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欧阳捷:楼市政策调整的时机来了吗?

来源:欧阳先声   发布时间:2018-11-26 09:16:51

导读:没有时机,只有方向

提要:

1、利率下调是金融放松的信号吗?

2、促销加码是房企下一步选择吗?

3、降价推地是城市年底的趋势吗?

4、政策调整是楼市明年之必然吗?

*近,杭州、厦门和南京等多地多家银行下调了按揭贷款利率,诸葛找房数据显示,截止至10月份,首套房贷利率下调银行数量达到19家。

房企发债窗口也已经打开,包括新城控股在内的多家上市房企成功发债。

不少朋友问我,这是楼市调控政策转向的信号吗?

7月31日中央政治局会议精神言犹在耳,楼市调控仍在半途,指望政策转向显然是一厢情愿的。

如果我们据此来制定自己的发展策略,我们一定会误判趋势、踏错节拍的。

01

利率下调是金融放松的信号吗?

银行下调按揭贷款利率并非释放政策调整信号。

过去我们说过,更加严厉的限价令要求之下,房价上涨预期不再,投资客全面退潮,房价已至高位的城市首置客户购买力不足,看房客户流量下降,进而引发改善型客户观望。

但是,成交并没有想象的那样萎靡。

中国指数研究院的数据显示,38个一二线城市成交面积基本持平,62个三四线城市成交面积也基本持平,印证着我们的预判——楼市横盘时代来临。

成交量没有增加,意味着新增按揭贷款不会增加。同时,房企着力回笼现金,加大了全款买房的优惠力度,间接抑制了银行贷款。

虽然中长期消费贷款(购房贷款为主)依然增长,但增量同比却是负增长,*多下降了21%。

没有更多的新增贷款申请,银行自然要着急了。

尽管有银行通过短期消费贷款和经营贷款暗渡陈仓,但整个住户贷款业务的增量已不像2016年那样快速增长了。

由上图可见,虽然住户贷款每月依然还有增量,但增量同比已是持续下滑且自4月起进入负增长区间。

银行下调按揭贷款利率才能吸引客户新增贷款,毕竟银行是靠吃贷款利差的商业机构。

商业银行能够脱离政策调控吗?当然不行。

但是,被纳入调控政策的只是按揭贷款的*比例。政策诉求是通过增加二套及以上住房贷款的*比例来抑制投资投机需求,而贷款利率却并非楼市“一刀切”政策,各行各地并未统一规定。

去年,一些银行针对首次置业客户上调贷款利率,与支持自住需求的政策逻辑相悖,并未被叫停,显然这只是商业银行因为贷款额度不足而提高贷款门槛的“自主性经营”行为。

下调贷款利率也仅仅是市场探路,银行希望在现有允许额度之内达成完全放款,毕竟按揭贷款仍然是银行*安全、* 优质的业务收入。

去年5月银监会*新发布的《商业银行押品管理指引》中明确:“要以评估借款人的还款能力为核心,把借款人的正常营业收入作为贷款的主要还款来源,贷款的担保作为次要还款来源”。

如今,当监管部门要求商业银行加大对既无合格抵押品、也无稳定现金流的小微企业贷款支持力度,明明知道很多小微企业的贷款很难符合商业贷款的考核标准之时,加速更优质的按揭贷款投放、消除剩余额度以免用于小微企业就成了商业银行不约而同的动作。

显然,这与楼市调控政策无关。

问题是:在市场预期变化之下,利率仅仅下调约5%,能不能吸引足额的贷款人呢?

显然,如果市场未能积极响应,不排除商业银行会继续加大按揭贷款利率的优惠力度。

当然,这仅仅是商业银行的小动作,甚至尚不如房企促销力度,这既不是楼市政策的转向信号,也不足以影响整个楼市的回温。

以往,房企促销动作更简单粗暴、直接有效,现如今呢?

02

促销加码是房企下一步选择吗?

其实,比银行更着急的是房企。

银行要做房贷,首先房子要能卖得出去。

然而,有些城市里的看房人已经明显减少了,相比银行的优惠力度,冲在*线的房企促销力度更大。

现在,几乎没有房企不做促销优惠,大家都做,你不做就无人光顾,毕竟,随行就市是商品经济社会的基本法则。

但是,促销力度过大也是不行的。

一方面,地方政府并不希望看到房价明显下跌,进而带来市场大幅下行的风险,倒逼地价大幅下降,影响社会稳定和城市未来发展。

*近的案例已经印证了我们去年关于“双向限价”的预判【详见2017-06-18微信文】。

另一方面,购房者也不希望房价下跌,毕竟刚刚掏出的真金白银转瞬即逝、心有不甘,房闹们总是希望挽回一些损失。

客观上,无论是政府还是房闹,都起到了维护房价不能大降的作用,他们也都有不能容忍突破的底线,底线就是房价只能在不突破上限、不穿透下线的横盘之上小幅波动。

房企似乎有心无力,如同被夹在中间的三明治,既不能捂盘惜售,也不能吐血促销,指望政府松动调控的话语也由此逐渐多了出来。

去年我们说过,现金流比负债率更重要,只要现金流能够覆盖运营成本并还本付息,企业就不会有问题,哪怕负债率再高,哪怕亏损再多,企业依然可以活下去,依然有人追捧。

“烧别人的钱、干自己的事”的互联网企业就是*的案例。

如果房企销售不畅,现金流会有问题吗?

*近,大房企发债又打开了一个窗口,这是为了降低房企债务违约风险,获得发债的房企几乎都是上市公司甚至是50强房企。

有人认为房企还债压力渐增,2020年将是还债高峰,房企压力甚大。

其实,多数房企的债务都在控制之中,少数房企面临债务风险并不意味着房地产行业的整体风险,大房企大都已经选择了降杠杆的策略。

不过,大房企还是会继续发展的,毕竟,放弃增长是不现实的,没有人愿意放弃增长,发展就还需要借钱。

当房企继续发展、总资产和净资产都在增长时,虽然债务也在增长,但负债率未必会增加。

也有房企选择了放缓发展速度的策略,但是,在快跑的路上急速刹车是不明智的。

因此可以预见,未来几年,大房企的发展速度虽然不会像过去那样快了,但也不会太慢。

降速也是有底线的。

国外公司每年能有10%的增速已经相当满足,而国内企业增速低于20%,几乎就等同于不增长,相信未来20强房企平均增速依然会保持在30%以上。

大多数中小房企难谈发展,因为它们几乎无法获得更多的资金支持,预计未来数年,金融环境依然不会宽松,它们的日子依然煎熬。

但是,有了可以托付的金主——大房企,资金断流的中小房企即便是难以续命,也可以在地方政府和金融机构的协调之下,由大房企接盘而不至于演化为社会矛盾。

这是地方政府愿意看到的稳定局面。

03

降价推地是城市年底的趋势吗?

显然,城市不仅要稳定,也还要发展的,地方政府还是需要大笔钱的。

地方政府缺钱吗?

哪怕是上海这样的城市也是缺钱的,毕竟,需要用钱的地方太多太多。

比如苏州河治理及其驳岸打通、轨道交通线延长、高架桥工程建设、引进特斯拉项目的工程配套等等。

今年以来,二线城市卖地不少,成交住宅用地面积比去年同期增长25.3%,已经接近去年全年水平,并且已经收入了历史第二高峰的土地出让金。

今年还有一个多月,预计12月二线城市还将收入不少于2000亿元的土地出让金,全年将略低于2017年的水平。

和往年一样,12月还会是全年推地与成交*多的月份。

显然,推地多了,地价也要优惠些。

每年12月,也几乎是当年楼面地价相对低位的月份,甚至可能是*位。抄底地价的房企似乎应该筹备现金、等待年底了。

不过,值得注意的是,11月的土地成交只有前几个月均值的一半,也许预示着今年的情景与往年有所不同,毕竟,房企今年的资金来源渠道已然很窄。

三四线城市同样如此,今年卖地面积及土地出让金收入都已超过去年,其中前10个月的住宅用地成交面积和出让金同比分别增长42.3%和45.8%。

依照惯例,12月政府也还会大量推地,期望收获年内*后一波土地财政。

事实上,每年11月,三四线城市就已经开始预热发动,为12月的冲刺夯实基础,当然,楼面地价同样也是处于相对低位。

不过,截至11月23日,三四线城市今年11月的成交住宅用地面积同样明显不如预期,与2014年的形势颇为相似,可见房企不但已然谨慎,而且资金相对紧张。

这可能预示,今年12月三四线城市的住宅用地成交会明显下降,地价也许更为优惠,有钱的房企可以尝试抄底一回。

从地方政府的角度来说,今年的情势与2014年、2015年有所不同,毕竟2017-2018年,三四线城市卖地量虽然不及2013年,但地价却翻了一番,政府已经积累了充裕的土地财政。

今年前10个月,二线城市与三四线城市成交住宅用地出让金已经分别增长8.5%和45.8%,从这一点上来说,地方政府似乎不怎么缺钱了。

因此,年底适度下调地价、争取更多收入也是极有可能的,这也可为明年启动大基建储备弹药。

不过,即便是地价有所下调,恐怕成交地价均价也不会再有很大的让步,毕竟,拆迁安置补偿成本水涨船高,大幅降地价的可能性基本没有。

况且,不论银保监会怎么苦口婆心,银行还是不敢给小微企业放款,各地城投公司再次成为银行贷款的重要出口,同样为明年地方政府发挥积极财政政策储备了动能。

明年的大基建还是会带动房地产,双双成为固定资产投资的稳定器,地价的相对稳定也会成为房价稳定的有力支撑。

虽然,今年地方政府已经收获足额土地财政,但是,如果11、12月土地成交量不如预期,明年土地市场的启动或将遭遇冷风,地方政府释放调控政策放松的意愿还会回来。

但是,调控关键还是看中央政府的态度。

04

调控调整是楼市明年之必然吗?

如今,即便是地方政府有放松的意愿,动力却有所不足,因为政策调整可能是对城市负责,而承担后果却是个人。无论是谁坐在这个位置,恐怕都不会轻举妄动的,除非楼市发生颠覆性的变化。

楼市会发生颠覆性的变化吗?不会。

横盘时代的楼市既没有火热的盛夏,也没有寒冷的冬天,只剩下没有投机投资客的春秋两季。

首先,今年住宅用地成交明显增长,而且地价不低、地 王不多,明年楼市供应充裕无忧。

其次,政府双向限价,房价不能大涨大跌,深圳市刚刚出台的政策也明文禁止房价大幅调整,房价横盘已是大概率事件。

既然供应相对充足、房价相对稳定,居民收入也在增长,观望情绪将会逐渐消退,市场以自住型购房者为主,势必有所回温,成交也会逐渐放量。

但是,千万不要认为楼市还会回到去年的火爆,没有炒房的投机投资,楼市趋稳也是毋容置疑的。

依然会有人担心,如果现在的下行趋势继续蔓延,又当如何?

我们相信,当购房者看不到更多市场下调的信号时,市场回温是可以期待的。

而且,我们相信,在一些城市,会有政策回调的可能。

未来,调控政策可能会如何调整呢?

我们预判有三条逻辑:

一是整体市场把控上,着力以下四点:

加大供应,比如,适当放松二线城市及其都市圈城市土地指标,缓解供求失衡的矛盾,增加成交;

加码棚改,比如,在维持房价稳定的基础上,继续实施差别化的棚改货币化,维持基本成交量;

双向限价,比如,限制房价上涨的同时,强力限制房价跌幅,保持楼市与社会平稳;

引导舆情,比如适时发出稳定市场的信号,引导市场预期,稳定房地产投资和销售。

二是房地产金融逻辑上,强调以下四点:

信贷供应的流向与额度依然会严控,进入房地产的资金不会更多,也不会减少。

债市融资仅限于归还债务,不会增加房企现金流,不会让房企有多余的资金抢地 王。

证券市场IPO与再融资会继续严控,维持合意的房企资金松紧度。

监管目标以房地产金融的稳定,确保房地产市场的稳定。

三是市场*为关注的“四限”措施,可能差别化对待:

限购令可以逐步放开,可以增加客户成交、稳定市场。毕竟房价不涨挤出了投机投资客,市场需求已经逐步转向自住型客户,而自住型客户购买多套的意愿和能力均不足,限购令存在的意义逐渐消失。

限售令不宜放开,一旦投资客解套出逃,可能带动二手市场砸盘,反而不利于稳定市场预期。

限贷令不会放松,控制了房地产主要入口资金的松紧度,才能确保楼市平稳,况且限贷令为央行统一政令,并非地方政府可以左右,没有中央指令,限贷令的调整几无可能。

限价令不能放松,“房住不炒”的核心就是控制房价上涨预期,哪怕所有政策都放开,只要控制住房价不涨或微幅上涨,就可以遏制投机投资,就能够实现房子是用来住的,就可以确保楼市大稳。

虽然各地动作不一,但相应措施叠加,市场情绪趋稳,楼市横盘可期,指望楼市大跌进而出现调控政策整体调整时机的可能性几乎丧失。

“大稳小乱”已是楼市新常态,各地政府会有回调,调整动作“因城施策”、随机应变、微幅变化,只要不影响整体楼市平稳,不造成市场预期逆转,就不再需要宏观政策的统一调整,不管是加码还是“减灶”。

可以想见,未来楼市调控政策的调整没有时机,只有方向——围绕横盘、上控下撑、微幅摆动。

(提示:本微信仅代表个人观点,不代表新城控股研究成果及实操动作)

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