深圳房地产监管新规中的“涨跌停板”，透漏出什么信号？

1

11月23日晚，深圳规划国土委员会、深圳市人民政府法制办公室在官网发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》意见的通告。

主要内容有：

1.房企确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

2.对房企资本金账户提出要求：房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%。

3.强化对于捂盘的限制：取得预售许可证后，房企应当在10日内通过房地产信息系统一次性公布全部预售商品房、预售时间、地点、预售方式、价格，并公开对外预售，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

4.对违规销售提出明确处罚标准：未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处以10万元罚款。

5.对房屋租赁标准予以明确：房屋租赁应当以原始设计的卧室或者起居室为*小出租单位，且人均租住建筑面积不得低于6㎡，禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。对“长租公寓”执行中“租房变贷款”问题，提出房屋租赁企业不得强制或者诱导承租人使用或者捆绑租赁贷款支付房租。

本次监管新规（意见稿），信息量满满。与以往房地产监管*的不同在于，它还新增了“房屋租赁”的部分。

2

为什么这次会特别提到“房屋租赁”？

*，11月6日，经济 日报发文：随着租赁在解决人们居住需求中发挥更加重要的作用，住房租赁将成为房地产市场的新增长点。

目前，房地产市场被严格调控。未来，房地产将告别投资属性，回归其原本的居住属性。届时，住房租赁将会接棒，成为房地产市场一个新的风口。

所以，在这之前，整顿一下租赁行业运营环境，是非常有必要的。只有这样，才能保证“住房租赁”行业健康发展。

第二，目前“房屋租赁”行业存在各种乱象。

众所周知，前段时间，争抢房源、哄抬租金、绑定贷款、分割出租、退押金难、自如“甲醛致癌”等各种住房乱象被频繁曝出。这严重扰乱了市场秩序，给承租人的财产，甚至是生命安全造成严重威胁。

而深圳，又是*一个放开*的一线城市，对深圳来说，租房市场要比北上广更大，更有活力。

在此种情况下，租赁行业监管、整顿迫在眉睫！也只有这样，才能让“新深圳人”住有所居，感受到这个城市的温暖。

那么，本次监管新规的出台，对“房屋租赁”行业会有什么影响呢？

这有助于房屋租赁市场形成长效的监管机制，有效净化其运营环境。

从上文我们可以看出，本次新规对人均*租住面积、室内环境标准等做出了相关规定，征求意见稿若能通过，其他二线城市大概率会将跟进，这对全国范围内形成房屋租赁监管体系，具有重要的促进作用。

3

新规中有一条信息很关键：房企确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

对此，有些人解读为这是为楼市设置了涨跌停板：上涨或者下跌均不得超过15%。

真的是这样吗？

笔者认为这种解读纯粹是扯淡！

在本轮楼市调控中，“限价”几乎成了每个城市的标配，但请记住，这种政策只针对新盘，对二手房起不了任何作用。既然这样，何谈整个楼市？

从字面意思来理解，它只是说，新房销售必须进行价格备案，备案过之后，房价调整幅度超过15%的，需要重新申请备案。但是，原文并没有说，重新申请的备案能不能通过。更何况，它还只是征求意见稿，正式文件会如何，谁都说不清楚。

但这样的规定，不管*后会如何，“维稳”的意味都相当明显。

现在的房地产市场是个什么状况，大家都清楚。从目前的情况来看，调控也已经达到实质性的成果，但是，“我们也不愿看到房地产市场过于冷清”，一旦房地产出现问题，后果也是相当严重的。

所以，目前*重要的是要稳预期，只有把预期稳住，房地产才有平稳运行的可能性。

“限价”，现在几乎每个城市都有，但是，这次深圳就设置了一个明确的“保护器”，只要浮动超过15%，就会“跳闸”，这样做，真正确保了“电器”的安全性，不会因“电流”忽高忽低而发生危险；这样做，也能有效避免“砸售楼处”和“万人空巷来抢房”之类的状况发生。

无论涨还是跌，只要幅度超过15%，就要重新进行备案。其实，这句话还有另外一层含义。

那就是，上涨or下跌，只要不超过15%的，开发商自己就有了决定权。

过去，新盘限价是非常机械死板的，限价多少就是多少。而如今，在政府规定的区间内，开发商有了自我调节的空间。

如今，楼市正处于调整期，许多城市新盘去化困难，在这种情况下，适当放松价格空间，有助于开发商去化库存。

4

深圳这次的“涨跌停板”，并不是*次出现。

早在7月份，福建宁德市就出台过新规，明确为楼市设置了不超过6%的“涨停板”。详情请参考米北之前的文章《调控降房价？每年6%的房价涨停板了解下》。

这一规定，相当于默认了6%是房价上涨的合理幅度。

宁德6%的“涨停”，是在其楼市上行期时出台的，而深圳15%的“涨跌停”，是在下行期出台的。这就充分说明了政策“维稳”的目的，而且还会根据市场行情调整幅度。

这虽然在一定意义上稳定了房价。然而，我们却低估了一些人钻政策空子的能力。

毫无疑问，此种做法，可以改变表面意义上的房价，然而，对实质性的成交价，可能起不到多大作用。

虽然新盘被限了价，但二手房却不受此规则的制约，于是，在一二手严重倒挂之下，开发商也是想尽了各种办法：双合同盛行、天价茶水费、内部认筹等等，屡见不鲜，屡禁不止......

针对这种销售乱象，本次监管新规意见稿也给出了相关管理办法：

申请预售前，开发商项目资本金账户余额应当不低于项目资本金的10%；

取得预售证之后，应当在10日内进行公开销售，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。并给出了相关的处罚标准。

虽然并没有明确指向“双合同”、“天价茶水费”，但是，这样的威慑力，已经足够了。

5

看到这里，也许有人会好奇，同样是稳定房价，为什么有的城市允许上涨或下跌的幅度是6%，有的城市却是15%？依据何在？究竟什么样的幅度才算合理？

笔者认为，其依据，应该就是地方政府对房价涨跌区间的接受程度，并没有统一标准。

对此，相关研究人士认为，房价下跌，只要在*比例范围之内，就算合理。

按照央行发布的相关数据，全国房贷平均*比例为34%，而实际意义上，目前大多数城市的*比例是30%。

所以，从理论上来说，房价下跌只要不超过30%，就不会产生系统性的金融风险。

然而，这也要考虑到实际情况。过去几年，房价处于快速上涨周期，许多城市翻倍。但GDP增长是10%左右。而如今，GDP增长速度回落至个位数，房价又处于调整周期，现阶段如果下跌30%，后果要比前几年严重得多。

所以任何问题，都是要具体问题具体分析，这也足以看出地方领导层的智慧！