威海井喷供地的背后

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2018年11月28日，威海市经区、临港区各出让8宗土地，共计10宗商住用地，6宗商服地块。总建面近100万㎡。（详细情况点击相关链接：）土地市场的这种“火热”跟当下冷清的威海楼市形成鲜明对比，这一现象说明了什么问题？又会对楼市带来怎样的影响？

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地方政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入四项。国有资本经营预算收入占比非常小，仅百分之一，社会保险基金预算收入是专款专用，因此地方财政主要依靠一般公共预算收入和政府性基金预算收入。

本图数据来自财政部，展现的是地方本级一般公共预算收入、税收、政府性基金收入及国有土地使用权出让金收入同比增速

一般公共预算收入自2014年以来走势一直保持在8%左右，而由于土地出让数量增加和地价的上涨，2016年以来土地出让金的收入大幅增长，而土地出让金又属于政府性基金预算收入，是其主要来源。在这种情况下，地方政府对土地财政的依赖就不断增加。

由于政府财政收入对土地的依赖，以至于产生了“土地财政”这样一个颇有国情特色的词，简单说来就是政府利用对土地的垄断，来出售土地使用权，以此来增加财政收入。

2017年全国百城“土地财政”依赖度排名中威海处于第33位，土地出让金收入与地方一般公共预算收入的比值接近0.8，土地出让金收入相对一般公共预算收入偏高，就容易受到房地产行业周期波动的影响。

该图是2015-2017年主要城市“土地财政”依赖度走势，威海的峰值出现在2016，但土地财产的增加一方面因为土地拍卖数量的增多另一方面是因为地价的上涨，而威海自2017年至2018年上半年一直处于上行期，2018年又接连拍出几个地 王，无疑会使得政府对土地财政的依赖增大。

如果房地产市场处于上行期，货币信贷环境比较宽松，房企能相对容易地以较低的成本拿到土地，吸引了更多的企业进入到这一市场，竞争激烈，土地拍卖价格随之高涨，上涨预期一旦形成，原本没有购房需求的因为恐慌也来购房，再加上投资者、投机者的推动，供需失衡，房价上涨，而土地出让金的增多也使得政府对土地收入的依赖提升。

当市场处于下行期，调控收紧，购房者观望情绪浓重，市场流动慢，信贷收紧，房企资金压力大，拿地的数量和资金都有所降低，而政府为了维持土地出让的总量规模，拿出更多的土地来拍卖，土地供应增多，流拍、底价出让却也增多，市场下行速度加快，如果流拍继续增加，政府供地的意愿也会降低，土地出入收入显著回落。

当前威海楼市为下行初期，政府增加土地供应，是完成土地出让刚性计划，另一方面时近年底，到了考核业绩的时候，为了完成财政收入指标、任务，政府便大量推地。尤其是对于土地财政来说，*快*有效的办法就是放量土地供应。从往年惯例来看，年末集中推地已是常态，这在全国亦是常态。在这种情况下，为了防止或者减少流拍量，威海政府还给出土地出让金可分期支付的优惠条件，降低了拍地标准。

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我国的房地产市场是政策市，政府是整个房产调控的*的推手，政府通过土地局和城市规划局掌控着土地的流向和动向。

威海此次所推之地集中在东部滨海新城和临港区，各占八块，其中商住用地各占五块，商服用地各占三块。

上面两张图为东部滨海新城所推地块，其中11-1、11-2、11-3、11-4、11-8为商住地块，11-5、11-6、7为商服地块

上面六张图是临港区所推地块，其中商住用地五块：12-1、12-2、12-3、12-4、12-8，商服用地三块：12-5、12-6、12-7

此举释放的信号就是东部滨海新城和临港区是威海政府主力发展区域。

东部滨海新城是按国际标准规划建设的威海新行政中心，《东部滨海新城开发建设实施方案》（威办发〔2014〕8号）中明确提出了新城“三年成势、五年成形、十年成城”的总体目标，重点发展医疗健康、文化教育、休闲旅游、金融商务等主导产业，建设公共服务中心、现代服务业聚集区、国际医疗健康产业区、产城融合示范区，打造宜居、宜业、宜游、宜学的现代化*新城。

打一个比喻，东部滨海新城像是威海的太子，江山早晚是他的，只是时间问题。不过，回归到房产，现在的投资者太精明，新城尚在建设中，房价已经翻了数倍，楼市红利已经透支，这种拔苗助长的方式对新城的发展也是不利的，接下来就需要时间，依靠政策的调控和市场的调节来疏导

临港区起步于2005年，2013年11月20日经国务院批准升级为国家级经济技术开发区。临港区位于威海市区中部，地处威海全域城市化和市域一体化的中心节点，是威海发展*为活跃的经济增长极和*新城市拓展区，“中国* 佳综合实力开发区”“中国十大*具投资价值工业区”。

同样打一个比喻，临港区就像是一个创业少年，默默耕耘、认真布局，当他抬起头的时候，呈现给世人的将是一个灯火辉煌的城。

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此外，从土拍数据中可看出，东部滨海新城的楼面价比临港区的楼面价高出一倍多，这又是为什么呢？

首先楼面价高从侧面反映了该区域的楼价高。

其次，就是两个区域的定位。

临港区的定位正如它之前的名字——威海工业新区，它走的是产城一体化的道路，注重的是工业发展，区内工业用地占比较大。它一方面承接威海老工业区的转移，另一方面大力发展创新型、高科技工业，以产业吸引人们过来工作、生活，产业是其财政收入主要来源。

而东部滨海新城打造的是威海未来的城市形象，它引资的产业主要以旅游、康养、教育为主，表现在土地市场上，它在拍卖土地时常常会有同时发展养老产业、旅游产业等附加条件，它吸引的是全国各地的高端人群，旅居地产占比较大。

简单说来，临港区是生存型，东部滨海新城是生活型。

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