大湾区巡游——惠州天坑是如何炼成的？

没错这是大湾区巡游首篇，谈惠州。

十一月我专门去惠州耍了几天，我承认，我是抱着既定印象去审视惠州的，但一直渴望惠州能带给我一丝惊喜。整个行程，我一直在想，应该要为惠州偌大的市场找些神采之睛书画一番。这样大的区域，难道真的一无是处？在这个成熟投资者眼中永恒的万人坑，难道就连一个坑得没那么深的小洼都没有？这不可能的。

然而，我的心一直揪着。我的要求那么低，绝不相信我这自诩善于发现“美”的四眼，竟还不能抓获那一丝丝心灵的震撼？

我跪下祈祷，虔诚合十，佛祖降临，星河大道，终于让我看到了惠州的美。

那一点的光彩之美，任你回眸千百度，在一片漆黑的天空中，即使如萤火虫临灭前划过的痕迹，可它就一直在那里：

惠州的美，就是胜在太便宜了！

如若让我对惠州临深房产（惠阳、大亚湾）做一个正面的评价，那就是：

若你买不起坪山三四万的深圳房子，你也只不过想要一个自住的家，坚决撇弃一切投资理念，欢迎你去惠州。

距离惠阳直线距离不到三公里的坪山新盘，奥园翡翠东湾，新盘售价3w，另加2k装修合同。

而另外一厢临深惠阳*名盘——龙光城，一手售价1.6w，二手售价1.25-1.3万。

这一刻我释然了，恍然大悟。为什么那么多人在我再三强调惠州天坑的前提下，仍旧会反复纠结临深房子，仍旧要一扎扎入誓不回头。我终于找到理由了。

就、是、真、的、太便宜了。

同样一百平方，翡翠东湾是龙光城的双倍售价，你还要限购资格，我开个车去惠阳也就五*不到车程。

惠州又如何，一辈子也就这么一个栖身之地，只需要安安分分地住着便是。

想想也是，并不是每个人对房子都抱着执念，对这类的置业自住伙伴，我也就只能一笑随他而去了。

好了，我们已经言简意赅地表达惠州的美了，那么下面就必须入木三分地剖析惠州的坑了。

那临深惠州一带，以惠阳、大亚湾为主的房子，又是如何荣获广东*天坑的殊荣呢？

世上没有无缘无故的爱，自然也没有无缘无语的恨。

究竟是何方大爱，能抛弃尘世间的怨恨情仇，不惜以血肉之躯，势要填平这天坑之洼呢？

一大班外省炒房团（韭菜叶）+小部分本土傻白甜（韭菜花），共同砌起这十年惠州白森森的骷髅韭菜标本。据闻坟头的野草都一人高了。

*，先从惠州地形开始吧。

一片绿油油，其中惠阳上方就是银瓶山系，直接把整个惠州分隔成零零散散几块

其中惠阳大亚湾为*平原了。但是大亚湾有个让人闻风丧胆之地，那就是大亚湾石化区（并不是什么核电站啦）。

另外就是惠城市区为主的东江流域，包括水口、横沥、仲恺一带，更有平潭机场，机场一带基本为工业工地，也涵盖江北、南岸一带，但惠城南北都给大山隔断，只剩下往东延伸至惠东一带

可惠东也只有县区算是仅存的一点平原硕果，周边仍然大山围绕

至于西北部的博罗县往北到龙门，更是硬生生的连片山脉。

因此惠州1.16万平方公里面积虽大，但除却大部分山脉地势实际上可见的能够有不错住宅用地供应的区域，就只能是惠城+惠阳大亚湾区域了。

我们粗略计算下，该可用区域面积就是惠城1170平方公里+惠阳2178平方公里≈3348平方公里。

因此为表公正不偏颇，下述阐述均以这3348平方公里为区域基础进行剖析。

虽然这个3348平方公里，就整体惠州而言，才仅占29%不到的面积，但仍然是巨无霸了。

它约等于一个佛山（3875平方公里），东莞全境（2465平方公里）也仅占其十分之七，就别提它还等于两个中山（1784平方公里）、两个珠海（1711平方公里）了。

同样作为临深城市，大众习惯拿东莞惠州互相辗轧，然而这不是能跟惠州相提并论的兄弟城市。我思前想后，惠州若要对比等量级别的地级市，那不应该拿东莞做宿敌，更不是同在大湾区的佛山中山珠海，而更恰当的应该是清远

为什么？

两者同样属于广深外溢的地级市，而且临近地段都是广深相对弱势的区域：一个是坪山、一个是花都，且都限购

两者地貌更加接近，绝大部分山脉，平原甚少。且主城都近江而兴，惠城临东江，清城依北江，有相近发展基础

两者人口接近，均五百万以下数量级，惠州2017年常住人口478万，清远386万，都仍旧没能与广深区域通地铁

或许有小伙伴有疑惑，怎么偏偏不挑临广佛山呢？

惠州临深惠阳大亚湾万万不能和佛山临广相比，先不论人口不同数量级，而且桂城是南海核心区，跟佛山禅城天然一体，与广州越秀老核心实质上地缘非常接近。

而惠州的主城区惠城跟深圳的距离，简直不是公交车半*范围圈所能折服。

我们同样拿清远地形图出来比划下：

清远西北部大山环绕，而怀集一带是出名的扶贫区暂且忽略，能够得到重点发展，有效供应住宅用地的，就只能算上清城区+英德市区范畴了。

粗略计算，该区域就是清城区1262平方公里+英德市区区域23平方公里，共1285平方公里，连清远市总面积（1.9万平方公里）的十分一都没有。

然后，我们归纳一下，为了群众娱乐性，也把东莞纳入，粗略计算，实际可用区域面积:

A，惠州:清远:东莞等于3348:1285:2465≈3:1:2（其中东莞全境面积为2465万平方公里）;

B，三城人口数量级基本等于478:386:834≈1:1:2 (其中东莞2017年常住人口834万)；

把A/B，得出C

惠州:清远:东莞≈3:1:1

数字越大，代表越地广人稀，惠州基本是清远、东莞的三倍。

好了，同是天涯沦落人，相逢何必曾相邻

这广东一东、一北、一中三个本是毫无瓜葛的城市，如今列成队，让我们好好对比下2015-2017年的商品房数据，请看下表

代表了什么呢？

可以看出，从2015年开始，东莞在商品房施工、竣工、销售方面均呈现下降趋势，配合国家调控政策，实施的是实实在在的调控。

而惠州、清远，自2015年开始，施工、竣工销售方面，都呈现上升趋势（清远竣工数据缺失），在东莞严格执行调控的同时，惠州、清远都不遗余力地继续推行去库存工作。

你可以想象，一个地区的房子若已经在供应端上收紧了，那市场自然会趋向供不应求。而一个地方倘若走向相反路径，持续不断放开供应，那必然会导致供大于求。

在东莞不断拉开与惠州的距离之余（心算可以看出每年数据都在拉大），清远这三年，商品房施工面积、销售面积却跟惠州逐渐拉近，坑货特征逐渐呈现，而惠州自始至终，仍旧占据供应量*交椅。

那么按照2017年的数字，惠州、清远、东莞的商品房销售面积=1645.65:808.7:556.62≈3:2:1 ,把这列为D

两项C、D相加，地广人稀之余加以放大供应量，我们可以得出，目前三大城市的房地产市场危险程度为

惠州:清远:东莞=6:3:2

（数字越大越危险）

嗯，我知道你们需要时间消化消化了，可以先缓缓，以上从地形、人口、供应端上量化分析所得

当然，仅仅凭这自然无法信服的，本文说明了是入木三分地剖析惠州，当下只入一分。休息一下，立马奉上后二分。

至于下面的分析，星佬玩个调皮，放到了备用号“星星佬”，可点击下方直接跳转，温馨提示：有大福利哦。

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