逆转已现，楼市离回暖不远了？

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与十月份的风声鹤唳相比，十一月的楼市，终究是迎来了一丝曙光。

11月6日，经济 日报一句“房地产行业并不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天”，对于当下的楼市来说，无疑是雪中送炭、绝渡逢舟！

然而，已经进入高位盘整期的楼市，单凭一句话，毕竟还是收效甚微。所以接下来的二十多天时间，楼市陷入了深深的沉寂。

沉寂到什么地步呢？打个比方，17年中，甚至直到18年初，关于楼市的新闻满天飞，以至于自媒体们想跟热点，都不知道该跟哪一个好。

而现在，一周没有一个新闻！此时的房地产自媒体，苦于无内容可写，于是，有些已经开始熬鸡汤，有些明显降低了更文频率......就这样，各自安好。

时间，在不知不觉中流逝！

就在大家都认为2018年的*后一个月也要在这样的沉寂中度过时，市场传来了不一样的信号：

一、深圳、郑州等城市再现“抢房潮”

深圳：

11月26日晚，福田香蜜湖豪宅万科瑧山府突击开盘，半*基本售罄，销售货值60多亿；

11月27日，沙井华强城开盘，6*销售1033套，去化率高达83%。

11月28日，沙井万科星城开启网上选房，半个*卖出1900套，销售金额突破70亿元，且打破深圳有史以来的单盘销售记录。

郑州：

11月24-25日，郑州10余盘齐开：

正弘府推出200套房，去化190套，去化率95%；

郑地美景东望，25日推出432套房，现场人山人海，*后秒光。12月1日，又加推10号楼洋房，依旧秒光；

新郑.城南正荣府12月1日开盘，推出高层共316套，秒光；

二、北京一天连拍13宗地，揽金316亿，创下北京竞拍新纪录

11月26日，北京政府拿出13宗土地，同时竞拍，除了1宗共有产权地块流拍之外，其余12宗全部成功出让。这创下了单日成交地块新纪录，在一天内获得土地出让金高达316.46亿元。

三、多个城市利率开始松动

据不完全统计，在全国首套房贷平均利率持续上涨22个月后，11月份一些城市和银行的上浮利率开始下调。其中，首套利率下调的银行数量为19家，较上月增加16家。

下调上浮比例的城市涉及深圳、广州、杭州、南京、武汉等。

四、11月房企发债回暖

据中国 新 闻网等多家媒体报道，11月份以来，包括恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企，21项国内外融资计划成功获批或发行。

深圳抢房再现、北京土拍“火爆”，这一南一北两个一线城市，已经开始躁动了起来。再加上利率松动，房企发债回暖，一时间，整个市场都在猜测，房地产是不是离回暖不远了？

真相究竟如何？这背后又有着怎样的逻辑呢？

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首先，我们来分析深圳、郑州“抢房”背后的逻辑。

这两个城市*近的热闹，的确是超出预期。但你有没有想过，这些盘之所以能实现快速去化，究竟是因为什么？

是远低于预期的售价啊！

华强城作为地铁盘，从诞生之日起就备受关注。之前，市场普遍预测其售价*起码也得5万元，结果，4.6万的售价让所有人跌破眼镜。

这样的价格与周边二手房无异。

▼华强城位置示意图

万科星城，此次销售均价只有4.39万，但周边二手房均价却已超过4.6万。2000+/㎡的价差，就足以让所有人蠢蠢欲动了，况且当天还有累计13万的优惠。

据了解，万科星城前期认筹客户已近3000组。鉴于这个蓄客量，自信的万科当天推了3337套房，结果卖了1900套左右，去化率不足六成。

这样的价格，这样的优惠，这样的去化，其实只能算是差强人意。

值得注意的是，华强城和万科星城均处于宝安沙井片区，该片区目前有许多概念性的利好，如新会展中心、海洋新城、太空港规划、广深科技走廊等等。

▼沙井片区规划

图片来源：国民经略

价格便宜，再加上有概念，那么，认筹人数多，去化快是情理之中的事，和“回暖”没有半毛钱关系。

况且，对于深圳这样以存量房为主的一线城市来说，二手房，才更能代表市场的真实情况。

现如今的深圳，二手房可谓是“量价齐跌”：

8月份，深圳二手房成交7200套，而11月份的成交量仅为3300余套，相比八月份已经腰斩。这一数字，更是创下除春节之外20个月以来的新低。

9月，深圳二手房均价52867元/㎡，11月，降到了52143元/㎡，两个月下跌1.5%。幅度虽然很微小，但深圳二手房明显已处于盘整期。

如果说，深圳一手房近期的“火热”，是因为价格够便宜。那郑州这样的二线城市呢，又是为何？

自然，也是这样的逻辑！

美景东望，高层均价12000，精装。这个价格在白沙区域已经相当低了。周边楼盘御象湖13500，精装；永威森林花语14000，毛坯。再加上美景在郑州的口碑一直很好，所以去化快。

正荣府，高层价格8000-8700，精装。*10%起（7.5万），还送车位。再加上未来周边规划地铁7号线，秒光简直太正常。

现在市场虽然处于下行通道，但你要相信，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

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至于北京土拍市场的火热，笔者在之前的文章《从“流拍”到“抢拍”，如何看透这盘棋》中曾详细地讲到过。并且预测，供地节奏提速之后，年末北京土地市场大概率又将会迎来一波“抢地”热潮。这也印证了之前的预判。

为什么土地市场会突然燥热起来？

*主要的原因是因为政府主动降低了价格，给了开发商一定的利润空间。

既然有利润，手里又有钱，干嘛不拍？

一次握手言和，就实现了双赢。

况且，今年的供地计划还未完成，土地财政又不可或缺，政府自然也就加快了供地节奏。

这样，既确保了土地财政，又能增加供应量，缓解供需矛盾，使楼市回归平稳，可谓“一箭双雕”。

对于开发商来说，随着三四线棚改大限将至，三四线的行情大概也已经到头了。而二线，*近又频频遇冷，“砸售楼处”之类的恶性事件，更是接二连三地发生。

在这个紧要关头，开发商自然不太敢去二三四线拿地，反倒将重心放在更为稳妥的一线城市。

况且，在如今的形势下，市场明显信心不足，所以需要拯救预期。于是，就有了政府和开发商共镶的这场财富盛宴......

笔者预测，2019-2020年，北京市场的供应量会大幅增加。

但调控，跟现在相比，会怎样呢？新 华社的“决不允许房地产调控半途而废，前功尽弃”已经给出了答案。

既然调控放松的可能性不大，那供应量骤增，你还以为这是回暖的信号？

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再来说说多城利率下调的事儿。

在《金融调控放松，年底适不适合买房》一文中，笔者说，现在金融调控的确是放松了，但是，对不起，这几乎起不到任何作用！

怎样才会起作用呢？

唯有降息！

只有这样，房贷才会重回两年前的八五折、甚至是七五折优惠。才能刺激大批投资客入场。

可问题是，降息会发生吗？

在全球加息的大背景下，为了稳汇率，笔者认为降息的可能性不大，定向降准倒是很有可能。

之前，每次降准，中介都会在朋友圈鼓吹：“水来了，明年房地产将大火！

孰不知，这每一次的定向降准，释放出来的流动性，都被严防死守，禁止流入楼市。退一万步讲，即使有少量水流入，也收效甚微。

可这次，水真的来了，就在房企处于严寒中瑟瑟发抖之时！

众所周知，严格的调控，已经让许多中小开发商处于资金链断裂的边缘，就连不少大开发商，在经过“持久战”之后，也已经快要弹尽粮绝了。

所以，众房企才会在年底加速推盘，以求尽快回笼资金。为了实现快速去化，就适当压低价格，甚至给些额外优惠。所以，一些城市才会再现“抢房”盛况。

没有钱，怎么拿地？开发商不拿地，财政收入从何而来，土地供应计划怎么完成？

鉴于以上种种，房企融资出现了大规模宽松，虽然利率比较高，但能筹到钱，结果终归是好的。

说到底，给房企送钱，也只是为了让土地不再流拍，让供应量上去。这样，楼市才有平稳运行的基础。

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在如今形势下，开发商、地方政府、投资客，似乎所有人都在盼着房地产回暖。

房地产会回暖，但绝不是现在，绝不是毛衣站暂停升级的现在！

按下暂停键，或许我们就能腾出手来解决内部问题。

但利剑仍悬在头顶，不知何时会落下。

只待利剑落下之时，房地产才有回暖的条件。但你要知道，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样。

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