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据媒体报道,自从10月份以来,多地房贷利率均出现了不同程度的松动。
在这波“利率松动潮”中,*“高调”的,当属网红城市杭州。
据都市 快报报道,从10月开始,杭州部分银行的首套房贷利率出现松动,上浮比例从15%调低到10%。部分银行,不仅首套房房贷利率下降,二套房房贷利率同时出现松动。
为博眼球,新闻原文还特意用了“全面松动”四个大字。一时间,关于调控要放松的猜想又甚嚣尘上。
据了解,除了杭州之外,南京、武汉等城市,也出现了利率松动的情况。
南京:
南京10月首套房贷利率平均值为5.89%,环比上月下降0.84%,在融360监测的南京地区17家银行中,首套房贷利率执行基准上浮20%的银行有16家,另有1家银行执行基准利率上浮25%。整体数据来看,南京地区首套利率普遍执行基准上浮20%,二套普遍执行基准上浮25%,本月个别首套房上浮25%的银行下调利率到基准上浮20%,整体利率水平较上月下降。
武汉:
武汉10月的房贷利率出现下调。首套房贷利率平均值为6.26%;二套房贷款平均利率为6.67%,双双出现下跌。
眼看二线小弟争先恐后下调房贷利率,作为一线老大哥的北上广深,威严和原则还是要有的。我虽然不会像你们那样松动利率,但我可以加快放款速度啊!
10月北上广深一线城市处于5.19%—5.72%区间,北京首套房贷款平均利率为5.47%,较上月下调2基点;上海为5.19%,较上月持平;广州为5.72%,较上月下调1基点;深圳为5.62%,较上月持平。不过,虽然首套房按揭利率基本没有大的松动,但是放款速度都有所加快。
以上种种表明,作为房地产调控手段之一的“金融”手段,已经出现放松的迹象。
金融调控放松,会有什么影响?
这取决于放松到什么地步。
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现在,金融调控的确是放松了,但是,对不起,这几乎起不到任何作用!
为什么这么说?
众所周知,我国给贷款5-30年的购房者提供的基准利率是4.9%,在此基础上,各个城市银行的利率都有所浮动。
然而,这一波调控下来,大多数城市首套房利率已经上浮10-20%不等,部分银行甚至上浮25%,二套就更不必说了,上浮空间基本在20-35%不等。
如今,部分上浮幅度较大的城市,只不过是把上浮空间回调了几个百分点而已。
就像我们物理课上学的加速度,加速度减小,并不代表物体运行速度减慢,相反,它仍然是在加速运动的;就像春运期间你从黄牛手里买火车票,原本每张需要加价100元,但现在只需加50元就够了。但是,价格仍然是要高于常规的。
同理,目前的房贷利率,仍然是要高出常规许多的。
目前,大多数城市首套房的利率普遍执行基准利率上浮10-15%,也就是5.39%-5.63%的区间。
来自融360监测数据显示:10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率上浮16.5%,环比九月上升0.18%,为连续22个月上涨!同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74%。
所以说,这次部分城市小幅的回调上涨幅度,是起不了任何作用的。
那么,回调多少,才能算是真正的放松,才能起作用呢?
让我们把目光再次拉回到四年前。
那一年,楼市低迷,土地流拍在一二线城市轮番上演,库存压力持续加大。随后,为了去库存,央行在一年内5次降准6次降息。
除此之外,央行、银监会还发布了一则重大通知,提出对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,可享受首套房贷款政策,有机会享受“*三成、贷款利率7折”的优惠。同时,住建部、财政部又出台配套性新政,提高首套自住住房公积金贷款额度,并允许异地贷款,取消住房公积金住房贷款保险等收费项目。
这意味着新一轮的楼市松绑周期突然到来。随后,“*贷”、“*分期”满天飞…..在行政调控上,除了北上广深和三亚之外,全国所有城市都正式取消或变相放松了限购。
这一系列的宽松政策,刺激了刚需和投资客入场,于是,才有了2015-2017这波全国性的房价大涨。
现在的利率,能重回当初的7折,或者是两年前的7.5折、8.5折的优惠吗?
笔者认为,根本不可能。
*,2015年房贷利率全面松动,是在大水漫灌(5次降准6次降息)的情况下才有的,而现在,虽然今年有过四次定向降准,但是释放出的流动性仍被严防死守,禁止流入楼市。房企融资仍被严格限制,*贷更是被直接扼杀在摇篮里。
在这种情况下,即使有少量的水流进楼市,也是收效甚微,根本不值一提。
第二,要看金融调控是否真正放松,*根本要看是否会降息。只要不降息,一切都是空谈。
全球目前已经进入加息通道,为了稳定汇率,接下来,中国即使不跟随美联储加息,也不会大规模放水。
3
利率为什么会在10月份突然松动?
*,上文已经提到过,2018年有过四次定向降准。这四次降准,导致银行流动性充溢,说白了,现在银行根本不缺钱。
既然不缺钱,那缺啥?
业绩啊!
更何况,现在已经到了年底,在传统意义上,是到了各行各业冲业绩的时候了。
第二,四次降准,分别发生在1月份、4月份、7月份和10月份,按照正常的逻辑来说,银行的流动性早该释放出来了,可为啥偏偏等到10月份,各地才开始松动房贷利率?
*根本的原因是,2018年上半年,个别城市房地产依旧火热。以北京为例,5月份,二手房曾出现18000余套的成交峰值。7、8月份虽然有所回落,但却也在平稳运行。
可自从进入10月份,全国各地一片风声鹤唳,维权、砸售楼处更是接二连三地上演,北京二手房市场,10月份甚至出现了成交量不足万套的惨淡局面。
这一切,显然并不是有关部门愿意看到的。“我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清”,所以,此时松动一下房贷利率,是很有必要的。
第三,这一波调控下来,大多数城市首套房利率已经上浮10-20%不等,部分银行甚至上浮25%。目前,房地产调控已经取得实质性效果,这个利率放到现在来看,显然已经过高了。
所以,适当降低5个百分点,也是情理之中的。
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房贷利率松动了,这个年底,刚需是否该考虑入场?
笔者认为这要分情况对待。
从上文的分析,我们可以得知,目前房贷利率大概率已经见顶,所以未来有很大可能性是要回调的。
笔者预测,除了杭州、南京、武汉之外,接下来还会有更多二三线城市会跟进回调房贷利率,特别是本轮调控中上浮比例较大,且目前房地产市场有较大下行压力的城市。
现在来看,对于上半年入场的刚需来说,不仅是高价买了房,更是高利率给银行站了岗。
笔者认为,如果你所在的城市目前首套房利率依然是上浮20%左右,不妨再等一等,大概率是会回调的。
但是,对于北上广深这种一线城市来说,利率回调的空间不大,松动的幅度应该不会超过1个百分点,所以,等交易量稳定下来了,可以考虑入场。