核心区金融城率先发力，河西南鱼嘴或遭搁置

作者：城南科学家 | 编辑：夏明夜府

河西南鱼嘴，慢了！

NO.1| 壹

万众瞩目的江北核心区G10地块，结束拍卖，江北核心区新金融中心终于来了！

江北新区2018G10地块，东至横江大道，南至规划道路，西至万寿路，北至定山大街，面积96215.53㎡，为商办混合用地。该地块报价1轮，被南京扬子国资投资集团有限公司，以总价12.96亿底价摘得！

与上次绿地600米摩天拍地规定一样，这次土拍特别对开建时间做了*严格的限定：

乙方在交完土地全款且甲方交付土地后，项目6个月内开工，60个月内土建全部封顶，72个月内项目取得竣工验收证书。

6个月内开工，72个月内竣工，这意味着6年内核心区金融城将拔地而起，而在那个时候，核心区600米摩天已经竣工，其他配套陆续跟上，核心区摩天群进入建设收尾阶段。

*近的未来，在2024年左右，就会产生强烈的视觉冲击。

这次土拍，由国资企业来接盘，这并不意外。首先这并不是一块地，而是8块地，如果拆开一家一家的去招商引资，可能5年内很难有进展。此外，很多企业现在拿地并不是真心搞产业，而是顺带玩房地产，如果大势不好，很容易捂地不建，重现苏宁在元通承包鱼塘的惨案，这显然对于核心区是无法接受的。

国资平台在半年内开工，3-5年就出具规模，而在这个过程中抓紧招商，对全国有想象力的金融企业开展洽谈。金融城建好了，企业入驻也同步谈的差不多，可以节约大量的时间。

值得庆幸的是，虽然现在金融城还是一纸规划，但还是有多家企业，已经有一定意向了：

3月14日，中国工商银行江苏省分行营业部更名为工商银行南京分行，并与江北新区签署了战略合作协议。

4月8日，绿地金茂国际金融中心示范区向全球公开。绿地金茂国际金融中心共计92万方，融合商业商务、文化休闲、健康医疗和生态宜居等多种功能，成为引领南京江北新区发展的“启动核”。

7月2日，中国平安与南京江北新区签署战略合作协议，携手推进智慧新区建设。

8月，国内首个中研绿色金融研究院揭牌，中研绿色金融研究院是国内首个以绿色产业和绿色金融为研究核心主体的“产学研”一体化研究机构。

与此同时，国研经济研究院、中国人民财产保险股份有限公司分别与江北新区签订了全面战略合作协议和全面战略合作协议！

这些企业，显然无法将这8个地块的土地填满，但好在还有时间。国资主攻建设，而有关单位全球拉单子。

广告做到全球各大城市，南京为江北新区真的拼了！

NO.2| 贰

而另一大CBD中心——河西南鱼嘴，在580米的扬子江之波尘埃落定后，已经好久没有动静了。

之前我在分析核心区与鱼嘴的地缘格局中曾经提到，两个CBD中心，其实都有一些缺陷：

从地图上可以明显看出，两大CBD距离较远，未来可能互动不多，各自辐射各自的板块。江北核心区的建成，有助于滁州腾飞，与CBD配套的中低端产业可以由滁州承接。鱼嘴的方向偏向西南，对于板桥、桥林和马鞍山地区的拉动明显。

不管哪个CBD建成，利好的都是安徽，镇江、扬州对此无感！

当然，两个板块的发展，也各自有特定的优劣势，先看江北新区：

1

整个江北，只有一个中心。江北放弃了河西长条形的分散设计，所有摩天聚集在一处，能量爆发力更足。高新区、江浦对核心区有加持作用，比板桥、桥林格局更高。

2

江北与江南可以进行互动与交换！通过隧道、地铁与龙江和鼓楼滨江互动，资源在一定程度可以共享，保持开放性，交通可达性不算突出，不过基本满足需求。当然长江比黄浦江要宽很多，难度更大！

3

政策聚焦度更高，江北新区获得的关注和资源，还是要比其它板块要高一些的，而且即便领导更换，政策基本不变，市委书记挂帅，保证了政策连续性。

不过，与陆家嘴地缘格局相比（只讨论地缘），江北核心区也有很多不足之处：

1

腹地太小，长江与老山之间，只有五公里左右，核心区建成后，只能向江浦和高新区方向辐射，无法发挥*化的辐射效应。即便穿过了老山，那也是滁州的地盘,给安徽做了嫁衣。从这个角度来说，CBD的规模可能受到一定限制。

2

核心区是否具备一锤定音整合资源的能力？ 我们看到，整个向北是长条形，每个板块，都有一座大桥或者隧道通往江南。桥北的可以去鼓北，核心区去鼓楼滨江，纬七路去河西中，雨山路去河西南。江北所有的板块资源流动时都会面临两个选择，是一脚跨过长江与江南互动，还是留在江北向核心区聚集？可能会导致核心区在商业方面很难取得强有力的聚焦度，分流方向太多。

不过，江北在这一年的建设思路，我认为发生了可喜的变化：加快速度。

我们注意到今年的土拍，几乎有一半的地块，都分布在江北，哪怕地价跌了，政府还是不遗余力的拍。江浦-雨山路供应那么大，地 王鬼哭良嚎，政府并不为所动，还是继续挂地、继续拍地，为什么？

还是为了加快拿钱，加快建设，如果房价短期内下跌，正好趁这个机会吸附更多人口，而抓住了人口。基本就控制了增量资源。

与城市发展相比，房价跌点又算的了什么？真发展好了，后面涨的更高。算不清这个帐，就别玩操盘了！

NO.3| 叁

相比核心区，鱼嘴的问题，可能更多一些。

关于鱼嘴地区的规划，科学家一直抱有极大的好奇，在这个地区建设CBD，到底合适不合适？

当然，他也有自己的优势：距离元通CBD非常近，可以与金融城近距离互动，算是河西CBD的延伸。

不过缺憾更多：

1

河西CBD战线拉的太长。资源分散严重，无法发挥聚焦效应。元通南侧的金融城已经聚焦了不少金融存量资源，而鱼嘴更是往南推进了4-5公里，其实属于两个板块了。 而金融业是一个高度聚集的行业，这与CBD的规划初衷背道而驰。

2

交通可达性较差，目前只有宁和城际穿过，9号线2期待定。距离市区、GDP大户江宁、软件业聚集区软件大道较远，而河西本地金融业又有元通竞争。

3

支撑力度弱：周边属于三桥地区(板桥、西善桥、桥林)的包裹，很难对河西南CBD形成有效支撑，如果板桥、西善桥、桥林没有高大上的企业入驻，那谁会在鱼嘴设立企业窗口？毕竟在摩天办公成本很高，是需要大量产业资源互动的。

尤其要谈下鱼嘴与相邻板块的关系。特别是2号线、7号线、9号线的规划，都窝在河西南，只有宁和城际抠抠搜搜的往桥林伸了一脚。河西南自己把自己隔绝了，想办法与南部的板桥切割，也不愿意与东侧的西善桥来往，毕竟这两个板块与河西南高大上的规划显得有点“low”。既然不愿意与周边板块互动交流、分享资源，还当什么CBD？哪个城市的CBD是偏居一隅的？

NO.4| 肆

关键的问题是，南京自身的资源也太分散了。本身一个二线城市的底子，竟然规划了3个金融中心，新街口、河西金融城、江北新区，如果鱼嘴也玩金融的话，这就是4个中心了。纽约伦敦也不敢这么玩。

所以南京的资源高度分散，导致各个版本的房价统统三万，没有高峰，也没有低谷，你好我好大家好。但从效率上来讲，是很低的。省内无法定于一尊，市内也无法一言九鼎，大家都差不多，协调难度极大，也是一种资源浪费。

但这种规划也改不了，多谈无益。那么现在经济已经进入新常态，贸易战还在继续，哪有那么多金融机构给4家来分？所以这个时候，谁快，谁胜！慢一步都不行，这是一种刺刀见红的竞争，绝非幼儿园分苹果那么简单。

不过，值得说明的是，鱼嘴的进度的快慢，对于河西南板块的成长，影响不是很大。北侧有金融城、阿里巴巴，东侧有较为丰沛的导入人口，河西南仍然是一个距离市区比较近的中高端居住区，是具备较大吸附能力的板块，不可低估。只是板块内部现在还有多块地 王，好几年也没有拍地，整体的建设进度比较慢，如果长此以往，势必影响发展。明年大校场的地也会开拍，到时候方方面面的竞争就比较激烈了。

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