限价、限购、限贷？到底哪个才是有效抑制房价上涨的利器？

自2016年3月，部分地区出台楼市调控措施至今，本轮房地产调控已持续了两年多，持续时间之长已经超过以往任何一次调控。今年以来，从中央到政府，对于楼市调控的态度更是严格，调控频率更加密集！据统计，截止到十月初，今年累计房地产调控次数接近400次，创历史新高！

目前，从全国范围来看，这轮调控的效果是比较明显的，多地楼市出现明显降温，房价趋于平稳态势，人们购房选择也更趋理性。

在楼市调控政策中，我们听到*多的、*熟悉的莫过于一系列限购、限贷、限价等字眼了。可是这四种调控措施，具体是如何实施，对市场干预究竟能起到什么效果呢？想了解详细情况，就继续看下去吧！

限 价

限价主要针对开发商，是指政府限定开发商的楼盘开盘价不能超过某一限定值，直接给出*上限。限价政策能够直观作用到新房销售，抑制新房价格上涨，但是对二手房基本就起不到什么作用了。

即使如此，开发商依然是上有政策下有对策，各种精装修应运而生，开发商以此来变相涨价。就算这样，也很难涨到当初自由定价的价格，于是新房与二手房价格出现倒挂，抢新房成为热门新闻，买到就是赚到对于购房者来说确实有一定道理。

限价政策对于新房市场来说是一剂猛药，短时间内能够很好的抑制房价猛涨。但是从长远来看，一旦房地产市场发烧现象得到控制，楼市逐渐恢复平静，房价出现下跌迹象，当初抢房的一群人傻眼了，想方设法填补亏损。打砸售楼部、攻击开发商当初借精装修变相涨价等现象屡见不鲜。

一看这种手法就是简单粗暴，那政府为什么会用如此简单粗暴的手段呢？那是因为在房价上涨过快已经超过政府的预期，政府必须采取措施降下火来，那么限价就是一剂很好的退烧药，将房价强制性压下来。

限 购

限购针对于购房者，即限制购房者购买商品房的数量。一般会通过限制户籍、社保等条件增加非本地户籍人口的买房难度，从而减少购买人口，控制当地楼市热度，让房价降温。

这个政策对抑制房价上涨有用吗？当然是有的！确定商品价格的决定因素是什么？是供求！当需求减少时，价格自然出现一定程度的下降。（如图表是北京限购政策）

限购政策弥补了限价政策在长时间实施上存在的问题，却不能弥补它在空间上的不足。对于某一个城市而言，限购，确实能有效给楼市降火。但是，中国房价基本上是投资者炒热的，他们只在乎哪个城市的房子具备投资潜力，这个城市限购，他们可以去另一个城市。所以在全国范围而言，限购政策并没有起到有效的整体降温作用。

限 贷

我们现在所说的限贷，一般是上调购房者的买房贷款利率，增加房贷成本，抑制购买热情。这条政策有可能会误伤部分刚需，但是能够有效打击投机炒房群体。

刚刚也说过了，炒房客买房就是为了投资，根本不会去居住，更不会去出租。炒房客投资房子，押的就是房价上涨的速度远远超过了房贷的利率。你说那全款买房的人限贷不就不灵了吗？清醒一点，炒房，有几个炒房客傻到用全款买房炒房？所以，当调高贷款利率，就是在降低炒房者的年化收益，会严重抑制房价泡沫，这个时候，哪个铁头炒房客还会往楼市冲？

以上，总结了三种关于政府抑制房价上涨的限制政策，它们分别针对的群体不同，对楼市产生的影响也不相同，这三种限制政策根据当地市场出现的不同问题而产生：限价，在房价上涨过快时能短时间内有效抑制新房价格的上涨；限购，则能在某城市范围内，限制购房数量，减少需求，从而让房价冷静；限贷，主要通过提高购房贷款利率，增加购房成本，降低炒房客的年收益率等方式给楼市降温。三种政策各有侧重，只有准确分析楼市过热的核心问题所在，才能采取相应措施，对楼市调控产生积极效果。

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