重庆新区的风险与机会

喜新厌旧可以说是现代人的天性，新衣服，新手机，新车，新房，几乎没有人不喜欢新东西。

尤其是重庆人，不谈房子了，就是做餐饮，风向每年都在轮换。去年流行的潮汕火锅不见踪影，又开始恋上港式打边炉花胶鸡。

重庆是一座浮躁的城市。这种浮躁的风气也使得投资新区的房子充满着风险。

Why？从我这些年陆陆续续接待的数万名贷款客户，喜欢买新区的其实只有两种人：*种是Old money,居住在渝中区江北区等老主城五区，买新区单纯是一种“喜新厌旧”的消费偏好：呼吸更新鲜的空气，更新鲜的环境；第二种就是跟风者。受到媒体，亲戚朋友的蛊惑，没几个钱，但想通过买便宜的房子一夜暴富。

像自助餐一样不停供应的重庆新区房激发了一切屌丝的原罪：贪婪，欲望，暴怒，傲慢，嫉妒和懒惰

因为懒惰，所以想空手套白狼；因为贪婪，所以需要上帝般的待遇；因为傲慢，所以会Diss核心区都是贫民窟；因为嫉妒，所以看不惯别人都比自己过得好；当所有这一切得不到满足时，他们就会暴怒，会打砸抢烧似地维权。

我丝毫不惊讶于*近重庆热火朝天的维权，大多都在新区。完美地匹配了我对他们长期的研究。

贪婪和傲慢足以导致无知，使得他们容易成为顶 级掠食者肥美的猎物。有钱不代表就有脑子，有脑子不一定会有钱。就像我们会相信我们崇拜的明星吸毒吗？一次两次还会原谅他是误入歧途，其实他们除去明星的光环，就是一个初*历的街娃混混。

所以我上一期分析了，重庆的有钱人会买野鸡盘，而且一定会买！因为太有钱了，但是没脑子，容易受到外界的蛊惑，平时就喜欢找野鸡，买野鸡盘一点也不奇怪。

我同学的爸爸，早期的渝中区拆迁户，算是个old money,拆迁款一下马上全款买了茶园的同景国际城，因为便宜，因为相信政府的规划，因为相信茶园空气好，住了不到一年后悔了。太清净，连公交车都没得，老年卡也没机会打。

我们接着以茶园举例。从2010-2017年8年的成交走势图可以看出一些端倪，2011的双高年：高利率+高单价，茶园的成交量瞬间下滑了一半。而在主升浪的高峰2017年，茶园的成交量并未出现高增长。这说明一个问题：房屋价格和利率是主导茶园成交量的因素，而并非刚性的居住需求。茶园不是刚需乐园，而是炒房客的天堂。

茶园的开发周期超过十年，许多投资客也在这里被套了十年。而且很多投资客并不是有钱人，就只是个穷刚需，根本不具备还款能力，就加入了炒房大军搏杀。一些银行为了完成贷款任务，违反抵押物指引以“刚需”的名义向他们发放贷款，这使得泡沫加剧。这些抵押物从“入库”开始就是不足值的，客户通过高杠杆地贷款把风险全部转移给了银行。银行当然也不是傻的，就压评估价，二手市场就失去了流动性。

所以重庆新区的房子有价无市的特征相当明显，不过在一些媒体推波助澜下，搞得新区的房子在赏心悦目的同时，好像还有很强的金融性。实际上从银行的角度，这些都是劣后资产。

从自住角度来说，茶园不是*坑爹的，比它坑爹的新区多的是。比如今天维权的大学城某盘，距离解放碑超过30公里。什么概念呢？就相当于北京的燕郊，上海的松江，深圳的宝安机场，房价只有市区的二分之一不到，而且随时都在玩腰斩。这些一线城市的超新区房价都是如此不稳定，更何况是二线城市的重庆！

下图是重庆七个热门新区到市区的物理距离，但这幅图有点问题，并没有划出一个绝对的中心点，所以有些新区看上去并不是那么偏。环线起来后，我认为重庆将出现两个绝对的中心，也是重庆两个千百年都没变过的千亿级商圈--解放碑和观音桥。因为两江的分割，所以会双核驱动：观音桥将辐射新城，也就是三北区（渝北区+江北区+北碚区）；解放碑将辐射母城（渝中区+沙坪坝区+大渡口区+南岸区+九龙坡区+巴南区），但以重庆核心区目前的辐射能力，超过10公里会有较大的能量损耗，也就是可以看到一些区有人口真空，建筑物密度不够的问题，那么这种新区的风险会*。10公里以内的，礼嘉，照母山，茶园都可以算合格，而超过20公里的蔡家，大学城，龙兴，钓鱼嘴，龙洲湾就呵呵了。

分析了风险，我也来说说新区的机会：就是安全边际。从买点来说，新区门槛更低，更容易入手。而且重庆这十年来大力发展房地产，市场相对成熟，可以说已经把房子做成了理财产品，又不限购，售房部都修得高大上，外地人一来到中央公园，蔡家，大学城这些“看上去很美”的地方，恨不得一家买十套。

性价比永远都是新区的卖点。但这种性价比不能脱离基本面，特别新区的房子本来就该主打刚需，而不是为了吸引炒房客。在对于新区楼盘的分析上，我的判断永远是基于基本面，而非金融性。所以我更推荐那些有地铁有学区的楼盘，比如中央公园的公园大道，鲁能城等。唯独没推荐某个假学区盘，后来就维权了。

从实践来看，中央公园的这两个盘，在上涨期表现出了更强的成长性，在下跌期有更好的抗性，虽然超过了我上面讲的“10公里的黄金距离”，但是北区始终是高净值人群*集中的地方，消费能力更强，审美更好，对教育更重视，加之背靠回兴老城有人口支撑产业支撑，所以中央公园的城市发展会更快速，吸纳周边人口的能力更强，居住需求更多，风险也就相对小些。

总而言之，言而总之，重庆的新区供应太大，竞争对手太多，穷人炒房多，风险大于机会。稀缺决定价值，价值决定价格，很简单的经济学常识。比起核心区的塔尖网红，新区盘仍然不够稳定。有暴击的机会，也有被套的风险。对于收入流水不够的刚需，千万别侥幸闯关，否则还没等到翻倍，自己就因为断供被拉入银行黑名单，再也没游戏资格了。

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