如何把不上市的物业做成一门好生意？

传统开发时代的非核心业务，或许能成为包抄后房地产时代战役的重要武器；

不上市的龙湖物业资金从何而来？降成本、拓业务，两手都要抓，两手都要硬。

“物业并非一门好生意”，两年前，龙湖高层在业绩会上这样评价物业业务，尽管当时，龙湖物业已经开启市场化拓展进程。

与其说龙湖在打击自家业务，不如说是担忧当时中国物业发展模式——人员密集、缴费率低，业务创新难，成为掣肘行业发展的通病。这位高管也直言，“物业公司必须要通过变革来实现成本的降低，而龙湖目前就在抓这个变革”。

两年过去，这项“变革”似乎已经看到成果——龙湖物业已经开始进行管理输出，业务甚至覆盖重庆西站、儿童医院这类城市公共服务设施；衍生出的二手房租售业务，去年平均日交易量37单，2017年交易额突破50亿。

目前，龙湖物业已升级为龙湖智慧服务，作为传统开发时代的非核心业务，如今被列为龙湖四大主航道业务之一，或许将成为龙湖包抄后地产时代战役的重要一环。

近两年来，物业资本化迎来一个高潮，房企分拆物管上市的企业不在少数。根据中国物管协会统计，截至11月27日，港股主板已有10家内地物业公司成功挂牌上市，包括12月6日即将赴港撞钟的佳兆业物业。即使行业争相在资本市场“抢地盘”，龙湖依然坚持，不参与物业分拆上市。

对于不上市的原因，龙湖CEO邵明晓曾表示，下一步龙湖项目的数据对于四大主航道数据打通非常关键，“我们要把它们放在一个大池子里，以便各业务之间相互协同。”

“降人工”成为龙湖智慧服务变革的首要任务。当时，物业的现实痛点是“人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。”

保安要人，保洁要人，现场管理也要人，人是物业服务*的核心点，尤其当人口红利减少，人工成本越来越高的时候，人有时甚至会变成一种“负债”。

龙湖的选择是科技，借助科技让物业从劳动密集型向知识密集型转型。

在重庆，有一个龙湖集成指挥中心，这不是一个传统意义上的呼叫中心，总结起来是四个方面：24*不间断服务业主的“集成指挥中心”、全国联网可视监控的“FM&RBA设施设备管理系统”、风险预判综合数据对比的“BI分析大屏幕”、让工作更高效，业主更便捷使用的“员工&业主APP”。

龙湖智慧服务集成指挥中心现场

一个直观的数据是，通过集成，原先200户需要配备3.5个人，现在保持同样的服务品质只需要0.3个人。另外通过对过往数据的分析，比如夏天沿海地区暴风雨季节，冬天北方供暖这类呼入量较高的时期，物业甚至可以预控未来一周人员的配置。

龙湖智慧服务总经理曾益明曾表示，龙湖近年来借助物联网技术的发展，在小区内部实现所有设备的线上管理，令管理更加精细化，同时还将其运用到城市管理。而这一技术的应用代表作无疑是位于重庆的龙湖悦来城市管理示范区。

“当井盖倾斜超过一定角度后，系统会自动报警给负责人，防止井盖被偷；原本需要100-200人浇灌的草坪，现在可以实现系统自动开启；当垃圾桶里容量超过一定比例后会自动压缩，当所有空间压缩后超过90%，系统会自动发送警告给物业。”

这些场景不是来自未来之城，而是在龙湖智慧平台指导下城市管理的具体应用。在这里，万物互联的概念不再是简单的“用遥控器控制电灯”的概念，龙湖智慧服务本质上是科技驱动的服务公司。

具体到每一个龙湖的小区中，“物业工作人员会在app上抢单，类似外卖和滴滴那种，抢的多赚的多。”当你的付出与劳动如此息息相关之后，物业人员的工作积极性被极大的调动起来。

据官方数据显示，2016年，龙湖智慧服务在管面积还停留在约4000万平方米。变化发生在2016年11月，龙湖正式开始向外输出服务管理、大力开放市场合作的进程，并在次年实现了新进入22个城市。截至2017年底，龙湖智慧服务已在全国52个城市的705个项目为173万户业主提供服务，合约管理面积达2.08亿平方米。

集成指挥系统将龙湖所有项目集合在一起，数字化管理

充满想象空间的是，智慧服务已经打通龙湖所有项目的运营管理和共享服务，这其中不仅有传统的住宅项目，还包括近年接管的重庆西站以及佑佑宝贝儿童医院这类新形式的物业类别。打破物理空间的阻隔，贯通全网数据，科技物业将人与人、人与物、物与物千丝万缕的连接在一起。

对于增值服务来说，物业平台就是一块看上去很美味，吃起来却很难下嘴的蛋糕。

增值服务的涵盖面非常广泛，物业有与业主强连接的优势，但是如果要形成全产业链条的盈利模式，很难进行大规模复制。物业公司只有通过对外不断试错、品牌合作，*终形成各有特色的路径。

“二手房租售”成为众多物业切入增值业务的重要入口。目前，龙湖的二手房租售累计交易额已达上千亿，租售中心覆盖龙湖项目所在的20个城市，106家门店，经纪人团队1000人左右。2017年，龙湖二手房租售平均日交易量37单，2017年交易额突破了50亿，年销售额净增长保持在60%。

龙湖智慧服务社区增值服务

除了社区资源管理、房产租售服务、美居服务、汽车服务这些以资产为核心的增值业务，龙湖智慧服务的增值业务还包括资源型服务，具体看就是将客户资源与供应商资源关联起来，包括旅游业务、文化传媒、教育以及社区特供的产品。

其中，从事装修的龙湖美居业务还打通地产开发，将服务前置到房屋建造阶段。未来五年，美居业务目标实现十亿左右的业绩增长。

2018年，龙湖集团提出“空间即服务”（SaaS，Space as a Service），通过数据化、智能化，做连接人与空间的未来企业。而龙湖智慧服务作为社区的入口，是连接人与空间的重要服务手段。

龙湖智慧服务总经理曾益明曾表示，物业作为龙湖集团四大主航道业务之一，具有空间即服务战略落地的天然优势。社区作为人居的核心空间，物业能够通过更有温度的服务，与业主建立起具有黏性的关系，更能够通过精准的数据采集，为业主提供更加有需要、有意义、有价值的服务内容。

近三年，龙湖智慧服务增值服务持续复合增长率达到150%，占物业总收入10%。2020年，龙湖智慧服务的营业收入目标为60亿元。

在头部房企将物业的从业门槛大大提高后，它就再也不是一件简单的“看门护院”的差事。“空间即服务”品牌力外加互联网+技术驱动，龙湖智慧服务已经成为一门“赚钱的生意”。

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