楼市头条丨如何看待深圳本轮楼市调整？

2007年的时候，来自北京大学的经济学家徐滇庆和民间经济学家牛刀打了个赌，赌的是下一年的深圳房价。

徐教授认为，深圳房价肯定要涨，如果2008年7月11日深圳的房价比现在（2007年7月30日）低一分钱，那么他就在《南方 都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。

话音刚落，那边看跌的牛刀就在博客上发文要与徐滇庆一赌高下，输了同样整版道歉。

要说徐教授也是点子背，2008年金融危机下深圳关外房价几乎腰斩，整个楼市陷入萧条。

怎么办呢？愿赌服输的徐滇庆在《南方 都市报》上刊发了轰动全国的的道歉信。一时之间他成了“过街鼠”，被舆论黑得很惨。

10年过去，我们会发现，当时输掉赌局的徐教授可能是对的。而类似牛刀的声音，已经弱不可闻了。

来自西伯利亚的冷空气给深圳带来了降温，但楼市的冰凉可能更加刺骨一点。

*近和一个做投资的朋友聊天，他笑嘻嘻地告诉我现在买二手房价格直接按市场价的八折去砍，放到以前，人家业主肯定给你个白眼扭头就走，现在他们却不得不“忍气吞声”地坐下来谈。

我心里一惊。我知道楼市挺凉了，持币观望者众，但是也不至于如此吧。

查了一下过去两个月的数据，价格还好，成交量却有点惨淡。

据深圳规土委数据，10月新房住宅的成交套数为1835套，环比下滑18%，同比下滑34%；成交面积方面，10月成交17.82万平方米，环比下滑19%。

二手方面，深圳中原研究中心统计显示，9月、10月二手房住宅成交量分别为4952套、3787套，环比减少31%、23%，特别是10月，成交量创下近20月以来的*值。

成交量是比价格更敏感的指向标。这个数据不会说谎。

经历了量的萎靡后，价格也不乐观了。有些业主，迫于压力再也不见了以往的傲气，开始回调报价。

蛇口双玺海之门，有业主直接降价200万元，328平4房作价4280万元出，而市场上同户型基本在4500万元以上，有的甚至高达5000万元。

一套香蜜湖带深高学位的笋盘，82平米作价666万元，一路降至650万元、635万元，你标叔都有点心动。

向买家市场倾斜的不仅仅是二手房。在一手市场，由于大量新盘的密集推出，不少开发商为了“脱颖而出”，使出浑身解数吸引购房者。

特价房、一口价、打折、中介转介……促销方式层出不穷，有卖得好的，也有卖得不咋样的。

卖得好的，像万科瑧山府三期，接近售罄，397套房线上选房开始后10*后只剩16套；华强城，1240套房子卖了1033套，八*去化超过8成；

万科星城，开始选房后半*就卖出了约1900套，名邸C户型开盘更是秒光。

这些卖得好的房子，本身质量、配套都不错，价格也比较低，因此会受到刚需欢迎。

不咋样的，像深圳中原研究中心统计，在11月4日-11日的一周里，深圳3个入市的住宅项目去化率低到了一成。

还有的盘，甚至开盘当天卖了低至个位数，就不点名了。

深圳贝壳研究院院长肖小平说，监测到的新增客量和带看量这两个数据并没有变化，市场还没有回暖，*近个别新房项目的热 销是基于项目自身的定价和优势，整体市场环境没有变化。

在楼市火热的时候，只要是房子就能卖得出去。这么看来，深圳楼市确实正处在调整期的路口。

深圳楼市步入调整期，不说如约而至，至少也是有迹可循的。

1、周期

过去这十年中的2008、2011、2014年这三年算是楼市的转折点，大概都隔了三年左右。

2014年初，杭州楼市领跌，传递到深圳，开发商降价，投资客大宗抛盘，中介开始裁员，万科高层唱空楼市——一切都和今天很像。

但在2014年底，金融贷款政策的放松，促使深圳房价和成交量一路上扬，到2015年迎来“330新政”*比例和营业税的利好政策，深圳楼市启动暴涨模式。

如果你还记得，2014年930政策出台以后，华润城一期开盘，*仅4万/㎡，均价4.6万/㎡，实现了日光。

到现在，链家上华润城一期的二手房均价11.99万元，长了1.6倍。

再然后，2017年调控政策降临，2018年调控升级，在涨了3年之后，深圳楼市确实也到了这一周期的尽头。

纵观本轮全国性的楼市大牛市行情，首先从深圳启动，紧接着是北京、上海、广州，然后诸如厦门、杭州的二线城市都起来了，*后才是诸多三四线城市。

一般而言，调整也是这个顺序：先涨的先跌、后涨的后跌。

不过，在这一轮周期中，深圳却不是*先调整的。我们可以看到，当前深圳的调整更多是基于交易量上的。通常而言量在价先，价格的调整还需要时间。而某些一二线城市，已经进入价格的调整期了。

像北京，受新房市场限竞房大量上市冲击，10月以来北京二手房成交均价出现了实质性下跌

我看了一下贝壳研究院*新的数据， 10月北京全市二手房成交均价为6.11万元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌。贝壳认为在城四区占比回升的基础上，北京均价的下跌是实质性松动，而不是结构性原因

11月第1周，北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米，环比跌幅达2.8%，是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅*值。

上海，10月份一手住房价格同比下降2.1%，环比下降0.2%。

我看到的数据说，10月上海二手房成交均价3.73万元/平米，环比下跌2.59%，处于一年来成交均价的*位，同比下跌3.93%。

中原报告强调，上海全市所有区域均价全部下跌，中心城区中跌幅*的为长宁区，环比下跌6.60%。

跌6.60%是什么概念？500万的房子，一个月内直接少掉33万元。

北京上海之外，一些典型的二线城市如厦门、合肥，或者环一线城市如燕郊等，也调整得比深圳早。

深圳作为本轮楼市牛市的起点，调整是必然的，因此短周期内的下跌，是避免不了的。

2、调控

除了周期因素，调控的持续不放松也对深圳楼市影响深远。

对不少深圳人而言，今年6月份在大雨中排队只为摇号买润府三期的画面可能还历历在目，这是限价导致的投机典型案例。

随后出台的731政策对住房公寓限售，大大锁住了流动性，像*后一根稻草一样把深圳人的投资投机情绪浇灭了不少。

不断上升的房贷利率也大大提高了买房的资金成本。在今年7月底，四大国有银行、招行、中信等银行在深圳房贷市场的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%，像光大银行首套房房贷利率甚至上浮30%。

深圳是个高负债的城市。

有数据说，深圳的居民部门杠杆率高达167%，在主要城市里排名第二，仅次于厦门（厦门现在有多惨大家都看到了），在一线城市中一枝独秀。

考虑到厦门的贷款绝对金额远不如深圳，深圳可以算是全国居民杠杆*的城市了。

不断提高的利率对深圳人来说是极度敏感的，想买房的能买房的都少了。

3、购买力

还有一个原因可能被大家忽略了。和所有一线城市一样，深圳的房价不仅仅是由本地的人口（2500万常住人口+每年60万新增户籍人口）决定的，更是由来自全国的富人决定的。

一个三四线城市的富豪，想要投资房地产，首选肯定是一线城市或是海外城市，涨幅高收益大，不会说优先投资当地的不动产。

正如北京不是北京人的北京，深圳也不是深圳人的深圳，而是全国人民的深圳。

但是现在，深圳的房价已经很高了，是全国*之一，这就会引发犹豫的情绪。再叠加今年充满挑战的经济形势，这部分来自全国的购买力一下子被稀释了不少。

说到底，房地产的周期是在大的经济周期之下的。

按照海通证券分析师姜 超的看法，简单参照GDP增速，如果未来深圳楼市要跌的话，跌幅应该不会超过30%。

本轮房价的上涨始于2015年。不算2018年，光2015-2017年，深圳的GDP分别为1.75万亿元、1.95万亿元、2.24万亿元，从名义上看，增长接近30%。

再加上2018年的增量，深圳这四年GDP名义累计增幅达到40%不成问题，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回启动的原点。

除了GDP平稳增长，经济结构的优化也代表了深圳的经济增长活力。

今年前三季度，深圳三次产业结构由上年同期的0.1:40.7:59.2调整为前三季度的0.1:40.2:59.7。 这意味着，深圳的服务业比重进一步提升。

随着经济升级换挡，辅以全国主要城市中*年轻的人口结构，没有太多理由对深圳的未来感到悲观。

我认为，再考虑土地和人口因素，深圳楼市回调15%可能就是顶点了。

深圳的土地是一线城市中*少的，全市面积为1990多平方公里，大致相当于北京的八分之一，或上海、广州的三分之一。天津、南京、杭州、重庆、成都等二线城市也都比深圳大。

再加上50%的生态红线，用地可谓捉襟见肘。2017年，深圳实现土地供应9.3平方公里，其中公告、出让商品住宅用地7.4公顷，供应保障性住房用地49.4公顷，加起来不到0.6平方公里。

在未来，如果不靠填海，深圳基本上无地可用，住宅大部分要靠旧改来完成。

而在人口方面，2017年常住人口1252.83万人，较2016年净增了61.99万人，增量领跑全国。可以预见，在长时间内深圳的人口净流入还将持续。

因此，长期来看深圳的楼市基本面支撑比较牢，短期的调整是因为金融和调控政策。

战略层面谨慎乐观，但是面临可能即将到来的冬天，战术层面还是要重视的。

首先，管理好自己的现金流。

那些流动性不好的资产，楼市火热的时候看不出来怎样，但下行的时候价值会大打折扣。像731政策以后深圳的公寓，限售5年加上两年的交楼时间，直接被锁定了7年以上，7年后还不一定能马上出手，这就太要命了。

置换也是同一个道理，先卖后买。现在这个情况耐心*重要，宁放过，莫买错。你标叔有个朋友借钱买了一套大点的二手房，想把原来的罗湖老破小卖掉还钱，但不料没人接手，现在正考虑要不要出点血降点价。

其次，如果要改善，南山福田这些核心地段的不动产，抗跌性是很强的。如果是投资的话还可以考察一下深圳的副中心，像大运、沙井、光明这些地方。在深圳这么一个落地执行力强悍的城市，总之跟着政府规划走就对了。

*后是刚需买房，绕不开结合预算和自己的需求。如果房价降了，窗口期是非常难得的，多看看多走走，该出手时就出手吧。从长周期来看，在深圳买房，到现在还算是好时机——当然没2008年那么好了。但只要买得够便宜，赚多赚少的差别而已。

上面也说了，*近有几个新入市的住宅去化不错，如瑧山府三期、华强城等。这说明大家还是看好深圳楼市长期的发展，质量有保障的产品还是有市场的。

我也常说，楼市调整是买房的好时机，类似上面这几个楼盘的房子，都是值得刚需考虑的。

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