G20后，中国楼市将会响起怎样的房价声？

文｜叶书利

中美MYZ按下了暂停符，对，只是暂停符，不是“句号”。

对于关心楼市的人来说，有一个核心问题来了：暂停符下的中美MYZ，如何影响中国楼市走向？

中美MYZ如何冲击中国楼市？

对于此点，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）的观点如下：

A,春节后的2月底是关键节点。

必须提醒的是，中美对决并未结束，只是给出了三个月的暂停期，即在G20峰会上，中美领导同意暂时停止互加关税，并在未来三个月时间内进行新一轮的谈判，并明确道，未来三个月的起始时间点是12月1日。换句话说，2019年2月28日是本轮暂停期的节点时间。

如果双方达成了*终和解协议，则意味着对于中国经济是个重大利好，也会减缓当下中国经济下滑的力度。相应地，楼市松绑的压力会减少。相反，如果届时双方未达成和解，则可能意味着拉开新一轮更猛的中美博弈期，则是中国经济宏观环境的重大利空，必会进一步加剧本已处于下滑中的中国经济向下的压力，因此届时中国楼市松绑的压力必会进一步叠加，以托底中国经济。

切记，在稳经济面前，一切都得让路，包括去杠杆战略，何况楼市调控？毕竟稳经济的背后则是稳就业和社会稳定。

至于楼市松绑，壹粉们也别从一个极端走向另一个极端。楼市松绑也会两种：从过紧的政策面转向正常的政策面，这叫稳楼市，比如按照房住不炒的精神而释放刚需、刚改需求等。还有一种就是直接刺激楼市，以刺激需求和鼓励购买。

按照现有房住不炒的大计，松绑楼市的力度取决于经济下滑的力度：向下的压力越大，楼市松绑的时间节点越往前，力度越大。相反亦然。但可以肯定的是，明年楼市松绑是大概率事件，比如*松绑、贷款利率下调等便是代表，目前中国部分城市已开始了，但不一定会走向刺激楼市的极端层面。

B,中美经济博弈对于中国楼市是中短期利好，中长期利空之事。

任同学曾提出过楼市夜壶论，这是当下社会的真实写照：即中国经济越好时，楼市调控的可能性越大，以降温中国过热的经济。相反，中国经济越不好时，楼市刺激的概率越大，以稳定中国经济。

如果明年中美博弈继续，中短期必会加大中国楼市松绑的压力，反而是利好楼市的，这叫政策市。但必须客观地看到，中美经济博弈继续，中长期是利空中国楼市的。毕竟中美经济博弈必会恶化中国经济基本面，从而减少中国社会的财富积累能力，从而降低中国社会对于房价的财富支撑能力，因此中长期是利空楼市的。相反，中美经济越正常化发展，越利于中国经济基本面，从而利于中国社会的财富积累，以增加中国房价的支撑和接盘能力。

该不该购房？

对于这个问题，壹书生很难以“yes”或“no”来回答，仅提供下述意见，以作参考：

A,未来可预见的二年，楼市的*不确定性便是宏观环境的多变性。而抵抗不确定性的*稳妥办法是稳杠杆。因此，当下的投资者，任何投资都需建立在家庭杠杆的可控性基础上，杠杆率过高会在未来二年为个人家庭带来更多的不确定性。

B,2019年的中国楼市会全面分化：一方面，广大非环一线的三四五线楼市房价，大概率会稳中向降。而强二线、一线及环一线等全国20%的价值城市楼市，部分下跌已超过20%的城市，底部已现，尤其一些重点的政策红利区，明年的房价有呈现稳中微涨的态势。

C,切记，如今的中国楼市，“总量上已是供大于求，但部分城市仍呈现结构性短缺”。也就是说，只有20%的楼市具备中长期投资价值，其余至少80%的城市楼市已无投资价值。因此“闭着眼睛买房都可挣钱”的时代真的过去了。

11月30日的昆明，万科举办了一场媒体交流会。会上，万科董事会主席郁亮回应了“活下去”的同时大肆购地的行为：“在投资方面，万科不按一线城市、二线城市、三四线城市划分，关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。万科的发展配合国家的战略，进一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外，万科的投资都会非常非常慎重。”

值得注意的是，此如此前的文章《》时介绍道：活下去的口号之下，今年万科的负债率不降反升，大肆抢地，比如第三季度，统计显示，按照权益金额计算，万科第三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。不过就像郁亮所言，这并不矛盾，因为为了现在“活下去”，万科在大量三四线城市加快售房，以抢现金流。另一方面，为了将来更好地“活下去”，万科在包括环京东南片区的都市圈大肆抢地。

记住，当你迷茫时，看看万科们怎么走，你就明白了，毕竟他们比普通购房者要专业得多。

对于楼市的未来走向，本次会上，郁亮表示，房地产行业没有什么大问题，但是做的东西和要求与以前不一样了。像上海、杭州等大城市不一定完全解决了房子短缺的问题，但是从整个全国范围来看，住房全面短缺的时代基本结束了。

D，2019年的楼市主题大概率是“稳”，而2020年则是“起”。

E,当下出海购房需谨慎。

在资产配置中，有人提出当下是否可以去国外购房投资。至少在现在，壹书生并不赞同。主要原因有二：

首先，资本管制。

其次，更主要的是，在强美元周期，海外楼市一片哀嚎。

很多中国人只注意到中国楼市的跌声，却没注意到当下全球楼市都在响起降价声，包括加拿大、美国、澳大利亚、英国等，楼市降价声同样此起彼伏。

因此当下壹书生并不推荐出海购房，因为目前并不是一个好机会。

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