原因其实很简单，90平米太多，而且大部分位置不好！

限竞房大量集中在7090户型中，也就是大部分都是90平米的小户型，对于刚需来说，数据很明显的显示，可选的余地大了很多：

特别是90平米以内的房源，在2018年短短的10个月多月时间里供应高达15733套，这比过去2年总和还要高接近2000套。这种情况下都长了一张看起来特别流水线的“网红脸”：一般的质量、一般的标准、近似的户型、高周转标准化，拼的是速度。

这种情况下，选择限竞房，在70多个项目里淘宝，有什么简单的窍门？

限竞房的“价值”分化！

2018年北京房地产市场*的悲剧肯是本来预期本来预期很抢手的限竞房房源出现了“卖不完”，现在看来，*主要的原因当然很简单，市场的信心出现了变化！

其实从北京过去10几年楼市发展的历史，和未来北京的经济地位、房地产市场供应看，越是“卖不完”时代，越是普通消费者能够淘金的时候。

对于现在市场的供应主体限竞房，到底应该如何选优？

这个伟哥觉得，首先当然是看位置：

北京的75个限竞房项目中大部分都集中在6个区域，而如果按照价值看肯定是划分城区和郊区，五环内的8个项目和五六环之间的31个项目更值得购房者选择。特别是四环内的6个项目都属于*优质+*抢手的限竞房。

限竞房和商品房一样，也同样出现了郊区化的趋势：

2017年截至11月20日，北京合计成交了商品房住宅47575套，而其中五环内只有6106套，占比只有12.8%。四环内更是只有2941套，占6.2%。四环内平均每套住宅的签约金额在1200万！

四环没有3环内的拥堵，也没有5环外的不便，住在四环是*舒服的生活工作状态，从未来买房角度看，你可能离这个环越来越远了！

*近的政策公布了，北京四环内土地不得转城市商品住宅了！也就是说，北京四环内，住宅就这么多了！没想到很多人担忧的预期成了事实！四环内进入了孤品时代！*近5年，北京供应了222宗住宅地块，其中四环内只有15宗，剔除其中非可售部分，实际商品房住宅只有市场供应量的2%。

现在想买一套四环住宅，在二手房市场基本都是10万+的存在。不仅仅如此，从未来预期看，想在北京四环周围买套房，特别是四环内，有多少机会？如果有一个能用7万多就买到市场价格9-10万+的区域，这种机遇的确不应该错失。

内城90平米洋房的*稀缺时代

能在四环内有套房，这对于大部分生活在北京的人来说已经是对居住的终极梦想。而现在看，这个机会肯定越来越少。下表中的6个项目将是未来几年北京70多个限竞房中的*精华部分。

北京600万就可以住四环内的*后几个选择，*近就有一个重磅项目将入市。

港企九龙仓开发的限竞房「西城天铸」即将推出，77800元/㎡的限售价格极为惊艳，推出85平米左右的两居、89平米左右三居，以及183平米左右的四居产品。都可以说是弥补了市场的空白。

西城天铸区位属性得天独厚，大金融街商圈可以说是中国发展的动力源泉，高标准建设，177公顷的绿地和生态休闲公园镶嵌在商务区中，构建生态宜居的城市新图景，各种配套完善。

决定房地产价值的因素，李嘉诚的回答是*是地段，第二是地段，第三还是地段。这句话一直以来被房地产业界奉为金科玉律。

同样作为港资房企的杰出代表，九龙仓对地段的理解认知更深刻，坚持开放核心地段更是九龙仓的特点！

太平山、维多利亚港等香港*有名的高端住区，都有九龙仓管理的高端住宅，去年，九龙仓一处山顶豪宅更是以132万港元的单价创造了亚洲*豪宅单价记录，到今天，这项纪录都无人可以打破。九龙仓对高端物业的服务能力，在香港的富豪圈子里有口皆碑。

纵观九龙仓在北京的布局，也一直重仓内城，从2014年的北京销售*臻园、2017年的*中国玺，皆有九龙仓的功绩。

当下操盘的两大项目也均布局内城：在北京东四环打造人居艺术的美学空间壹亮马，西局「西城天铸」项目所在的西三环。都可以说是绝版地段。

作为*懂华人豪宅客户需求的九龙仓，可以说用西城天铸给北京提供了一个高性价比的内城资产。而这10万平米的内城住宅也注定了将是北京600多万平米限竞房里少数可以房选人的价值资产！