上海践行房住不炒

来源：匠人有矩发布时间：2018-12-03 11:32:57

11月26日，上海土地市场挂出这样一块地：

楼板价46025元/平米

这块地要送给政府的面积是2085.06平米。自持面积15%。

保本价7.2万。

这块地在中环内，靠近12号线虹漕路站。

往郊区方向1.5公里，中环之外，下一站虹梅路站同济融创玫瑰公馆开一期日清一期，毛胚6.9万。

往市区方向2公里，公园道壹号均价9.3万在售。

这块地哪怕是毛利润20%，现在就卖得掉。

那也就是意味着这块地未来会限价。

那会不会这块地起拍价低让开发商自由竞争呢？

从彭浦机器厂的报名结果来看，应该就是0溢价地。

彭浦机器厂楼板价46609元/平米，5%送政府，15%自持，保本价比徐汇这块高一点。

以南北高架为轴基本对称的地方，正是静安府。

意味着这块地未来也会限价。

一直以来上海楼市单价越高涨幅越小，所以谈到投资性的时候通常应该买低单价的房子。

但是由于过去十年都是牛市，所以高单价的房子即使涨幅不如低单价的，但是比其他资金的回报还是高很多。这就使一部份市民会尽可能提高自己的居住标准，住得更开心的同时资产增值的幅度也大。

这两块地预示着单价超过7万的房子未来涨幅有限，考虑到交易成本，短周期内要卖出的话都未必能跑赢通胀了。

这两块地都在中环附近，从自住角度是何时的，投资角度，中环时代已经远去了。

那么低单价的房子呢？

因为城市化推进需要资金，土地财政没有办法完全放弃，所以低单价的房子依然会涨幅不小。但如果高单价房子涨幅有所约束，会逐级向低单价传递，从而使得整体房价涨幅都受到约束。

那是不是多买几套低单价的房子呢？

一是限购条件下套数有限制，二是开征房产税后家庭持有的房子平均单价越低，应征面积可能就越大。

单价低的房子涨幅大，有利于市民不断改善居住条件，也有利于城市化推进。而房产税，是从持有惩罚的角度提高市民获利的难度。

这两块地的出让，也意味着那些低溢价地理论上会给开发商合理利润，所以明年政策端存在给市场更多空间的可能。

那么买高单价的房子还能不能保值？

时间长一点交易成本就摊薄了，跑赢通胀没啥问题，这种情况下，老房子趋势性走衰，依然是不可逆的。

调控的意义在于让富人没有意愿把过多的资金放在楼市里，因为想要获利要长周期持有，资金的流动性不够好。

这种调控*终要实现效果，必须要有房产税跟进，所以房产税的进程应该在安排当中。

如果你因为想要财富扩张而买自己能力之外的房子，也许没有多大意义了。而如果你是消费性买高单价的房子，考虑到要长期持有，选一个自己喜欢的变得越来越重要。

2019年，生活性回归年。

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