年底冲量，新建住宅供应飙升；市场冷漠，价格持平成交低迷 | 深圳核心指标

商品住宅成交价

调整持续、碎步下行

11月份深圳新建商品住宅成交均价为54,066元/㎡，环比微跌0.01%（下跌5元），总体呈趋势性下降形态。

新建住宅均价水平从2016年11月（“深八条”发布）61,600元/㎡碎步下行，累计下跌7,534元/㎡，累计跌幅12.2%。由于限价等政策因素，导致新建商品住宅成交数据存在结构性失真，已连续26个月保持在5.4万元/㎡左右，目前没有复苏迹象。

由于新房受政策调控影响极大，甚至每个月成交新房可能不是一类的物业，以新房成交价判断房价的走势有一定误导性。存量房更加接近完全市场竞争状态，且深圳已进入存量房时代，存量房价比新房价更能代表楼市整体运行走势。

更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为50,508元/㎡，环比微跌0.1%。近三个月住宅成交量大幅下滑，除个别学位房价格维持稳定外，存量住宅整体售价出现小幅的下探。目前存量市场观望情绪浓厚，房价已经出现了明显松动。

数据来源：世联EVS数据平台

深圳《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对企业进行限购、对商务公寓进行限售、对个人实行限售，抑制离婚炒房，全面封堵政策缺口，进一步挤兑了市场的投资投机需求。

房地产调控政策短期内难以放松，受持续收紧的住房政策和财务压力影响，年底开发商加大推盘力度。一手限价和“三价合一”政策预计仍将持续，市场观望氛围加重，客户看房量的骤降，楼市进入深度调整期。

商品住宅成交量

成交低迷

临近岁末，深圳楼市开发商面临业绩压力和资金压力，推盘节奏显著加快，推高成交量。新建商品住宅11月成交19.5万平方米，环比反弹9.5%，但仅为过去一年月平均成交量的81%。

相比“金九银十”低迷态势而言，11月楼市活跃度有所提高，市场分化进一步加剧。本月热 销楼盘包括香山里花园五期、远洋新天地水岸花园、龙光玖龙台、凤凰公馆、华润城润府等。市场以刚性需求的释放为主，中小户型、低总价热 销。90平方米以下中小户型成交套数占全市一手住宅总量的60%，三房及以下户型占总量的85%，刚需盘成为楼市的主力军，两房和三房*受欢迎。

原宝安和龙岗是11月新盘市场的主力成交区域，在远洋新天地水岸花园、龙光玖龙台、凤凰公馆、星河天地花园、佳兆业未来花园、满京华云著花园、康达尔山海上园等刚需盘的热 销下，龙岗区新房住宅成交76,913平方米，占全市总量的39%。宝安区成交59,712平方米，占全市总量的31%。

近期万科瑧山府三期、华强城、万科星城等网红项目热 销，由于网签数据滞后，这些成交数据在11月份还没有体现出来。

存量住宅市场成交34.8万平方米，环比反弹12.0%，但仅为过去一年月平均成交量的75%。

731新政对存量楼市的威慑力正在逐步显现。作为深圳楼市主力军的存量房客户到访量急剧下降，不足新政前的一半，有些门店甚至下跌70%以上，市场观望氛围进一步加重。由于交易税费高、业主降价意愿不强等原因，成交量连连受挫，在新房平价热 销之后，存量房成交量将进一步萎缩，近期提刀入场的高杠杆投资客想出去，也是越来越难了。

数据来源：世联EVS数据平台

市区存量住宅房价收入比

23.5倍，趋势性下行

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林一村、百仕达花园、蔚蓝海岸、桃源居、金地梅陇镇、桂芳园等各区住宅成熟大盘。

世界银行1998年对96个国家或地区进行统计，房价收入比平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。其中*收入地区平均为13.2，中等收入地区为9，高等收入地区为5.6。

2018年前三季度，深圳居民人均可支配收入44,385元，名义增长8.4%，实际增长5.7%。11月份深圳房价收入比为23.5倍，趋势性下行。

在“房住不炒”政策指引下，深圳房价收入比虽然两年以来趋势性回落，但仍远超北上广以及全国总体水平，房价负担超越号称“美国房价冠 军”的洛杉矶（8.8倍）、“北美洲房价冠 军”的温哥华（11倍）以及“全球房价之巅”的香港（19.4倍）。

（以上对比，还没有考虑中国的住宅面积是建筑面积加公摊面积，其他国家一般是只算套内使用面积。）

数据来源：世联EVS数据平台

根据中国社科院、联合国人居署联合的发布《全球城市竞争力报告2018～2019》，深圳挤身全球城市经济竞争力十强，在全球1,035个城市中高居第5位，在香港、上海、广州和北京之前。而过高的房价已经影响到深圳可持续竞争力排名，可持续竞争力仅排名全球第48位。

2018～2019全球城市竞争力年度排名

数据来源：中国社科院、联合国人居署

市区存量住宅租售比

897倍，有所反弹

售租比指每平方米建筑面积房价与月租金与之间的比值，数值越低说明租金回报率越高，表明此类房产投资潜力较大。

衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，短期3～5年趋势难以改变。根据世联EVS数据平台监测，住宅租金水平今年连续八个月上涨，11月全市商品住宅租金环比继续上涨。

深圳11月份市区存量住宅租售比为897倍，有所反弹。房产投资的回报率依然不高，静态租赁回报率仅1.3%（低于一年期定存基准利率（1.5%）），在全国主要城市租金回报率中名列倒数第二（仅高于厦门）。

无论从绝对水平还是相对水平来看，深圳已跻身全球*房价城市的行列。从租金回报分析，住宅租售比失调，非理性繁荣客观存在，只能以资产思维来突破数据局限。

一手住宅库存去化周期

13.8个月，供应飙升

指一手商品住房月末可售面积（库存量）除以*近六个月平均销售面积得出的比值。

业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）商品住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

数据来源：世联EVS数据平台

深圳一手住宅库存去化周期回升至13.8个月，去化周期精准落在调控目标范围内，市场调控效果理想。由于近期成交低迷，预计住宅库存去化周期将继续回升。

11月市规土委共批准预售9,468套一手住宅，相当于今年前11个月三分之一的水平。截至11月底，深圳总共批了新盘项目111个，新建商品住宅可售面积大幅飚升至361万平方米，库存量高达36,097套

临近岁末，开发商以价换量以实现销售目标和销售任务，可售面积创出一年新高，供需博弈使整体渐转买方市场。

一手住宅销售明细

十一月份住宅新房销量 TOP25

（按成交面积排名）

数据来源：世联EVS数据平台、深圳规土委（官方数据存在滞后）

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