土地供应，敢不敢任性一点？

作者：城南科学家 | 编辑：夏明夜府

临近年底，南京到底供了多少地？

NO.1| 壹

11月23日，南京市土地市场网挂出了2018第五批土地出让预公告。共计7幅地块，分别涉及城北（1幅）、江宁（3幅）、城东（1幅）、江北（2幅），总用地规模约47.6万方。

这7幅地块中，江宁板块占了4幅，其次城北板块1幅、六合2幅，涉及住宅性质用地有6幅。

平心而论，这些地块的位置都比较一般，对于全年南京的供地格局，影响不大！

那么还有一个来月就到2019年了，2018年转瞬即逝，南京今年到底供应了多少地？很多网友都在关心这个问题。

截至11月11日，南京土地出让收益只有766亿，只是去年同期的一半左右，而这个金额，在全国也能能排到第13位。而2017年，南京的土地出让金是全国第3，2016年曾经占据全国*的位置。

起码从金额上来看，土地出让的节奏腰斩了！

不过，这份数据包含了一些工业用地和其他用地，并不能体现土地出让面积的多寡（楼面价没有参考意义），那么南京真正的住宅类土地面积，达标了吗？

经楼市南京统计，南京2018年计划出让经营性用地750公顷，刨去溧水的192公顷、高淳的71公顷计划，南京其余应供地487公顷，即487万方。

除了溧水、高淳，今年南京已出让347万方，占比计划的71.25%，成功出让的为283万方，占比计划的58.11%。

再强调一遍，今年前11月份，主城区成功出让的土地面积，只占全年推地计划的58.11%, 还有*后一个月，即便快马急鞭，也很难达到土地出让计划的80%了。

NO.2| 贰

*后一个月，南京究竟还有哪些板块的土地将进入出让行列？据统计，未来一个月，南京还有22块土地即将出让，不少地段还非常不错。我们挑一些令人瞩目的地块拿出来出说一下。

11月29日，江北核心区金融城地块将拿出来拍卖。

G10是江北核心区金融城的预留用地，未来将要建设2栋300+摩天，是核心区CBD重要的组成部分。

这块地拿出来拍，说明南京对于江北核心区的态度已经非常明确了：抓紧拍地、抓紧建设、抓紧看到成果。江北新区搞了这么久，肯定要尽快变现，只有变现了，国家也好，省里也好，就能看到投入是有成果的，还会继续支持投入。相反，如果迟迟没有动静，一直拖来拖去，更高层的领导也失去了耐心，也就很麻烦。所以现在加快核心区的土地出让，思路是完全正确的。

同时也说明，核心区这块巨无霸土地，基本上谈妥了。这种土地不是谁都能拍的，两栋300+，也不是说建就能建的，土地出让金是小事，关键是要找靠谱的、稳定的、有实力的开发商来打造。河西南金融城对面两栋300+已经规划了多年，到现在高度降级不说，进展慢的像蜗牛一样，教训不可谓不深刻。

11月30日，南京有4宗地块出让，分布于河西、城中、城南大明路等个区域。总用地面积近11万方，实际出让面积达到了8.6万方，不过仅城中1幅地块涉及住宅用地。都是配套类用地，不会出现太高溢价。

12月5日，江北新区将有8宗租赁地块出让，分布于六合化工园、高新区生物医药谷、研创园等多个区域。大概能够提供几千套租赁用房。

12月18日，南京有8幅地块将出让，涉及城北、仙林、江宁、江北四大板块，共计总出让面积达26.5万方，其中涉宅面积约22.5万方。

这几块地，值得说一下：

地铁小镇1块G51，这块地*的看点是，这个板块的纯住宅地价，能不能站稳一万四？

禄口3块，G53-54-G55，这三块地都有住宅，其中G53地块是纯住宅地块，起步楼面价就超过8000，不太便宜，禄口地价能不能站到9000并稳住，是值得怀疑的。

江浦两块，其中G56有住宅。这个板块的供应确实不小。

NO.3| 叁

就在上周，我发了一篇微博：南京的地价可能已经筑底了。很多网友并不认可，后面可能跌的更多。

江北这块地的资质一般，起拍价有一些社区用地和幼儿园用地，起拍价接近一万六。即便底价成交，其综合价格其实已经超过香港置地拿的核心区那块地，但土地资质差了不少，这说明了什么？

土地卖不上价，有人心疼了。比如前几天合肥国土局有关领导专门召集开发商开会，帮助开发商树立信心，给开发商吃了颗定心丸。

确实，经济进入下行状态的时候，定心丸突然脱销了！南京的开发商，一连吃了三颗定心丸，积极性也许会有所提振：

1

一是，竞买保证金比例降低了，此前需为起拍总价的5成；

2

二是，不再要求竞买人具备房地产三级及以上的开发资质；

3

三是，不再限制一个竞买人只能拿一块住宅或商住用途的地块。

去年年底，我预测了南京土地市场的变化，十分准确。现在我又说南京地价企稳，有网友不乐意了，不是应该唱跌嘛，怎么就稳了呢？我说下我的原因：

1

南京地价，比*峰的时候，几乎每个板块都跌了30-40%，有的多一些，有的少一些，但都跌了。风险是涨出来的，筑底是跌出来的。南京地价继续下跌30%几乎没有可能。

2

决策者对于房地产市场的态度，有点变化，起码不是那么深恶痛绝了。去库存去的有点凶，房价涨的太快。去杠杆去的也比较大，开发商鬼哭狼嚎，又有点让人心疼。

不过要说明一点啊，河西一直没拍地，一旦拍地价也会明显降低，这个降幅，不管拍不拍，都在里面了。别哪天河西一拍地，地价比四万五低不少，然后跑过来找我，你不是说地价企稳了嘛，咋还跌了？预测失败！

刻舟求剑的事，咱就不扯了！

NO.4| 肆

对于当前的土地供应和策略，我并不完全认同。南京要尽快打造3-4个纯刚需板块，现在的市场，不缺3万的选择，缺1.5万-2万这个区间的市场。

江北从高新区到雨山路，不管好坏盘，都在3万附近。城东从麒麟到仙林湖，这十几公里不管好坏盘，都3万以上。江宁从河定桥到上秦淮，这十几公里，所有楼盘不管好坏都是3万多楼盘。

外地媒体评价南京房价结构不合理的时候，我有100条理由反驳他们，南京的房价结构是合理的，原因A/B/C……这个好说。但问题是，这种供应结构，对于城市发展，对于人口导入真的好吗？非常差！

据报道，现在南京大学生参保人数已经突破30万，这个数据很好。但其实南京每年大学新生过来的，就有20多万（南京大学生数量超过80万），辅导员动员一下，难度不大。大的是能不能在毕业生留宁方面，继续加大力度来解决毕业生的后顾之忧。

也有人说，大学生现在要求太高，六合有一万多的房子，不能住吗？城里还有两三万的老破小、安置房，50平的不能住吗？这个理由也不充分，中国有这么多城市，发展不错的省会+副省级城市，就有30多个，一样的价格，这边住老破小，那边住商品房，没有对比，就没有伤害。毕竟上海两三万单价的房子，也是一抓一大把。

南京近年来修了大量的远郊地铁线，规划超前，其他城市非常羡慕。但如何把这个优势利用起来？能不能在桥林、机场线等有大片空地的地铁沿线一带，做一些1.5万左右单价的房源，让毕业生先留下来，后面随着收入的增长慢慢消费升级？一上来就3万的房价门槛，很多聪明勤奋有创造力的大学生，在没有六个钱包的支持下，很难立足。

当然，今年南京在留人方面诚意满满，估计常驻人口流入数据也会有大幅度提升，这一点非常值得我们自豪。如果能在房子供给方面做好配合，效果也许会更好。

部分数据来自楼市南京、365，感谢！

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